집합건물 관리규약의 중요성 및 검토사항 

집합건물의 관리규약은 건물 운영 시 매우 중요한 위치를 지닙니다. 관리비 부과와 집행, 관리인의 권한, 의결 절차 등 집합건물 관리 전반을 좌우하기 때문입니다.

그러나 실제 현장에서는 적법하지 않은 관리규약이 그대로 운영되고 있는 경우가 적지 않고, 분쟁이 발생한 이후에야 비로소 그 무효 여부가 문제 되는 사례도 많습니다.

오늘은 집합건물에서 분쟁이 발생하여 관리규약의 효력을 다투고자 하시는 분들이 반드시 검토해야 하는 3가지, ① 관리규약 내용의 적법성, ② 관리규약 제정 절차의 적법성, ③ 관리규약이 무효인 경우 다투는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다.

목차

• 1. 관리규약 내용이 적법한가?

  • (1) 관리규약으로 정해야 하는 사항

  • (2) 관리규약 제정의 한계

• 2. 관리규약 제정 절차가 적법한가?

• 3. 관리규약이 무효라면 어떤 소송을 해야 하는가?

• 4. 무효인 관리규약이 그대로 사용되는 현실

1. 관리규약 내용이 적법한가?

(1) 관리규약으로 정해야 하는 사항

관리규약은 집합건물법과 공동주택관리법에서 규정한 사항과 기타 건물의 관리를 위해 필요한 사항을 규정합니다. 통상 관리규약은 시·도지사가 제정하는 관리규약 준칙을 따르는데, 집합건물법과 공동주택관리법은 시·도지사가 제정하는 관리규약 준칙에 다음과 같은 사항을 반드시 관리규약으로 정하도록 명시하고 있습니다.

집합건물법 시행령 제12조(표준규약) 법 제28조제4항에 따라 법무부장관이 마련해야 하는 표준규약과 같은 조 제5항에 따라 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ도지사 및 특별자치도지사(이하 “시ㆍ도지사”라 한다)가 마련해야 하는 지역별 표준규약에는 각각 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.
1. 구분소유자의 권리와 의무에 관한 사항
2. 규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지에 관한 사항
3. 구분소유자 공동의 이익과 관련된 전유부분의 사용에 관한 사항
4. 건물의 대지, 공용부분 및 부속시설의 사용 및 보존ㆍ관리ㆍ변경에 관한 사항
5. 관리위탁계약 등 관리단이 체결하는 계약에 관한 사항
6. 관리단집회의 운영에 관한 사항
7. 관리인의 선임 및 해임에 관한 사항
8. 관리위원회에 관한 사항
9. 관리단의 임직원에 관한 사항
10. 관리단의 사무 집행을 위한 분담금액과 비용의 산정방법, 징수ㆍ지출ㆍ적립내역에 관한 사항
11. 제10호 외에 관리단이 얻은 수입의 사용방법에 관한 사항
12. 회계처리기준 및 회계관리ㆍ회계감사에 관한 사항
13. 의무위반자에 대한 조치에 관한 사항
14. 그 밖에 집합건물의 관리에 필요한 사항

공동주택관리법 시행령 제19조(관리규약의 준칙) ① 법 제18조제1항에 따른 관리규약의 준칙(이하 “관리규약준칙”이라 한다)에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 이 경우 입주자등이 아닌 자의 기본적인 권리를 침해하는 사항이 포함되어서는 안 된다.
1. 입주자등의 권리 및 의무(제2항에 따른 의무를 포함한다)
2. 입주자대표회의의 구성ㆍ운영(회의의 녹음ㆍ녹화ㆍ중계 및 방청에 관한 사항을 포함한다)과 그 구성원의 의무 및 책임
3. 동별 대표자의 선거구ㆍ선출절차와 해임 사유ㆍ절차 등에 관한 사항
4. 선거관리위원회의 구성ㆍ운영ㆍ업무ㆍ경비, 위원의 선임ㆍ해임 및 임기 등에 관한 사항
5. 입주자대표회의 소집절차, 임원의 해임 사유ㆍ절차 등에 관한 사항
6. 제23조제3항제8호에 따른 입주자대표회의 운영경비의 용도 및 사용금액(운영ㆍ윤리교육 수강비용을 포함한다)
7. 자치관리기구의 구성ㆍ운영 및 관리사무소장과 그 소속 직원의 자격요건ㆍ인사ㆍ보수ㆍ책임
8. 입주자대표회의 또는 관리주체가 작성ㆍ보관하는 자료의 종류 및 그 열람방법 등에 관한 사항
9. 위ㆍ수탁관리계약에 관한 사항
10. 제2항 각 호의 행위에 대한 관리주체의 동의기준
11. 법 제24조제1항에 따른 관리비예치금의 관리 및 운용방법
12. 제23조제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등의 세대별부담액 산정방법, 징수, 보관, 예치 및 사용절차
13. 제23조제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등을 납부하지 아니한 자에 대한 조치 및 가산금의 부과
14. 장기수선충당금의 요율 및 사용절차
15. 회계관리 및 회계감사에 관한 사항
16. 회계관계 임직원의 책임 및 의무(재정보증에 관한 사항을 포함한다)
17. 각종 공사 및 용역의 발주와 물품구입의 절차
18. 관리 등으로 인하여 발생한 수입의 용도 및 사용절차
19. 공동주택의 관리책임 및 비용부담
20. 관리규약을 위반한 자 및 공동생활의 질서를 문란하게 한 자에 대한 조치
21. 공동주택의 어린이집 임대계약(지방자치단체에 무상임대하는 것을 포함한다)에 대한 다음 각 목의 임차인 선정기준. 이 경우 그 기준은 「영유아보육법」 제24조제2항 각 호 외의 부분 후단에 따른 국공립어린이집 위탁체 선정관리 기준에 따라야 한다.
가. 임차인의 신청자격
나. 임차인 선정을 위한 심사기준
다. 어린이집을 이용하는 입주자등 중 어린이집 임대에 동의하여야 하는 비율
라. 임대료 및 임대기간
마. 그 밖에 어린이집의 적정한 임대를 위하여 필요한 사항
22. 공동주택의 층간소음 및 간접흡연에 관한 사항
23. 주민공동시설의 위탁에 따른 방법 또는 절차에 관한 사항
23의2. 제29조의2에 따라 주민공동시설을 인근 공동주택단지 입주자등도 이용할 수 있도록 허용하는 경우에 대한 다음 각 목의 기준
가. 입주자등 중 허용에 동의하여야 하는 비율
나. 이용자의 범위
다. 그 밖에 인근 공동주택단지 입주자등의 이용을 위하여 필요한 사항
24. 혼합주택단지의 관리에 관한 사항
25. 전자투표의 본인확인 방법에 관한 사항
26. 공동체 생활의 활성화에 관한 사항
27. 공동주택의 주차장 임대계약 등에 대한 다음 각 목의 기준
가. 「도시교통정비 촉진법」 제33조제1항제4호에 따른 승용차 공동이용을 위한 주차장 임대계약의 경우
1) 입주자등 중 주차장의 임대에 동의하는 비율
2) 임대할 수 있는 주차대수 및 위치
3) 이용자의 범위
4) 그 밖에 주차장의 적정한 임대를 위하여 필요한 사항

(2) 관리규약 제정의 한계

집합건물법이 명시적으로 규정한 사항 외에도, 건물의 관리에 필요하다면 상당히 폭넓은 내용이 관리규약으로 정해질 수 있습니다.다만 문제는, 적법한 절차를 거쳐 제정되었더라도 그 내용이 구분소유자의 권리를 현저히 침해하거나, 건물 관리에 중대한 해를 끼칠 우려가 있다면 해당 규정은 무효가 될 수 있다는 점입니다. 법원은 이러한 경우를 판단함에 있어‘선량한 풍속 기타 사회질서’에 반하는지를 기준으로 삼고 있습니다.

그러나 이 기준은 매우 포괄적이어서, 일반 구분소유자가 사전에 예측하기는 쉽지 않습니다. 이 때문에 실무상으로는 각 지방자치단체가 제정한 표준관리규약(관리규약 준칙)이 관리규약의 유효·무효를 가늠하는 중요한 참고 기준이 되곤 합니다.

실제 판례와 실무에서 문제 되는 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.
이러한 규정들은 집합건물법의 강행규정에 위반되어 무효로 판단될 가능성이 높습니다.

• 관리단 집회에서 임차인을 일률적으로 배제하고 구분소유자에게만 의결권을 부여하는 규정

• 구분소유자가 아닌 자(임차인, 제3자 등)를 관리위원으로 둘 수 있도록 한 규정

• 관리단 집회가 아닌 운영위원회·대표자회의의 투표만으로 관리규약을 개정할 수 있도록 한 조항

2. 관리규약 제정 절차가 적법한가?

더 심각한 경우도 있습니다. 일부 집합건물에서는 관리단 집회가 아닌, 운영위원회, 비상대책위원회, 상가번영회 등 법적 근거가 없는 임의 조직이 관리규약을 제정하는 사례가 있습니다.

그러나 관리규약의 제정·개정·폐지는 원칙적으로 관리단 집회를 통해야 하고 구분소유자 수 및 의결권 각 3/4 이상의 찬성이 있어야 하고, 만약 관리단 집회를 거치지 않는 경우라면 3/4 이상의 서면 또는 전자적 방법에 따른 동의가 필요합니다. 더불어 해당 관리규약이 특정 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미치는 경우에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 합니다.

위와 같은 요건을 충족하지 않은 채 제정 또는 개정된 관리규약은 무효로 판단됩니다.

집합건물법 제29조(규약의 설정ㆍ변경ㆍ폐지) ① 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정ㆍ변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.
② 제28조제2항에 규정한 사항에 관한 구분소유자 전원의 규약의 설정ㆍ변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없다.

다만, 관리규약이 오래전 시행되어 이미 오랜 기간 그 효력을 유지하였을 경우, 관리규약이 적법한 절차에 따라 제정되었다는 증거가 없다는 사실 만으로 관리규약의 무효를 주장하기 어려운 경우 또한 존재합니다. 의정부지방법원 고양지원은 다음과 같은 사유로 원고의 관리규약 무효 주장을 기각한 바있습니다(의정부지방법원 고양지원 2023. 6. 21. 선고 2022가단101413 판결)

• 13년이 지난 시점에서 관리규약 제정에 관한 문서가 없다는 이유만으로 관리규약이 무효라고 판단하기 어려움.

• 피고 B은 과거 여러 소송에서 이 사건 관리규약의 효력을 다툰 적이 없었고, 오히려 그 규정을 근거로 주장하기도 했으므로, 뒤늦게 무효를 주장하는 것은 신의칙에 반함.

3. 관리규약이 무효라면 어떤 소송을 해야 하는가?

관리규약이 무효일 경우 대부분 소송을 제기하여 관리규약의 무효를 확인하려고 하십니다. 그러나 관리규약은 대부분 집합건물과 관련한 조직, 활동 등 단체법적 법률관계를 규율하기 위하여 일반적 추상적 자치법이고, 확인의 소의 대상은 구체적인 권리 또는 법률관계의 존부에 대한 것이어야 하므로, 관리규약 자체에 대한 무효확인의 소는 대부분 각하됩니다.

확인의 소의 대상은 구체적인 권리 또는 법률관계의 존부에 대한 것이어야 하므로 확인의 소로써 일반적, 추상적인 법령 또는 법규 자체의 효력 유무의 확인을 구할수는 없다고 할 것인바, 단체의 구성원이 단체 내부규정의 효력을 다투는 소는 당사자 사이의 구체적인 권리 또는 법률관계의 존부 확인을 구하는 것이 아니므로 부적법하다.
대법원 2011. 9.8. 선고 2011다38271 판결 등 참조

따라서 관리규약이 무효인 경우엔 해당 관리규약에 기하여 수행된 관리행위(가령 관리비 징수, 위탁운영계약 체결, 공용부분 변경, 단전 단수조치, 관리인 선임 등)나 의결의 효력을 부정하는 방향으로 소송을 진행하셔야 합니다.

4. 무효인 관리규약이 그대로 사용되는 현실

전국적으로 집합건물의 수는 계속 증가하고 있지만, 적법한 관리규약이 없는 건물도 여전히 상당수 존재합니다.
관리비를 징수·집행하기 위해서는 관리단 명의의 고유번호증이나 사업자등록이 필요한데, 대부분의 세무서에서는 이를 발급하면서 관리규약 제출을 요구합니다.

문제는, 세무서에서는 해당 관리규약이 적법한 절차로 제정되었는지까지는 심사하지 않는다는 점입니다. 이로 인해, 일부 구분소유자들이 임의로 만든 관리규약이 아무런 검증 없이 제출되고 그 결과 무효인 관리규약이 계속 사용되는 상황이 발생합니다. 심지어 법원에서도, 당사자가 관리규약의 유·무효를 명시적으로 다투지 않으면 비록 무효인 관리규약이라 하더라도 그 내용을 전제로 판결이 선고되는 경우도 있습니다.

따라서 관리규약과 관련하여 분쟁이 발생했을 때에는

• 관리규약이 존재하는지

• 그 관리규약이 적법하게 제정되었는지

• 내용이 강행규정에 반하지는 않는지

위 쟁점을 반드시 선행하여 검토할 필요가 있습니다.

관리규약은 단순한 내부 규칙이 아니라, 집합건물 관리 분쟁의 출발점이자 핵심이라는 점을 반드시 기억하셔야 합니다. 다만, 관리단 분쟁, 관리규약 분쟁은 법리와 실무에 정통한 전문가가 해결할 수 있으므로 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사, 집합건물분쟁조정위원 출신 변호사인 유수완 변호사에게 문의 바랍니다.

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