신탁부동산 임대차, 보증금 못돌려받을 수 있습니다 (실제 판례) 

안녕하세요.

법무법인 한서 대표 김형민 변호사입니다.

신탁부동산의 임대차계약은 일반 부동산과 달리

**‘신탁회사의 사전 서면동의 여부’**에 따라 계약의 효력이 크게 달라질 수 있습니다.

실제로 동의 없이 체결된 계약은

👉 임대차 자체가 무효로 판단될 수 있고
👉 보증금을 보호받지 못하며
👉 결국 명도 및 부당이득 분쟁으로 이어질 수 있습니다

이번 글에서는 실제 판결 사례를 통해

신탁부동산 임대차계약의 효력 판단 기준과 실무상 주의사항을 정리해드립니다.

사건 개요

이 사건 건물은 원래 위탁자인 회사(F)가 소유하고 있었으나,

부동산담보신탁계약을 통해 신탁회사(H) 명의로 소유권이 이전된 상태였습니다.

이후 위탁자인 F회사는 임차인(B회사)과 임대차계약을 체결하였는데,

👉 계약서에는

• 보증금 6,000만 원이 포함된 버전

• 보증금이 없는 버전

두 가지가 존재하는 특이한 구조였습니다.

이후 신탁회사는 건물을 공매에 부치면서

👉 “보증금 6,000만 원은 동의 없는 계약이므로 승계되지 않는다”

는 내용을 공고문에 명시했습니다.

그 후 건물을 매수한 새로운 소유자(원고)는

임차인에게 명도를 요구하면서 분쟁이 발생했습니다.

쟁점 정리

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

• 신탁부동산에서 임대차계약의 유효성 판단 기준

• 신탁회사 동의 범위와 계약 내용의 관계

• 보증금 약정의 효력

• 임차인의 점유가 적법한지 여부

쟁점 ① 신탁회사 동의 없는 계약의 효력

신탁부동산의 경우

👉 실질적인 소유자는 ‘신탁회사(수탁자)’입니다

따라서 임대차계약 역시

👉 신탁회사의 사전 동의를 받아야 효력이 인정됩니다

법원의 판단

법원은

• 임대차계약 자체는 신탁회사 동의 하에 체결된 점을 인정하면서도

• 동의의 범위를 초과한 부분은 별도로 판단해야 한다고 보았습니다

즉

👉 “계약 전체가 아니라, 동의 범위 내에서만 효력이 인정된다”

는 기준을 제시했습니다.

쟁점 ② 보증금 약정의 효력

이 사건의 핵심은 바로 보증금 6,000만 원의 효력이었습니다.

법원의 판단

• 신탁회사는 ‘보증금 없는 임대차’에만 동의

• 보증금 포함 계약은 동의 범위를 초과

따라서

👉 보증금 약정은 무효

라고 판단했습니다.

이로 인해 임차인은

👉 “보증금을 돌려받기 전까지 나가지 않겠다”는 주장을 할 수 없게 되었습니다

쟁점 ③ 임차인의 점유 – 불법인가 적법인가

원고는 임차인의 점유를 무단점유라고 주장했으나

법원의 판단

• 신탁회사 동의 하에 계약이 체결된 점 인정
  → 점유 자체는 적법

다만

👉 임대료 연체로 계약이 해지된 이후부터는

점유의 근거가 사라지게 됩니다

쟁점 ④ 계약 해지 및 손해배상

임차인은 임대료를 2기 이상 연체하였고

이에 따라

👉 임대차계약 해지는 적법

하다고 판단되었습니다.

결과적으로

👉 이후 점유는 법적 근거가 없는 상태가 되었고
👉 손해배상(부당이득) 책임이 인정되었습니다

판결 결과 및 핵심 정리

법원은 다음과 같이 판단했습니다.

• 임차인은 건물을 인도해야 한다

• 계약 해지는 적법하다

• 보증금 약정은 무효이다

• 명도 시까지 매월 차임 상당의 금원을 지급해야 한다

즉, 이번 판결은 다음을 명확히 했습니다.

👉 신탁회사 동의 없는 보증금 계약은 무효
👉 동의 범위를 초과한 계약 내용은 보호되지 않음
👉 계약 해지 이후 점유는 손해배상 책임으로 이어짐

실무에서 반드시 주의할 점

신탁부동산 거래에서는 다음 사항을 반드시 확인해야 합니다.

• 신탁회사 사전 서면동의 여부

• 동의서에 기재된 구체적 조건 (보증금, 차임 등)

• 공매공고문 및 신탁계약 내용

• 계약 조건이 동의 범위를 초과하는지 여부

특히

👉 “동의는 받았지만 조건이 다르면 무효가 될 수 있다”

는 점을 반드시 유의해야 합니다.

법무법인 한서의 법률 지원 방안

신탁부동산 임대차는

👉 계약 구조
👉 권리관계
👉 신탁계약 내용

이 복합적으로 얽혀 있어 일반 임대차보다 훨씬 복잡합니다.

법무법인 한서는

• 신탁부동산 임대차계약 검토

• 신탁회사 동의 범위 분석

• 명도소송 및 부당이득 반환청구 대응

• 공매·매수 시 법적 리스크 진단

등에 대해 전문적인 법률 서비스를 제공합니다.

복잡한 신탁구조로 인해 분쟁이 예상되거나 이미 문제가 발생한 경우,

초기 단계에서 정확한 법적 판단을 받는 것이 매우 중요합니다.