얼마 전, 상가 한 호실을 분양받아 두신 임대인께서 상담을 오셨습니다. 대기업 한 곳이 해당 건물의 여러 호실을 한꺼번에 쓰겠다며 계약서 초안을 보내왔는데, 월 임대료도 나쁘지 않고 임차인이 건실한 회사이니 공실 걱정도 없겠다 싶어 그대로 서명하시려던 참이었다고 합니다.
서명 전에 한 번만 봐달라는 가벼운 요청이셨습니다. 그런데 계약서를 펼쳐 조항을 하나씩 짚어가다 보니, 처음에는 보이지 않던 문제점이 서서히 드러났습니다.
의뢰인이 체결할 계약서는 의뢰인만의 계약서였습니다. 같은 건물의 다른 호실 임대인들은 의뢰인과 아무런 관계가 없는 사람들이었고, 그들 각자도 각자의 계약서를 따로 체결하는 구조였습니다. 문서는 여러 개, 당사자는 여러 쌍, 그런데 그 각각의 계약서 안에 "하나로 묶는" 한 줄이 공통으로 들어가 있었습니다. 그 한 줄이, 의뢰인의 권리와 의무를 전혀 모르는 옆 호실 임대인의 운명에 묶어두는 장치였습니다.
오늘은 그 검토 과정에서 발견된 쟁점들에 대해 설명드리려고 합니다. 대기업 임차인을 상대로 신축 상가를 임대하려는 분, 특히 같은 건물의 여러 호실이 한 임차인에게 일괄로 임대되는 구조에 놓이신 분이라면, 본 글이 큰 도움이 되실 것입니다.
"일괄계약" 조항은 왜 임대인에게 위험한가
이번 사건의 출발점은 "일괄계약"이라는 단어였습니다. 임대인과 임차인 사이의 계약서는 명백히 임대인 각자의 별개 문서였습니다. 그런데 그 각각의 계약서마다 대체로 이런 문구가 공통으로 들어가 있었습니다.
"본 계약은 당해 건물 내 10개 호실에 대하여 일괄 계약하는 건으로, 계약을 해지할 경우 전체 호실에 대하여 해지가 가능하나, 일부 호에 대해서는 해지가 불가능하다."
임차인 입장에서는 정교한 설계입니다. 영업 공간 전체의 안정성이 달린 문제이니, 어느 한 호실에서 분쟁이 생겼다고 영업이 흔들리는 것을 막고 싶어 할 만합니다. 또 특정 임대인이 마음을 바꾸어 자기 호실만 뺄 수 있다면 임차인 쪽 사업 계획이 곤란해지니, 이를 차단할 필요도 있습니다.
문제는 이 조항이 임대인에게 가져오는 결과입니다. 임대인 입장에서 한 번 상황을 그려 보시기 바랍니다.
내가 소유한 호실은 하나입니다. 내 호실의 임차인이 월세를 장기간 연체해도, 이 조항을 문언 그대로 읽으면 내 호실 계약만 따로 해지하기는 어려워집니다. 반대로 옆 호실 쪽에서 문제가 생겨 임차인이 그 호실의 계약을 해지하게 되면, 조항상 내 호실 계약까지 영향을 받을 수 있습니다. 매매를 통한 지위 승계 역시 마찬가지로 다른 임대인들과의 조율이 필요해집니다.
내가 통제할 수 있는 것은 내 호실뿐인데, 계약상의 운명은 내가 알지도 못하는 옆 임대인에게까지 달려 있는 셈입니다. 각자 별개의 계약서에 서명하는 것인데, 조항 한 줄이 그 계약들을 한 덩어리로 묶어두고 있는 것입니다. 얼핏 보면 평범한 관용구 같지만, 이런 구조를 만들어내고 있는 문구라는 점을 간과해서는 안 됩니다.
그렇다면 이 조항을 아예 빼달라고 해야 할까
처음에는 일괄계약 조항 자체를 삭제해달라고 요청하는 방향을 검토했습니다. 다만 실무적으로는 쉽지 않은 길이었습니다. 임차인 쪽에서 이 조항을 심은 데에는 사업적 이유가 있었고, 건물 내 공간을 통합적으로 활용하는 영업 구조였기 때문에 "일부 호실이 이탈할 여지"를 열어두는 것 자체를 받아들이지 않으려 했습니다.
그래서 방향을 바꾸었습니다. 조항은 남기되, 양방향 예외를 명문으로 심는 것이 이번 사건의 해법이었습니다.
먼저 임대인 입장에서는, 임차인의 3기 차임 연체 같은 법률상 해지 사유가 있는 경우에는 당연히 내 호실 계약을 단독으로 해지할 수 있어야 합니다. 이 부분과 관련하여, 상가건물 임대차보호법은 다음과 같이 정하고 있습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지) 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
이 법정 해지권을 일괄계약 조항이 봉쇄하도록 내버려두면, 임대인에게 남는 구제 수단이 사실상 없거나, 법률상 해지를 하려고 하더라도 계약서 조항과 상충하는 문제가 발생합니다.
따라서 계약서에도 이 취지를 명시적으로 적어 둘 필요가 있습니다. 이번 사건에서는 이에 더하여, 법정 해지 사유로 임대인이 단독 해지하는 경우 임차인이 일정 금액의 위약벌을 지급하도록 하는 대칭 조항까지 함께 정리하였습니다.
반대 방향의 예외도 필요합니다. 옆 호실 임대인 쪽에서 자기 사유로 임차인에게 호실을 제공하지 못하는 상황이 생긴다면, 임차인으로서는 영업 구조 자체가 틀어지는 셈이므로 전체 계약을 다시 검토하고자 할 것입니다. 이 경우 임차인에게 전체 해지권을 주는 것이 불가피한 측면이 생기게 되는 것입니다.
같은 일괄계약 조항이라도, 이런 양방향 예외가 심어져 있는 계약서와 그렇지 않은 계약서는 전혀 다른 문서가 됩니다. 이번 사건에서 가장 공을 들인 작업이 바로 이 예외 조항을 가능한 한 촘촘하게 다듬는 일이었습니다. 다만 호실 수, 임차인의 영업 구조, 임대인들 간 관계, 건물의 준공·등기 일정에 따라 필요한 예외의 내용이 조금씩 달라지므로, 이 지점은 개별 계약서마다 맞춤 설계가 필요한 영역이라고 말씀드리고 싶습니다.
등기가 나기 전의 신축 상가 — 보증금 담보 요구를 어디까지 받을 것인가
두 번째 축은 미등기 신축 상가라는 점이었습니다. 재건축·재개발 조합원 분양 상가에서는 드물지 않은 상황입니다. 건물은 거의 완성 단계에 있지만 소유권보존등기는 아직 나지 않았고, 임차인은 이 상태에서 계약을 체결해야 합니다.
이런 경우 임차인 측에서 가장 예민하게 보는 지점이 "보증금 반환 담보"입니다. 등기가 없으니 확정일자·우선변제권 같은 장치가 충분히 작동하지 않고, 만에 하나 임대인 쪽에 문제가 생기면 보증금 회수가 쉽지 않을 수 있기 때문입니다. 그래서 임차인이 보낸 계약서에는 이런 요구가 들어오는 경우가 많습니다. 중도금·잔금 지급 시점에 임대인 명의 예금에 제1순위 질권을 설정해달라는 요구, 그리고 소유권보존등기 이후에는 보증금의 100~130% 상당 근저당권을 임차인 앞으로 설정해달라는 요구입니다.
임차인 쪽 논리 자체는 이해할 만합니다. 그러나 임대인에게 이 요구는 결코 가벼운 부담이 아닙니다.
근저당권이 한 번 설정되면, 그 부동산을 다른 용도로 활용할 여지가 상당히 줄어듭니다. 추후 다른 금융기관에서 담보대출을 받으려 할 때 1순위 근저당이 이미 걸려 있으면 실무상 대단히 곤란한 상황이 생깁니다. 예금질권 역시 마찬가지로, 지정된 예금에 대한 처분권이 장기간 묶입니다. 임대차 기간 5년, 10년 동안 이 제약을 안고 가야 한다는 뜻입니다.
이번 사건에서는 이 부분을 보증보험으로 갈음하는 것으로 정리했습니다. 임대인은 소유권보존등기 이후 일정 기간 내에 임차인을 피보험자로 하는 보증보험에 가입하고, 보험료는 임차인이 부담하는 구조입니다. 임차인은 보증금 반환 위험을 보험회사에 이전하여 실질적 보호를 받을 수 있고, 임대인은 자기 재산에 직접 담보를 설정당하지 않아도 됩니다. 양쪽 모두가 수용할 수 있는 접점이었습니다.
다만 이 해법이 모든 사안에 들어맞는다고 말씀드리지는 못합니다. 보증금 규모, 임대인의 자산 구조, 해당 부동산의 향후 활용 계획, 임차인의 협상력 등에 따라 적합한 대안은 달라집니다. 담보 제공 요구를 받으셨다면, 그대로 수용할 것인지 혹은 다른 수단으로 대체할 것인지, 이 갈림길에서부터 검토를 시작하시기를 권합니다.
계약서 곳곳에 흩어져 있는 작은 조항들
큰 축 두 가지를 정리하고 나면, 그 다음으로 임대인을 불편하게 만들 수 있는 조항들이 계약서의 여기저기에서 튀어나옵니다. 이번 검토에서 실제로 다듬어야 했던 것들 중, 어느 상가 임대차 계약에서나 공통적으로 살필 만한 지점을 몇 가지 정리합니다.
먼저 갱신 통지 기한입니다. 초안에 "임대차기간 만료 3개월 전까지 서면통보가 없으면 자동연장된다"고 되어 있었습니다. 그런데 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임대인의 갱신 거절 통지를 "만료 6개월 전부터 1개월 전까지" 하도록 정하고 있습니다. 계약서의 3개월과 법률의 6개월이 겹치는 구간이 있다면, 바로 그 구간에서 분쟁이 생깁니다. 임대인이 법률에 따라 적법하게 갱신 거절 통지를 했는데, 계약서상으로는 이미 자동연장된 상태 남아버리는 상황이 생길 수 있기 때문입니다. 계약서와 법률을 정합적으로 맞추는 작업은 기본 중의 기본입니다.
그 다음은 임대인의 수선의무 범위입니다. "건물에 발생한 파손, 균열, 누수, 동파, 정전 등에 대해 임대인이 즉시 원상복구한다"는 문구는 얼핏 보면 임차인 보호 차원의 당연한 조항처럼 보입니다. 그런데 그 문언을 그대로 두면, 임차인 측에서 벌인 인테리어 공사나 사용상 과부하로 인해 발생한 고장까지도 임대인이 떠맡는 결과가 생길 수 있습니다. 임대인의 수선의무는 건물의 구체, 공용배관, 공용설비 등 임대인이 본래 관리해야 하는 영역으로 한정하고, 임차인 귀책 부분은 임차인 부담으로 분리해두어야 합니다.
보증금 반환 조항도 주의해서 봐야 합니다. "임대차 종료 시 임대차보증금 전액을 반환한다"는 문구가 그대로 남아 있으면, 임차인이 연체한 차임이나 미납 관리비, 원상복구를 하지 않고 떠난 경우의 복구 비용 같은 것들을 공제하지 않고 전액을 먼저 돌려달라는 주장이 가능해집니다. 실무에서는 그러한 채무를 공제한 뒤 반환한다는 것이 당연하지만, 계약서 문언이 "전액"으로 못 박혀 있으면 해석 다툼의 여지가 커집니다. "연체 차임, 미납 관리비, 원상복구비 등 임차인의 미이행 채무를 공제한 나머지 보증금을 반환한다"로 수정해 두는 것이 안전합니다.
준공 지연 시 임차인의 해제권도 놓치기 쉬운 함정입니다. 신축 상가 계약에서는 "준공이 일정 기간 이상 지체되면 임차인이 계약을 해제할 수 있다"는 단서가 흔히 붙습니다. 그런데 준공 지연은 거의 언제나 조합이나 시공사 사정으로 발생하는 일이지, 개별 임대인이 어떻게 통제할 수 있는 문제가 아닙니다. 그럼에도 이 리스크를 임대인만 지는 구조는 균형을 크게 잃은 것입니다. 이번 사건에서는 일정 기간 지체될 때에도 "해제"가 아닌 "잔금일의 상호 조정"으로만 처리하도록 정리하였습니다.
용도변경 비용도 가볍게 넘길 수 없는 대목입니다. 초안에는 "임대인이 자기 책임과 비용으로 임차인 영업에 필요한 용도를 확보해 제공한다"는 취지의 문구가 들어와 있었습니다. 그러나 용도변경은 어디까지나 임차인의 영업을 위한 것입니다. 임대인의 역할은 행정 절차에 협조하는 선에 그치는 것이 원칙이고, 실제 비용은 임차인이 부담하는 것이 자연스럽습니다. 문언을 "임대인은 협조 의무를 진다"로 조정하고, 비용 주체를 임차인으로 명시하는 작업이 필요합니다.
마지막으로 위약벌의 대칭성입니다. 임차인이 임의 해지할 때는 보증금 배액을 위약벌로 물도록 하면서, 임대인이 같은 사유로 해지할 때의 위약벌은 상대적으로 약하게 설계된 경우가 종종 눈에 띕니다. 위약벌이 한쪽에만 강하게 걸려 있으면 공정하지 않을 뿐 아니라, 나중에 무효·감액 다툼의 씨앗이 될 수 있습니다. 양 당사자의 위약벌이 대칭을 이루도록 맞추어야 분쟁 가능성도 줄어듭니다.
이 여섯 가지는 하나씩 떼어 놓고 보면 "작은 문구" 정도로 보이지만, 합쳐 놓으면 임대인의 지위를 상당히 약화시킵니다. 계약서를 펼치셨을 때 어디부터 봐야 할지 감이 오지 않는다면, 최소한 이 지점들부터는 짚어 보시기를 권합니다.
한 가지만 더 — "상대가 대기업이니 괜찮겠지"라는 전제
상담을 하다 보면 임대인분들께서 자주 하시는 말씀이 있습니다. "상대가 큰 회사인데, 설마 이상하게 썼겠습니까?" 이 판단이 틀렸다고는 말씀드리지 않겠습니다. 대기업 쪽에서 터무니없는 조항을 넣는 일은 거의 없습니다. 다만 한 가지는 기억하실 필요가 있습니다. 대기업이 보내온 계약서일수록 임차인 측에 유리하게 정교하게 설계되어 있을 가능성이 높다는 점입니다.
법무팀이나 외부 로펌의 손을 거친 계약서는 문장이 매끄럽습니다. 위험해 보이는 단어는 모두 다듬어져 있고, 형식도 단정합니다. 그런데 바로 그 때문에, 임대인 입장에서는 "문제가 없어 보이는" 조항 안에 숨어 있는 문제를 스스로 발견하기가 어렵습니다. 특히 이번 사건의 일괄계약 조항처럼 구조적 설계가 걸린 문제는, 한 줄만 읽어서는 그 파급 효과가 드러나지 않습니다.
계약서는 서명하는 순간 효력이 발생합니다. 서명 전에는 조항 하나하나가 협상 대상이지만, 서명 후에는 되돌리기 쉽지 않습니다. 이번 의뢰인께서도 초안 그대로 서명하셨다면 몇 년 동안 꽤 불편한 지위에 놓이셨을 법한 계약서였지만, 서명 전에 한 번 짚어보신 덕분에 훨씬 균형 잡힌 최종본으로 정리될 수 있었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 대기업이 보낸 계약서에 수정을 요청해도 받아주나요?
법적 논거를 들어 요청하면 의외로 많은 부분이 수용됩니다. 상대방에게도 법무팀이나 외부 로펌이 붙어 있기 때문에, 오히려 타당한 근거가 있는 수정 요청에는 빠르게 반응합니다. 다만 "어느 조항을 어떤 논리로 수정할 것인가"를 설계하는 작업이 협상의 성패를 가르기 때문에, 이 지점에서 전문가의 조력을 받는 것이 효율적인 경우가 많습니다.
Q. 같은 건물 다른 임대인들은 그대로 서명했는데, 저만 수정을 요청해도 괜찮은가요?
원칙적으로 가능합니다. 임대인 각자의 계약은 별개의 계약이기 때문입니다. 다만 일괄계약 조항이 들어 있는 경우, 내 계약서만 수정하면 다른 계약서와의 정합성에 영향이 있을 수 있어 임차인 쪽에서 난색을 표하기도 합니다. 이런 상황에서는 어떤 조항을 반드시 확보하고 어떤 조항을 양보할 것인지의 전략 설계가 특히 중요해집니다.
Q. 미등기 상가인데 임차인이 근저당권 설정을 요구합니다. 반드시 들어줘야 하나요?
그렇지 않습니다. 보증보험으로 갈음하거나 일부 금액에 한해 분할 담보를 설정하는 등 여러 대안이 있습니다. 어느 방식이 적합한지는 개별 임대인의 자산 구조와 해당 부동산의 향후 활용 계획에 따라 달라지므로, 일률적으로 답하기는 어렵습니다.
Q. 준공이 지연되면 임차인이 해제할 수 있도록 하는 조항, 그대로 두면 안 되나요?
준공 지연은 임대인이 통제할 수 없는 영역에서 발생하는 경우가 대부분입니다. 이 리스크를 임대인이 전부 지도록 설계된 조항은 실질적으로 임대인에게 매우 불리합니다. "해제" 대신 "잔금일의 상호 조정"으로 변경하거나 일정 조건을 부가하는 협상이 가능하고, 그 방향이 훨씬 균형 잡힌 설계입니다.
Q. 계약서를 받은 지 며칠 지났는데, 지금도 검토가 가능한가요?
서명 전이라면 언제든 가능합니다. 서명 후라도 아직 이행이 본격적으로 시작되지 않았다면 부분적 조정의 여지가 남아 있는 경우가 있으므로, 일단 계약서를 지참하고 한 번 상담을 받아보시기를 권합니다.
마치며
상가 임대차 계약은 한 번 서명되면 최소 수년의 효력이 이어집니다. 그 수년 동안 반복적으로 쓰일 문구들이, 처음 계약서를 펼친 몇 시간의 검토로 결정되는 셈입니다. 실무를 하면서 매번 다시 확인하게 되는 사실이 하나 있습니다. 계약 체결 전 한 번의 검토가, 이후 수년간 발생할 수 있는 분쟁의 싹을 미리 잘라낸다는 것입니다.
특히 대기업 임차인, 신축 미등기 상가, 일괄계약 조항이 동시에 걸린 계약서라면 임대인이 혼자 해석하고 대응 방향을 잡기에는 부담이 큽니다. 서명 전에 한 번, 전문가와 함께 계약서 전체를 처음부터 끝까지 짚어 보시기를 권해드립니다.
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