책임한정특약 설명의무, 대법원 판례로 본 분양계약 쟁점 

오피스텔 공급계약 '책임한정특약' 약관법상 설명의무 - 대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결

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오피스텔 분양 사건을 접하다 보면, 계약서의 몇 줄이 분쟁의 향방을 좌우하는 장면을 자주 마주하게 됩니다. 특히 관리형 토지신탁 구조에서는 그 한 줄의 의미가 더욱 무겁게 다가옵니다. 계약은 해제되었음에도 불구하고, 시행사는 이미 자금이 말려버렸고 수탁자(보통, XX자산신탁, XXX신탁 등의 회사를 말합니다)는 ‘신탁재산의 범위 내 책임’이라는 문구를 근거로 책임을 제한하는 경우가 적지 않습니다(사실 판결문을 받기 전까지는 신탁회사와 연락도 어렵습니다). 수분양자의 입장에서는 계약을 해제하는 것만으로도 쉽지 않은데, 막상 해제 이후에도 실질적인 회복이 이루어지지 않는 상황에 놓이게 되는 것입니다.

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이러한 구조 속에서 대법원 2026. 2. 26. 선고 2023다280945 판결은 중요한 의미를 가집니다. 대법원은 이른바 책임한정특약이 단순한 부수적 조항이 아니라, 수분양자의 계약 체결 여부에 직접적인 영향을 미치는 약관법상 ‘중요한 내용’에 해당한다고 보았습니다. 그리고 이에 관하여 사업자가 충분한 설명을 다하지 않았다면, 해당 특약을 계약 내용으로 주장할 수 없다고 판단하였습니다. 실무적으로 보면, 해당 조항은 계약서의 특약사항에 포함되어 있으면서도 그 법적 효과에 대한 충분한 안내가 이루어지지 않는 경우가 많습니다. 그러나 이 판결은 그러한 관행에 제동을 걸면서, 설명의무의 실질적 이행 여부를 엄격하게 묻고 있다는 점에서 의미가 큽니다.

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결국 분쟁의 핵심은 단순히 계약서에 해당 문구가 존재하는지 여부가 아니라, 그 조항이 적법하게 계약 내용으로 편입되었는지, 즉 설명의무가 제대로 이행되었는지에 달려 있다고 할 것입니다. 만약 현재 비슷한 상황에 처해 계시다면, 계약서의 문언만으로 결론을 단정하기보다는 그 형성 과정까지 함께 살펴보실 필요가 있습니다. 관련하여 고민이 있으시다면 언제든 편하게 문의 주시기 바랍니다.