아파트 하자소송의 모든 것 

안녕하세요. [건축기사 보유/집합건물 분쟁조정위원 출신/민사 부동산 전문] 유수완 변호사입니다.

오늘은 최근 상담사례가 많았던 아파트 하자소송에 대해 설명해 드리려고 합니다.

신축 당시부터 문제가 있었던 아파트도 있고 노후화에 따라 하자가 드러나는 아파트도 있는데, 이 하자를 해결해야 한다는 입주민들의 의사는 분명하지만 누가 어디서부터 어떻게 소송을 제기해야 할지 모르시는 분들이 참 많습니다. 아파트 하자로 소송을 고민하시는 분들은 오늘 글을 꼭 읽어보셨으면 좋겠습니다.

목차

• 1. 아파트 하자소송의 원고는 누구인가?

• 2. 아파트 하자소송의 피고는 누구인가?

• 3. 아파트 하자소송에서 하자의 범위는 어떠한가?

• 4. 아파트 하자소송에서 연차별·공사별 제척기간은 어떠한가?

1. 아파트 하자소송의 원고는 누구인가?

아파트 하자소송에서 원고는 하자의 발생 위치에 따라 달라지며, 전유부분 하자는 각 구분소유자가, 공용부분 하자는 관리단 또는 관리단으로부터 권한을 위임받은 입주자대표회의가 청구하는 것이 원칙입니다.

다만 구분소유자 모두가 소송의 원고가 되는 것이 현실적으로 어려움이 있기에 통상 구분소유자들은 자신의 전유부분 손해배상 채권을 관리단 또는 입주자대표회의에 양도하여 아파트 전체 하자에 관하여 관리단 또는 입주자 대표회의가 단독으로 원고가 됩니다.

2. 아파트 하자소송의 피고는 누구인가?

집합건물법 제9조에 따르면, 아파트와 같은 집합건물의 하자에 대해서는 분양자와 시공자가 모두 구분소유자에 대하여 담보책임을 부담하게 됩니다. 여기서 분양자는 통상 시행사를 의미하며, 분양계약의 당사자로서 계약상 하자담보책임 및 채무불이행 책임을 직접 부담하는 주체입니다. 따라서 분양자는 자신이 실제로 공사를 수행하지 않았다는 이유만으로 책임을 면할 수 없고, 하자에 대하여 1차적인 책임을 지는 지위에 있습니다.

한편 시공자 역시 같은 조항에 따라 구분소유자에 대하여 직접 담보책임을 부담하게 되는데, 이는 일반적인 민법상 도급관계와 달리 수분양자와 직접 계약관계가 없음에도 불구하고 법률이 특별히 책임을 인정한 것입니다. 다만 시공자의 책임은 그 내용에 있어 일정한 제한이 존재합니다. 시공자는 하자보수의무 자체는 직접 부담하지만, 하자로 인한 손해배상책임에 관하여는 분양자가 파산, 회생절차 개시, 무자력 상태에 있는 경우 등과 같이 사실상 책임을 이행할 수 없는 경우에 한하여 보충적으로 부담하도록 규정되어 있습니다. 또한 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위 내에서는 구분소유자에 대한 책임도 면하게 됩니다. 이와 같은 법 구조로 인해 실무에서는 하자소송을 제기할 때 분양자와 시공자를 공동피고로 설정하는 것이 일반적입니다.

이는 분양자를 1차적인 책임주체로 보면서도, 시공자와의 책임 공방이나 분양자의 자력 문제에 대비하기 위한 전략적 고려에 따른 것입니다. 결국 집합건물법 제9조는 하자에 대한 책임을 분양자와 시공자 모두에게 분산시키면서도, 그 책임의 범위와 순서를 구분하여 규율하고 있다는 점에서, 하자소송의 피고를 구성하는 데 있어 가장 핵심적인 법적 근거라고 할 수 있습니다.

집합건물법 제9조(담보책임) ① 제1조 또는 제1조의2의 건물을 건축하여 분양한 자(이하 “분양자”라 한다)와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 자로서 대통령령으로 정하는 자(이하 “시공자”라 한다)는 구분소유자에 대하여 담보책임을 진다. 이 경우 그 담보책임에 관하여는 「민법」 제667조 및 제668조를 준용한다.
② 제1항에도 불구하고 시공자가 분양자에게 부담하는 담보책임에 관하여 다른 법률에 특별한 규정이 있으면 시공자는 그 법률에서 정하는 담보책임의 범위에서 구분소유자에게 제1항의 담보책임을 진다.
③ 제1항 및 제2항에 따른 시공자의 담보책임 중 「민법」 제667조제2항에 따른 손해배상책임은 분양자에게 회생절차개시 신청, 파산 신청, 해산, 무자력(無資力) 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 지며, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 그 범위에서 구분소유자에 대한 책임을 면(免)한다.
④ 분양자와 시공자의 담보책임에 관하여 이 법과 「민법」에 규정된 것보다 매수인에게 불리한 특약은 효력이 없다.

3. 아파트 하자소송에서 하자의 범위는 어떠한가?

아파트 하자소송에서 말하는 “하자”는 단순히 거주자가 느끼는 불편이나 미관상의 아쉬움을 의미하는 것이 아니라, 설계 또는 시공상의 잘못으로 인해 건물이 통상적으로 갖추어야 할 안전성, 기능, 품질 등을 충족하지 못한 상태를 의미합니다.

이러한 법적 의미의 하자는 민법 제667조의 도급계약상 담보책임 법리에 따라 판단되며, 법원은 해당 건물이 계약 내용에 적합한지, 일반적으로 기대되는 품질을 갖추고 있는지, 안전성이나 기능 수행에 문제가 없는지를 종합적으로 고려하여 하자 여부를 판단합니다. 따라서 누수, 외벽 균열, 마감재 탈락, 난방 불량, 창호의 기밀성 저하와 같은 경우는 전형적으로 하자로 인정될 수 있는 반면, 단순한 미관상의 불만이나 자연적인 마모, 또는 입주자의 사용상 과실로 인한 문제는 원칙적으로 하자로 보기 어렵습니다.

민법 제667조(수급인의 담보책임) ①완성된 목적물 또는 완성전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 그러하지 아니하다.
②도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다. <개정 2014. 12. 30.>
③전항의 경우에는 제536조의 규정을 준용한다.

이와 같은 하자가 인정되는 경우, 하자소송의 범위는 크게 세 가지로 나누어 볼 수 있습니다. 우선 가장 기본적인 것은 하자보수청구 또는 그에 갈음하는 보수비 상당액의 청구입니다. 실제 소송에서는 시공사 등이 직접 보수를 이행하기보다는, 하자를 보수하는 데 필요한 비용 상당의 손해배상을 청구하는 방식이 일반적입니다. 다음으로는 하자로 인해 추가적으로 발생한 확대손해가 포함될 수 있습니다. 예컨대 방수 하자로 인한 누수가 발생하면서 도배나 가구가 손상되거나 곰팡이가 발생한 경우, 이러한 손해 역시 하자와의 인과관계가 인정되는 범위 내에서 함께 청구할 수 있습니다. 여기에 더하여 하자보수 또는 손해배상 지급이 지연됨에 따라 발생하는 지연손해금 역시 청구 범위에 포함됩니다.

또한 하자소송의 범위는 하자가 발생한 위치에 따라 전유부분과 공용부분으로 나뉘는데, 세대 내부와 같은 전유부분의 하자에 대해서는 각 구분소유자가 직접 청구하게 되고, 외벽, 옥상, 구조체와 같은 공용부분의 하자에 대해서는 공동주택관리법에 따라 입주자대표회의가 원고가 되어 청구하는 것이 원칙입니다. 다만 공용부분의 하자로 인해 개별 세대에 손해가 발생한 경우에는 입주자대표회의와 구분소유자가 함께 소송을 진행하는 형태가 실무상 자주 활용됩니다.

결국 아파트 하자소송은 건물을 “더 좋은 상태”로 만드는 것이 아니라, 어디까지나 “통상적으로 기대되는 정상 상태로 회복”하는 데 그 목적이 있으므로, 과도한 전면 재시공이나 건물 가치 상승을 전제로 한 청구는 인정되기 어렵습니다. 따라서 하자의 존재 여부, 그 범위, 그리고 보수의 필요성과 상당성에 대한 객관적인 입증이 소송의 핵심이라고 할 수 있습니다.

4. 아파트 하자소송에서 연차별·공사별 제척기간은 어떠한가?

하자담보책임 기간은 소멸시효가 아닌 제척기간으로 이 기간 내에 반드시 권리를 행사해야 합니다. 이 기간이 경과되면 권리는 당연히 소멸합니다. 만약 법에서 정한 제척기간보다 불리한 특약이 걸려있어도 집합건물법 제9조에 따라 그러한 특약은 무효입니다.

공동주택의 하자담보기간은 공사의 종류, 즉 공종에 따라 차등적으로 적용되며, 그 성격에 따라 크게 세 가지로 구분할 수 있습니다. 먼저 도배, 타일, 마루, 도장(페인트), 창호 마감, 조경 등과 같은 마감공사에 해당하는 부분은 2년의 하자담보기간이 적용됩니다. 이러한 하자는 일상적인 사용 과정에서 비교적 쉽게 드러나는 생활 하자 또는 경미한 하자로 평가되며, 입주 후 단기간 내에 확인되는 경우가 많다는 특징이 있습니다.

다음으로 급수·배수 설비, 난방 설비, 전기설비, 방수공사 등 건물의 기능과 직결되는 설비 관련 하자에 대해서는 3년의 하자담보기간이 인정됩니다. 이와 같은 하자는 초기에는 별다른 문제가 없다가 일정 기간 사용이 이루어진 이후에 비로소 나타나는 경우가 많으며, 대표적으로 누수나 배관 문제와 같이 실질적인 사용에 영향을 미치는 형태로 발생한다는 점에서 마감 하자보다 중대성이 큽니다.

대지조성, 철근콘크리트, 철골, 옹벽 등 건물의 구조 안전 및 기초 기능과 관련된 중요한 부분으로 5년의 하자담보기간이 인정됩니다. 입주 지정일(사용검사일)로부터 5년 이내에 발생한 하자에 대해 보수를 청구할 수 있으며, 이 기간 내 발생한 하자는 5년이 지났더라도 입증 시 보수 책임을 물을 수 있습니다. 이와 같은 하자는 일반인이 육안으로 판단하기 어려우므로 5년차 하자진단은 5년 보증 기간이 만료되기 전(보통 4년 6개월~5년 사이)에 전문 업체를 통해 세대 및 공용부의 구조부 하자를 전반적으로 점검하는 것이 좋습니다.

마지막으로 가장 중요한 영역은 구조적 하자로, 기초공사, 기둥, 내력벽, 바닥 슬래브, 지붕 구조 등 건물의 골격을 이루는 부분에 해당합니다. 이러한 구조체에 발생하는 하자에 대해서는 사용검사일로부 10년의 하자담보기간이 적용되며, 이는 건물의 안전성과 직결되는 영역이기 때문에 가장 강한 수준의 책임이 인정됩니다. 구조적 하자는 균열, 붕괴 위험 등 중대한 결함으로 이어질 수 있어, 다른 하자에 비해 법원이 훨씬 엄격한 기준으로 판단하는 경향이 있습니다.

공동주택관리법 제36조(하자담보책임) ③ 제1항 및 제2항에 따른 담보책임의 기간(이하 “담보책임기간”이라 한다)은 하자의 중대성, 시설물의 사용 가능 햇수 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 대통령령으로 정한다. 이 경우 담보책임기간은 다음 각 호의 날부터 기산한다.
1. 전유부분: 입주자(제2항에 따른 담보책임의 경우에는 임차인)에게 인도한 날
2. 공용부분: 「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(같은 법 제49조제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 같은 법 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일

공동주택관리법 시행령 제36조(담보책임기간) ① 법 제36조제3항에 따른 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별 담보책임기간(이하 “담보책임기간”이라 한다)은 다음 각 호와 같다.
1. 내력구조부별(「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부를 말한다. 이하 같다) 하자에 대한 담보책임기간: 10년
2. 시설공사별 하자에 대한 담보책임기간: 별표 4에 따른 기간

아파트 하자소송은 단순한 법률 문제를 넘어, 설계와 시공, 감정 절차까지 함께 이해해야 하는 복합적인 분야입니다. 하자의 존부 판단부터 보수 범위, 비용 산정, 책임주체 특정까지 모든 단계에서 전문성이 요구되며, 소송 경험에 따라 결과의 차이가 크게 발생할 수 있습니다.

아파트 하자소송은 법리와 건설에 대한 이해가 모두 필요한 분야이며, 소송 경험이 풍부한 변호사의 조력을 받는 것이 무엇보다 중요합니다. 유수완 변호사는 변호사 자격과 건축기사 자격을 모두 보유한 하자소송 전문가로서, 집합건물분쟁조정위원을 역임하며 다양한 분쟁을 처리해온 경험을 갖추고 있습니다. 또한 집합건물법과 공동주택관리법에 대한 높은 이해도를 바탕으로, 사안에 맞는 전략적인 대응을 제시해드립니다.

하자 문제로 고민하고 계시다면, 초기 단계부터 정확한 법적 판단과 전략 수립을 위해 유수완 변호사에게 상담을 받아보시기를 권해드립니다.

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