[전세금 반환소송] 의뢰인분들이 자주 주시는 문의사항들, Q&A 

1. 소송에서 이기면 전세금을 전부 돌려받을 수 있나요?

전세금 반환 소송에서 승소한다고 하여 반드시 전액을 회수할 수 있는 것은 아닙니다. 그러나 전세금을 돌려받기 위해서는 소송을 통한 판결문 취득이 필수적입니다.

실제 회수 가능성을 판단하기 위해서는 먼저 주택 유형에 따라 접근 방식이 달라집니다.

1) 아파트·오피스텔 등 단독 임차 주택의 경우, 해당 부동산의 시세를 확인한 후 등기부등본상 근저당권 채권최고액을 공제하여 잔여 배당 가능액이 전세금을 충당하는지를 1차적으로 검토합니다.

2) 다가구 주택의 경우에는 이에 더하여 주민센터에서 확정일자 부여 현황을 발급받아 선순위 임차인들의 보증금 규모까지 파악해야 합니다. 확정일자 취득 여부만으로는 순위가 확정되지 않으며, 주민등록 전입 및 실거주 여부에 따라 순위가 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

배당 가능성이 낮은 경우라도 판결문은 반드시 필요합니다. 임대인의 예금 계좌·차량·동산에 대한 압류, 강제경매 신청, 신용정보 조회 등 모든 강제집행 절차는 집행권원인 판결문을 전제로 하기 때문입니다.

2. 소송 절차와 기간은 어떻게 됩니까?

전세금 반환 소송은 일반 민사소송에 비해 비교적 신속하게 진행됩니다. 소장 접수일을 기준으로 통상 3개월에서 6개월 이내에 판결이 선고됩니다.

다만 임대인의 소재가 불명확하여 소장 송달이 불가능한 경우에는 공시송달 절차를 거치게 되며, 이 경우 6개월 이상 소요될 수 있습니다. 실무상으로는 공시송달 사건도 대체로 8개월 이내에 판결이 나오는 경우가 일반적입니다.

임대인이 사망하였거나 파산 상태이거나 재산이 전무한 경우에는 판결문을 취득하더라도 실질적인 강제집행이 어려울 수 있습니다. 그러나 이러한 상황에서도 소송을 통해 임대인의 재산을 추가로 파악하고 집행을 시도할 여지가 있으므로, 소송 제기 여부는 채권자의 판단에 달려 있습니다.

3. 변호사 비용도 상대방에게 청구할 수 있습니까?

전세금 반환 소송은 특별한 사정이 없는 한 임차인이 전부 승소하는 것이 일반적이므로, 판결문에는 소송비용 전액을 임대인이 부담한다는 내용이 포함됩니다. 청구 가능한 항목은 변호사 보수, 인지대, 송달료 등이며, 인지대·송달료는 대략 청구금액 1억 원 기준 50만 원 수준입니다.

다만 판결문만으로 곧바로 변호사 보수를 청구할 수는 없습니다. 1심 판결 확정 후 별도로 소송비용확정신청을 제기하여 구체적인 금액에 대한 결정문을 받아야 합니다. 이 절차는 사건 적체로 인해 다소 시일이 걸리는 경향이 있습니다.

인정되는 변호사 보수의 범위와 관련하여, 법원이 인정하는 최고액과 실제 지출액 중 낮은 금액이 기준이 됩니다. 예컨대 실제 지출액이 600만 원이고 법원 인정 최고액이 300만 원이라면 300만 원만 청구 가능하며, 반대로 실제 지출액이 600만 원이고 법원 인정 최고액이 1,000만 원이라면 600만 원까지만 인정됩니다.

결론적으로 전세금 반환 소송은 본안 소송과 소송비용확정신청, 두 단계로 진행된다고 이해하시면 됩니다.

4. 전세금 미반환으로 인한 추가 손해도 배상받을 수 있습니까?

1) 임차인이 해당 주택에 계속 거주 중인 경우, 전세금 반환 의무와 부동산 인도 의무는 동시이행 관계에 있으므로 대출 이자 등 별도의 손해배상을 청구하는 것은 불가능합니다.

2) 임차인이 실제로 이사를 완료한 경우에는, 소장 부본 받을 때까지는 5%, 그 이후는 12%의 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 시중 대출금리(통상 4~7%)보다 법정이율이 높으므로, 이를 통해 대출 이자 상당의 손해는 사실상 전보된다고 보는 것이 일반적입니다.

한편, 임대인이 특정 날짜에 전세금을 반환하겠다고 약속하여 임차인이 이를 믿고 새로운 임대차 계약을 체결하였으나 임대인이 일방적으로 이를 번복한 경우와 같이, 인과관계가 명확히 인정되는 손해(예: 계약금·가계약금 손실)에 대해서는 별도의 손해배상 청구가 가능합니다.