안녕하세요, 광주 변호사 안준표입니다.
인접 토지에서 대형 신축 공사가 진행되면, 오랫동안 자리를 지켜온 기존 건물에 균열·침하 등 구조적 손상이 발생하는 경우가 적지 않습니다. 특히 노후 건물의 경우 “원래 건물이 오래돼서 그런 것 아니냐”는 말 한마디로 피해가 가볍게 취급되기 쉽습니다.
광주 변호사 안준표는 실제로 인접 아파트 신축 공사 이후, 건물에 심각한 균열이 발생한 사건에서 건물 소유자들을 대리해 시공사를 상대로 손해배상청구 소송을 진행했습니다. 이 글에서는 그 사건을 바탕으로, 인접 공사로 인한 건물 피해를 어떻게 입증하고 어떤 손해를 청구할 수 있는지 설명드리겠습니다.
1. 사건 개요 – 노후 상가·주택 건물, 인접 아파트 공사 후 ‘심각한 균열’
원고들은 1990년대 중반 준공된 4층짜리 상가·주택 건물(A건물)을 공동 소유하고 있었습니다.
그런데 바로 옆 부지에서 대규모 아파트 단지 신축 공사가 수년간 진행되었고, 공사가 마무리된 뒤 정밀 안전진단을 의뢰한 결과 다음과 같은 손상이 확인되었습니다.
외부: 바닥 침하 및 이격, 외벽 균열, 외부 계단 난간벽 균열
내부: 기둥·벽체 균열, 슬래브 철근 노출, 콘크리트 박리·박락, 계단실 누수 흔적
옥상: 외벽 균열 및 누수
특히 신축 공사부지와 인접한 도로측 면에 손상이 집중되어 있었고, 구조 안전평가 결과 일부 층(3층)은 즉시 사용제한(E등급) 판정을 받을 정도로 심각한 상태였습니다.
안전진단 기관은 결함의 주요 원인으로
철근콘크리트 구조물의 일반적인 특성에 더해
인접 대형 공사에서 발생한 진동·충격 등 외력의 작용을 명시했습니다.
2. 법적 쟁점 – “노후화 탓인가, 공사 탓인가”
이 사건에서 핵심 쟁점은 한 가지였습니다.
“이 균열과 손상은 단순 노후화 때문인지, 아니면 인접 신축 공사의 시공상 과실 때문인지”
광주 변호사 안준표는 다음과 같은 점을 중심으로 시공사의 책임을 주장했습니다.
도심지 대형 공사(터파기, 흙막이, 기초 공사 등)는
인접 건물에 균열·침하 위험이 있다는 것을 당연히 예상할 수 있는 작업입니다.
따라서 시공사는
공법·장비 선택,
굴착 깊이 및 횟수,
진동·타격 공법 사용 여부 등에 각별한 주의를 기울여
인접 건물 피해를 예방할 의무(주의의무)가 있습니다.
그러나 이 사건에서 균열·침하가 공사부지와 맞닿은 면에 집중되어 있고,
공사 기간·위치 관계·피해 양상이 일관되게 나타난 점을 보면
“공사로 인한 진동·외력이 없었다면 발생하거나 악화되지 않았을 손상”으로 평가할 수 있습니다.
결국, 피고 시공사가 인접 건물에 미칠 영향을 충분히 고려하지 않고 공사를 진행한 이상,
이는 시공상 주의의무 위반에 해당하며 손해배상 책임을 져야 한다고 보았습니다.
3. “건물이 오래돼서 그렇다”는 주장에 대한 반박 포인트
실무에서 시공사들은 거의 예외 없이 이렇게 주장합니다.
“건물이 20~30년 넘은 노후 건물이라 자연 균열·노후화일 뿐이다.”
광주 변호사 안준표는 다음과 같이 반박했습니다.
건물이 오래되었다는 사실만으로
광범위한 균열,
특정 방향으로의 침하,
단기간 내 구조 안전등급이 E등급으로 떨어지는 현상을
자연 노후화로 단정할 수는 없습니다.
오히려
공사 이전에는 사용상 큰 문제가 없었던 건물이
공사 진행 후 특정 면을 중심으로 손상이 급격히 진행되었다면,
이는 공사로 인한 외력 작용이 ‘직접적·주요한 원인’일 가능성이 큽니다.
건물의 노후화는 손해의 범위를 다소 확대시켰을 수는 있지만,
시공사의 책임을 면하게 하는 사유는 아니라는 점을 분명히 했습니다.
“노후화 + 인접 공사 진동이 결합하여 손해가 확대된 것이라면,
공사로 인한 기여 부분만큼은 시공사가 책임져야 한다”
는 논리입니다.
4. 손해배상 범위 – 단순 보수비를 넘어 ‘영업손실’까지
광주 변호사 안준표는 이 사건에서 다음과 같은 손해를 청구했습니다.
가. 균열·파손 보수비
구조 보강, 크랙 보수, 슬래브·기둥 보강, 외벽·계단 및 옥상 방수·보수 등
안전진단 결과에 근거한 실질적인 구조 보수비를 청구
나. 정밀 안전진단·용역 비용
손해 입증을 위해 필수적으로 지출된 정밀 안전점검·감정 비용 역시
불법행위로 인한 통상손해에 포함된다고 보고 청구
다. 영업손실·임대수익 감소
공사 이후 건물 균열과 안전등급 저하로 인해
임대료를 낮출 수밖에 없었던 점,
공실 증가,
일부 층은 사용 제한으로 임대를 할 수 없었던 점 등을 반영해
일정 기간(예: 2년)을 기준으로 감소한 임대수익 상당액을 산정해 청구했습니다.
실제 인접 공사 피해 사건에서는
“균열 보수비만 청구할 수 있다”고 생각하는 경우가 많은데,
적절한 자료와 입증이 뒷받침된다면 영업손실, 임대료 하락분까지 함께 청구할 수 있습니다.
5. 소송 진행 전략 – 감정, 자료, 그리고 ‘조정’
이 사건에서도 시공사는
“우리 공사 때문이라는 증거가 없다”,
“노후 건물의 한계”라는 입장을 고수하며 책임을 축소하려 했습니다.
이에 광주 변호사 안준표는
정밀 안전진단 보고서,
사진·동영상 등 공사 전후 비교자료,
공사 기간·공정표,
임대료 변동 내역, 공실률 자료 등을 제출해
인과관계와 손해액을 최대한 구체적으로 입증했습니다.
또한 의뢰인들의 신속하고 현실적인 해결을 위해
변론기일 전 조정기일 지정도 함께 신청하여
피고가 합리적인 범위에서 조정에 응할 경우,
장기간 소송 부담을 줄이는 방향도 병행했습니다.
6. 마무리 – 인접 공사로 인한 균열·침하, 혼자 고민하지 마세요
인접 신축 공사 이후 건물에 금이 가고, 바닥이 내려앉는 상황을 겪게 되면
“이게 정말 공사 때문에 그런 건가?”
“시간이 지나면서 원래 이렇게 되는 건가?”
혼란스러우실 수 있습니다. 그러나 정밀 안전진단, 공사 자료 분석, 임대수익 변화 등을 종합하면 법적으로 책임을 물을 수 있는지 여부는 충분히 판단할 수 있습니다.
광주 변호사 안준표는 인접 공사로 인한 건물 균열·침하, 누수, 영업손실 사건들을 다수 수행하며,
시공사의 주의의무 위반 여부,
공사와 손해 사이의 인과관계,
보수비·영업손실 등 손해액 산정까지
체계적으로 정리해 의뢰인들의 권리를 지켜드리고 있습니다.
인접 공사로 인해 건물 균열·누수·침하 등 피해를 입으셨나요?
시공사나 시행사와의 협의가 잘 되지 않아 답답하신가요?
망설이지 마시고 상담을 요청해 주세요.
광주 변호사 안준표가 사건 초기부터 증거 확보–감정–손해배상 청구까지 전 과정에서 함께하며, 여러분의 소중한 재산권을 지키는 데 최선을 다하겠습니다.
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