전세사기 형사고소할지, 전세금반환 민사소송할지 (part. 2) 

전세 사기 vs. 단순 민사 분쟁

1. 민사와 형사의 구별

전세금을 반환받지 못한 상황은 그 자체로 민사 문제입니다. 전세금 반환 청구, 압류, 경매 신청 등 금전 회수를 위한 모든 절차는 민사소송을 통해 진행됩니다. 반면 형사는 임대인의 행위가 사기죄 등 범죄에 해당하는지를 다루는 영역으로, 두 절차는 목적과 기능이 명확히 다릅니다.

전세금을 돌려받지 못했다는 사실만으로 곧바로 전세 사기가 성립하는 것은 아닙니다. 임차인 입장에서 민사소송은 사실상 필수이며, 형사고소는 사안에 따라 선택적으로 검토하는 것이 바람직합니다.

2. 민사소송이 필수인 이유

주민등록 전입신고, 확정일자 취득, 실거주 요건을 갖춘 임차인은 대항력을 보유하게 됩니다. 이 경우 선순위 임차인으로서 해당 부동산에 경매를 신청하여 배당을 받을 수 있으며, 이를 위해서는 반드시 민사 판결문이 필요합니다.

또한 전세금 반환 소송에서 승소하면 소송비용을 임대인에게 청구할 수 있고, 소송 제기 이후의 지연손해금 이율은 연 12%가 적용되어 실질적인 회수 금액이 상당히 커질 수 있습니다.

3. 전세 사기(형사) 성립 여부의 판단 기준

전세 사기는 계약 만료 시점에 돈을 돌려주지 못한 사실이 아니라, 전세 계약 체결 당시 임대인에게 이미 변제 능력이 없었음에도 이를 숨기고 임차인으로부터 전세금을 수령한 경우에 성립합니다.

대표적인 유형은 다음과 같습니다. 첫째, 빌라의 전체 전세금 합산액이 매매가를 초과하는 이른바 '깡통 빌라'임에도 이를 고지하지 않고 계약을 체결한 경우입니다. 둘째, 이른바 '빌라왕' 사건처럼 다수의 부동산을 보유하고 있으나 담보대출 및 임차보증금 채무의 합계가 자산을 현저히 초과하는 상태에서 이를 은폐하고 계약을 체결한 경우입니다.

반면, 등기부상 근저당 설정이 없고 경매 시 충분한 배당이 가능한 부동산임에도 단순히 후속 임차인 미확보 등의 사정으로 전세금 반환이 지연되는 경우는 전세 사기에 해당하지 않습니다.

4. 전세 사기 인정과 금전 회수 가능성의 역관계

전세 사기가 형사적으로 인정될수록 오히려 임차인이 전세금을 실제로 회수할 가능성은 낮아지는 경향이 있습니다. 임대인의 자력이 처음부터 없었기 때문에 형사 유죄 판결이 나더라도 민사적 회수는 사실상 어려운 경우가 많습니다.

5. 임차권등기 말소 요구에 대한 주의사항

전세 기간 만료 후 전세금을 반환받지 못한 임차인이 임차권등기를 설정하면, 이는 등기부에 공시되어 임대인의 부동산 처분 및 신규 임차인 모집을 사실상 제한합니다. 이에 임대인이 "말소해 주면 돈을 주겠다"는 조건을 제시하는 경우가 있으나, 이미 이사를 나가거나 전입신고를 이전한 상태에서 임차권등기를 말소하면 선순위를 상실하게 되어 경매 배당에서 제외될 수 있습니다.

실제로 임차권등기 말소 후 임대인이 약속을 이행하지 않아 사기죄로 고소된 사건에서 임대인에게 실형이 선고된 사례가 있습니다. 임차권등기 말소는 신중하게 결정하여야 하며, 일단 말소되면 원상회복이 매우 어렵습니다.

6. 이사 후 점유 상실에 따른 선순위 상실 위험

부득이하게 먼저 이사를 나가야 하는 경우, 비밀번호 등 출입 정보를 임대인에게 제공하지 않도록 주의하여야 합니다. 중개사를 통해 비밀번호가 임대인에게 전달되고, 임대인이 임의로 새로운 임차인을 입주시키는 경우 기존 임차인은 점유를 상실하여 선순위를 잃게 됩니다. 이러한 경우에는 민사소송과 형사고소를 병행하여 진행하는 것이 필요합니다.

7. 결론

전세금 미반환 문제에 직면한 경우, 금전 회수를 위한 민사소송은 원칙적으로 필수적으로 진행하여야 합니다. 형사고소는 계약 당시 임대인의 기망 행위 및 무자력 여부를 면밀히 검토한 후 사안에 따라 추가적으로 진행 여부를 결정하는 것이 바람직하겠습니다.