전세사기 형사고소할지, 전세금반환 민사소송할지 (part. 1) 

전세사기 피해 시 법적 대응 방법 안내

전세금을 반환받지 못한 상황에서 형사고소와 민사소송 중 어떤 절차를 선택해야 하는지에 대해 안내드립니다.

1. 민사소송 : 반드시 진행해야 하는 절차

민사소송은 미반환된 전세금을 직접 회수하기 위한 절차로, 다음과 같은 이유에서 필수적입니다.

첫째, 절차의 신속성입니다. 전세금 반환 소송은 법원에서 우선적으로 처리하는 경향이 있어, 통상 3개월에서 6개월 이내에 판결을 받을 수 있습니다.

둘째, 지연이자 청구가 가능합니다. 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소송 제기 시 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있어, 임차인 입장에서 실질적인 경제적 이익이 발생합니다.

셋째, 변호사 비용의 회수입니다. 승소 시 소송비용으로서 변호사 보수를 상대방에게 청구할 수 있으며, 실무상 전세금 규모는 수천만 원에서 수억 원에 이르는 경우가 대부분이므로 법원이 인정하는 변호사 보수 전액을 회수할 수 있는 가능성이 높습니다.

2. 형사고소 : 상황에 따라 선택적으로 검토할 사항

형사고소는 임대인을 형사처벌하는 데 목적이 있는 절차로, 전세금 회수의 주된 수단으로 삼기에는 (민사소송에 비해서는) 현실적인 한계가 존재합니다.

형사고소가 유효한 경우는 다음과 같습니다.

1) 우선, 고소를 통해 합의 가능성이 높아지고, 이를 통해 전세금을 조기에 반환받을 수 있습니다.

2) 또한, 전세사기로 공식 인정될 경우 각종 국가 지원 제도를 활용할 수 있습니다.

반면, 형사절차에서의 배상명령은 민사소송과 유사한 효력을 가지나, 지연이자 및 변호사 비용 측면에서 민사소송에 미치지 못하며, 1심·2심·3심을 거치는 과정에서 배상명령 확정 시점이 크게 지연될 수 있습니다.

3. 전세사기 형사 성립 여부의 판단 기준

전세금을 반환받지 못하였다고 하여 기계적으로 모두 형사상 사기에 해당하는 것은 아닙니다.

형사상 사기죄가 인정되려면, 임대인이 계약 당시부터 전세금을 반환할 의사나 능력이 없었음이 입증되어야 합니다. 단순히 부동산 시장 악화로 인해 신규 임차인을 구하지 못하여 반환이 지연된 경우에는 혐의 없음으로 종결될 가능성이 높습니다.

형사고소를 권유드리는 실무적인 케이스로는, 예컨대 ① 임대인이 대출금과 타 임차인의 전세금으로 부동산을 취득하였고 실질적인 자력이 전혀 없는 경우, 혹은 ② 신규 임차인과 계약을 체결하고도 보증금을 기존 임차인에게 전달하지 않는 경우 등 명백하고 구체적인 기망행위가 있는 경우입니다.

4. 결론

소중한 전세금을 돌려받기 위한 목표달성을 위해 실무적으로 민사소송은 필수이며, 형사고소는 개별 사안의 구체적인 사실관계를 검토한 후 선택적으로 진행하는 것이 바람직합니다. 형사고소를 전세금 회수의 주된 수단으로 삼는 것은 절차적 지연과 불확실성을 초래할 수 있으므로, 전세금 반환 청구의 첫 단추는 우선 민사소송을 통해 진행하시고, 사안에 따라 전세금 반환의 실효성 확보를 위해 형사고소를 병행하시는 것을 추천드립니다.