관리위원회의 설치와 권한 이해하기 

집합건물(상가·오피스텔 등)에서는 관리단 집회 외에 별도로 ‘관리위원회’라는 명칭의 회의를 두고 각종 안건을 결의하는 경우가 많습니다. 관리위원회는 주로 구분소유자 중 선출된 위원들로 구성되며 관리인의 업무집행을 감독하고 공용부분 관리 등에 관하여 의사결정을 하는 기구입니다.

그런데 정작 이 관리위원회는 집합건물법상 적법한 기관인지, 관리위원회에서 하는 관리행위가 적법 내지 유효한지에 대해서 의문을 품으시는 분들이 많습니다. 집합건물법에는 관리단 집회 결의가 대부분의 관리행위의 요건사항이기 때문입니다. 이에 이번 글에서는 관리위원회의 관리행위가 유효한지 판단하기 위한 두 가지 요건으로 ① 관리위원회의 설치 근거와 ② 관리위원회 권한의 범위에 대해 알아보려고 합니다.

1. 관리위원회의 설치 근거

(1) 관리위원회와 관리단의 차이

집합건물법 제26조의3(관리위원회의 설치 및 기능) ① 관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있다.
② 관리위원회는 이 법 또는 규약으로 정한 관리인의 사무 집행을 감독한다.
③ 제1항에 따라 관리위원회를 둔 경우 관리인은 제25조제1항 각 호의 행위를 하려면 관리위원회의 결의를 거쳐야 한다. 다만, 규약으로 달리 정한 사항은 그러하지 아니하다.

관리위원회는 법이 당연히 설치하도록 한 필수기관이 아니라, 규약으로 정하는 바에 따라 둘 수 있는 임의기관입니다. 관리단은 집합건물법에 따라 당연히 설치되는데 이러한 점에서 관리단과 관리위원회는 차이가 있습니다. 따라서 규약에 관리위원회에 관한 근거 규정이 없다면, 그 명칭이 무엇이든 간에 그 조직은 집합건물법상 관리위원회가 아닙니다.

(2) 규약에 관리위원회를 둔 경우, 관리위원회의 역할

규약에 관리위원회 설치 근거가 명확히 존재하는 경우, 관리위원회는 다음과 같은 역할을 수행합니다.

• 관리인의 사무집행 감독 : 관리인이 사무를 집행하기 전에 관리위원회 결의를 거쳐야 함

• 규약 또는 집회 결의에 따라 위임된 사항에 대한 심의·의결

집합건물법 제25조(관리인의 권한과 의무) ① 관리인은 다음 각 호의 행위를 할 권한과 의무를 가진다.
1. 공용부분의 보존행위
1의2. 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위
2. 공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구ㆍ수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위
3. 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위
3의2. 소음ㆍ진동ㆍ악취 등을 유발하여 공동생활의 평온을 해치는 행위의 중지 요청 또는 분쟁 조정절차 권고 등 필요한 조치를 하는 행위
4. 그 밖에 규약에 정하여진 행위

(3) 규약상 근거 없는 관리위원회의 법적 성격

규약에 설치 근거가 없다면, 그 관리위원회는 관리단 내부의 비공식 자치기구, 집행부를 보조하는 자문·협의기구, 사실상의 운영위원회에 불과하며, 관리위원회의 결의는 집합건물법상 법적 결의로서의 효력을 갖지 못합니다.

예를 들어, 공용부분 변경, 예산 승인, 관리인 선임·해임, 용역업체 선정과 같이 원래 관리단 집회 결의가 필요한 사항을 규약상 근거 없는 관리위원회가 대신 의결했다면, 그 효력은 원칙적으로 다툼의 대상이 됩니다.

2. 관리위원회의 권한 범위

관리위원회가 규약에 근거를 두고 적법하게 설치되었다고 해도 관리위원회가 모든 사항에 대해 결정할 권한을 가지고 있는 것은 아닙니다.

실무상 관리위원회의 주요 권한 범위는 다음과 같습니다.

• 관리인 선임 및 해임: 규약에 따라 관리인을 선임하거나 해임할 수 있는 권한을 가집니다.

• 업무 감독 및 의결: 관리인의 업무 집행을 감독하고, 관리규약 및 집회에서 위임받은 사항을 결의합니다.

• 공용부분 관리: 엘리베이터, 주차장 등 공용시설의 관리, 유지보수, 사용료 산정 등을 결정합니다.

• 예산 및 결산 승인: 건물 관리에 필요한 예산을 편성하고, 결산을 승인하는 역할을 합니다.

• 기타 위임사항: 관리규약으로 정해진 범위 내에서 관리단 집회의 업무 중 일부를 위임받아 수행합니다.

다만, 관리위원회의 권한에도 한계가 존재합니다.

• 강행규정 준수 : 집합건물법에서 공용부분(주차장, 복도 등)의 변경과 같이 반드시 관리단 집회의 결의가 필요하다고 규정한 부분에 대해서는 관리위원회 의결만으로는 집행이 불가능합니다.

• 관리단 업무의 포괄적 위임 불가: 관리단이 해야 할 핵심 업무를 관리위원회에게 무기한 혹은 무조건적으로 위임할 수 없습니다. 위임을 하기 위해서는 규약에 위임하고자 하는 업무와 그 기한을 특정하여야 합니다.

• 감독기관으로 규정되어 있을 경우 그 한계: 규약에서 관리위원회의 권한을 관리인을 감독하는 역할에 한정하고 있다면 관리위원회가 관리인을 감독하는 역할일 경우, 직접적인 관리 업무 집행은 관리인이 수행해야 하며 관리위원회가 직접 계약을 체결하는 등 업무를 대체할 수 없습니다.

3. 관리위원회 문제를 해결하기 위한 로드맵

관리위원회 의결 및 관리위원회 관리행위와 관련하여 분쟁이 발생하였다면, 규약에 관리위원회 설치 근거가 있는지, 있다면 그 권한의 범위가 어떻게 설정되어 있는지 검토하고, 문제되는 안건이 집합건물법상 반드시 관리단 집회의 결의를 거쳐야 하는 사항인지도 따져보시기 바랍니다.

관리위원회 분쟁, 관리단 분쟁은 법리와 실무에 모두 능통한 전문가가 해결할 수 있습니다. 관리단 분쟁은 집합건물분쟁조정위원 출신 변호사, 부동산 전문 변호사 유수완 변호사에게 문의 바랍니다.

유수완 변호사
Mobile. 010-2752-5782
Email. blackswanyu@naver.com