[원고] 임차인 명의변경으로 10년이상 버티려고 한 인도소송 

1. 사건 개요

최초 계약: 2009년경, 다수의 임차인은 해당 사건 원고인 지자체(의뢰인) 소유의 전통시장 점포들에 대해 각각 임대차 계약을 체결했습니다.

명의 변경: 이후 2015년경, 임차명의인들은 기존 운영 중이던 사업체와의 공동사업 합의를 통해 법인(피고)을 설립하고, 기존 임차인들의 명의를 해당 법인 명의로 일괄 변경하여 원고인 지자체(의뢰인)와 새로운 임대차 계약을 체결했습니다.

분쟁의 시작: 해당 법인(피고)은 2021년 임대차 기간 만료를 앞두고 피고는 계약갱신을 요구하는 내용증명을 발송하였으나, 원고(의뢰인)는 이미 새로운 임차인 선정을 위한 일반경쟁입찰 공고를 통해 낙찰자를 선정한 상황이었습니다. 이에 점포를 비워달라는 건물인도 소송을 제기하게 된 것입니다.

2. 쟁점

핵심 쟁점: 상가건물 '최초의 임대차기간' 을 피고 명의로 체결된 2015년 계약을 기준으로 볼 것인지, 아니면 2009년 최초 계약을 기준으로 볼 것인지 여부

피고 주장

2015년에 비로소 임대차계약을 체결하였으므로 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않아 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

원고(의뢰인) 주장

최초 임대차계약은 2009년에 체결되었고, 임차인 명의만 변경되었을 뿐 실질적 임차인은 동일하므로 전체 임대차기간이 이미 10년을 초과하였다.

3. 법리 및 전략

가. 관련 법리 적용

쟁점이 된 상가건물 임대차보호법 내 '최초의 임대차기간'이란 해당 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미하며, 전체 임대차기간 중 실제 임차인(사업자)과 사업자등록 명의자가 일치하지 않는 기간이 일부 있었더라도 전체 임대차기간의 실제 임차인이 동일하다면 달리 특별한 사정이 없는 이상 마찬가지라는 대법원 판례를 적극 원용하였습니다.

나. 실질적 동일성 입증 전략

단순히 임차인 명의가 개인에서 법인으로 변경되었다고 해서 이를 새로운 계약으로 볼 수 없습니다. 따라서, 다음과 같은 정황을 제시하여 기존 임대차 관계가 그대로 승계되었음을 입증하였습니다.

● 인적 연관성

기존에 개별적으로 계약을 맺었던 임차인들이 그대로 모여 운영 주체만 전환한 것이므로, 이는 새로운 계약이 아닌 기존 임대차 관계의 연장선에 있다고 보았습니다.

● 명의 변경 경위의 불자연성

2015년경, 임차인들은 기존 운영 중이던 사업체와 공동사업 합의를 진행하며, 임차인 명의를 설립한 법인(피고)으로 일괄 변경하기로 했습니다. 또한, 해당 법인 사내이사 A씨가 2013년경 다른 임차명의인들을 대리하여 종전 사업체의 직인으로 계약갱신을 신청하였다는 사실이 드러났습니다. 이는 법인이 새로 등장한 것이 아닌, 기존의 운영체계를 이어가고 있다는 점을 제시하였습니다.

● 영업의 실질적 동일성

1) 종전 사업체와 법인(피고)의 상호가 매우 유사합니다.

2) 법인(피고)은 사실상 종전 사업체의 영업을 계속하고 있었습니다.

3) 사내이사 A씨가 실질적 운영 주체로서, 법인 등기상 대표이사 B씨보다 더 많은 급여를 수령하고 있습니다.

4. 판결 결과

법원은 다음과 같이 판단하였습니다.

법원은 원고(의뢰인)의 청구를 전부 인용하여 피고는 원고에게 별지 목록 기재 각 건물을 인도하라는 판결을 선고하였습니다. 소송비용 또한 피고가 전부 부담하도록 하였으며, 제1항(건물인도)은 가집행할 수 있다는 판결이 선고되었습니다.

해당 사건은 임차인이 법인 설립, 공동사업 합의 등을 명목으로 임차인 명의를 수차례 변경하면서 계약갱신요구권의 10년 기산점을 인위적으로 리셋하려는 시도를 차단한 사례입니다.

법원을 통해 형식적인 계약 명의자가 아닌 실질적 임차인의 동일성을 기준으로 최초 임대차기간을 산정하여야 한다는 법리를 확인함으로써, 임대인의 정당한 목적물 회수권을 보호할 수 있었습니다.