주상복합아파트 상가관리단 설립 가이드 

안녕하세요.

[집합건물분쟁조정위원출신/민사법 부동산 전문/건축기사 보유] 유수완 변호사입니다.

주상복합아파트는 아파트, 오피스텔, 상가 등 서로 다른 용도의 구분소유부분이 결합된 형태이기 때문에 관리 주체를 어떻게 구성할 것인지가 실무에서 자주 문제됩니다. 주택과 상가를 분리하여 관리해야 할 필요가 발생하면 종종 상가 구분소유자들의 동의서만 받아 ‘상가번영회’ 또는 ‘상가자치회’를 조직하여 상가 부분만 따로 관리하는 단체를 만들기도 합니다. 하지만 집합건물법에서 요구하는 절차를 충족하지 못하였다면 상가관리단은 유효하게 설립될 수 없습니다. 오늘은 주상복합아파트에서 주택부분과 구별되는 상가만의 관리단을 설립할 때 주목해야 할 3가지를 설명해 드리겠습니다.

목차

• 1. 주상복합아파트 근거 법률의 구분 : 「공동주택관리법」과 「집합건물법」

• 2. 주상복합아파트의 일부공용부분

• 3. 주상복합아파트 상가관리단 설립요건

  • (1) 일부공용부분 관리단 설립 요건

  • (2) 일부공용부분 관리단과 전체 관리단의 관계

1. 주상복합아파트 근거 법률의 구분 : 「공동주택관리법」과 「집합건물법」

주상복합아파트의 경우,
아파트 부분에는 「공동주택관리법」과 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)」이 적용되고,
오피스텔·상가 부분에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법)」만 적용됩니다.
다만, 아파트·상가를 모두 포괄하는 건물 전체의 관리 주체를 구성하려면 공동주택관리법이 아니라 집합건물법에 따른 ‘관리단’이 전제되어야 합니다. 즉, 건물 전체의 관리 문제는 집합건물법상 관리단 체계로 접근해야 합니다.

2. 주상복합아파트의 일부공용부분

주상복합단지에서는 공용부분 중에서도 특정 용도의 구분소유자들만 사용하는 ‘일부공용부분’이 존재하는 경우가 많습니다. 집합건물법은 이러한 경우를 대비하여 일부공용부분 관리단의 구성을 허용하고 있습니다. 집합건물법은 일부공용부분이 있는 경우, 그 일부의 구분소유자는 해당 공용부분의 관리를 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있으며, 일부공용부분에 관한 사항으로서 구분소유자 전원에게 이해관계가 없는 사항은 해당 일부공용부분을 사용하는 구분소유자들의 규약으로 정할 수 있습니다.

집합건물법 제23조(관리단의 당연 설립 등)
② 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 제28조제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다.

집합건물법 제28조(규약)
② 일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니한 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니하면 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다.

3. 주상복합아파트 상가관리단 설립요건

(1) 일부공용부분 관리단 설립 요건

상가는 아파트나 오피스텔과 구별되어 출입구, 주차장, 공용시설 등을 독자적으로 사용하는 경우가 대부분이므로, 원칙적으로 상가 구분소유자만을 구성원으로 하는 일부공용부분 관리단을 설립할 수 있습니다. 다만, 이를 위해서는 반드시 적법한 관리규약 제정이 필요합니다. 관리규약은 상가 구분소유자들이 총회를 개최하여 집합건물법이 정한 절차에 따라 제정해야 합니다.일부공용부분 관리단은 해당 일부공용부분을 사용하는 구분소유자 수의 3/4 이상, 의결권 3/4 이상의 동의로 일부공용부분 관리단 설립 충족해야 적법하게 설립됩니다.

집합건물법 제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) ① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.
② 제28조제2항에 규정한 사항에 관한 구분소유자 전원의 규약의 설정ㆍ변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없다.

(2) 일부공용부분 관리단과 전체 관리단의 관계

집합건물법에 따르면, 1동의 건물에 구분소유관계가 성립하면 별도의 절차 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단이 당연히 설립됩니다. 다만, 상가·오피스텔 등 일부 구분소유자만 사용하는 공용부분이 명확한 경우에 해당 공용부분의 관리를 위해 별도의 일부공용부분 관리단을 구성할 수 있습니다. 이 경우 건물 전체의 공용부분에 관한 사항은 전체 관리단이 담당하고, 특정 일부공용부분에 관한 사항만 일부공용부분 관리단이 담당하게 됩니다.

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유수완 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산 전문변호사이자,
집합건물분쟁조정위원 출신 변호사입니다.
유수완 변호사는 변호사 자격과 건축기사 자격을 보유하여
법리 뿐 아니라 건축에 대해서도 잘 아는 변호사입니다.

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