목차
1. 임기가 만료된 관리인이 계속 관리행위를 할 수 있을까?
집합건물 분쟁에서 자주 등장하는 소송 유형이 바로 관리인 해임청구입니다. 그런데 관리인을 해임하려고 하면 소송 제기 전이나 소송을 진행하는 도중에 해임하려는 관리인의 임기가 이미 만료되었거나 사임해 버리는 경우가 생깁니다. 그런데 실무에서는 관리인의 임기가 만료되었거나 사임하였더라도 관리 행위를 계속 하는 경우가 많아 도대체 이런 비정상적인 관리행태를 어떻게 바로잡을 수 있을지 많이 문의하십니다.
대법원 2025. 1. 23.자 2024다280508판결은 관리인의 지위가 민법상 위임계약에 근거하고 있다는 점을 전제로 민법 제691조의 규정을 유추적용함으로써 관리인의 임기 만료 이후에도 일정한 요건을 충족할 경우 그 직무 수행이 유효하다고 판단한 바 있습니다. 이는 집합건물 관리 실무상 단절 없는 관리체계의 유지되어야 함을 반영한 판결이나, 악용될 여지도 많은 현실입니다.
집합건물에서 관리인의 임기가 만료되었음에도 불구하고 계속해서 관리업무를 수행하는 경우, 이는 관리단의 의사결정 구조를 왜곡시키고 향후 법적 분쟁의 원인이 될 수 있습니다. 특히 관리인은 관리비 부과, 공사 발주, 계약 체결 등 중요한 권한을 행사하는 지위에 있기 때문에, 임기 만료 후에도 권한을 행사하는 것은 법적 안정성을 심각하게 해칠 수 있습니다. 이러한 상황에서는 단순한 내부 분쟁을 넘어서 법적 절차를 통해 정리할 필요가 있습니다.
오늘은 임기가 만료된 관리인의 관리행위를 중단시키고 적법한 관리주체에게 관리권한을 넘기는 방법에 대해 소개해 드리려고 합니다.
2. 임기가 만료된 관리인에 대하여 해임 청구를 할 수 있을까?
집합건물법 제24조(관리인의 선임 등)
⑤ 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 아니한 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있다.
결론부터 말씀드리면, 임기 만료 또는 사임으로 이미 관리인 지위를 상실한 자에 대한 해임청구는 부적법하며, 법원은 이런 경우 본안 판단을 하지 않고 각하합니다. 관리인 해임청구는 집합건물법 제24조 제5항에 근거하는데, 이 청구는 현재 관리인의 지위를 박탈하는 소송으로, 이미 관리인이 아닌 사람을 해임할 수는 없습니다. 소송은 법률상 이익이 있어야 제기할 수 있는데, 관리인이 이미 사임했거나 임기가 만료되었다면 해임을 통해 제거할 지위가 존재하지 않으므로 더 이상 법률상 이익이 없기 때문입니다.
이와 관련하여 대법원 2018. 9. 28. 선고 2016다231198 판결의 내용을 살펴볼 필요가 있습니다. 사안의 경우 해임청구의 소의 대상이 된 관리인이 소송진행 중 사임하고 같은 날 관리단이 새로운 관리인을 선임하였는데 대법원은 “관리인 해임청구의 소는 현재 관리인의 지위에 있는 자의 지위를 박탈하기 위한 것인데, 사임이나 임기 만료로 이미 그 지위를 상실한 경우에는 해임을 구할 법률상 이익이 없다.“고 하며 원심판결을 파기하고 제1심판결을 취소하며 소를 각하하였습니다.
3. 관리단을 상대로 관리인선임결의부존재확인의 소 및 관리인지위부존재 확인의 소 제기하는 방법
먼저 고려할 수 있는 방법은 관리단을 상대로 관리인선임결의부존재확인의 소 및 관리인지위부존재확인의 소를 제기하는 것입니다. 이는 현재 관리인으로 활동하고 있는 자가 법적으로 관리인의 지위에 있지 않다는 점을 확인받는 소송입니다. 이 소송의 핵심은 “임기 만료”라는 객관적 사실과 함께, 그 이후 적법한 선임 절차가 존재하지 않는다는 점을 입증하는 데 있습니다. 예를 들어 관리규약상 임기가 2년으로 정해져 있고, 해당 기간이 이미 도과했음에도 불구하고 새로운 관리인이 선임되지 않았다면, 기존 관리인의 지위는 당연히 소멸한다고 볼 수 있습니다. 이 경우 관리단 구성원(구분소유자 등)은 원고로서 소를 제기할 수 있으며, 피고는 관리단이 됩니다. 소송에서는 관리규약, 관리인 선임 의결서, 임기 관련 자료 등을 증거로 제출하여 지위 부존재를 주장하게 됩니다.
많은 분들이 실수하시는 부분이 관리인지위부존재확인의 소를 관리인 개인을 상대로 제기하는 것입니다. 관리인 개인을 상대로 관리인지위부존재확인을 구하는 것은, 인용 판결이 나더라도 피고 관리단에 효력이 미치지 않아 분쟁을 근본적으로 해결하는 유효·적절한 수단이 될 수 없으므로, 확인의 이익이 없어 부적법한 경우가 대부분입니다(서울서부지방법원 2024. 9. 26. 선고 2023가합35770 판결 참조). 문제되는 관리인이 이 사건 건물 관리단의 관리인인지 여부를 둘러싼 분쟁을 근본적으로 해결하려면 관리인 개인이 아닌 이 사건 건물 관리단을 상대로 하여 관리인선임결의의 부존재 확인 또는 관리인 지위 부존재 확인을 구하는 것이 가장 유효적절한 방법입니다(서울고등법원 2018. 12. 19. 선고 2018나2035712 판결 참조).
4. 임기가 만료된 관리인에 대하여 직무집행정지 가처분 신청하는 방법
다만, 위와 같은 본안소송은 판결까지 상당한 시간이 소요되기 때문에, 그 사이에 기존 관리인이 계속 권한을 행사하는 문제가 발생할 수 있습니다. 이를 방지하기 위해 활용할 수 있는 것이 바로 직무집행정지 가처분입니다. 이는 본안소송과 병행하여 제기하는 것이 일반적이며, 관리인의 직무 수행을 일시적으로 중단시키는 것을 목적으로 합니다. 가처분 신청에서는 ‘보전의 필요성’과 ‘피보전권리’를 소명해야 하는데, 여기서 피보전권리는 관리인지위부존재를 전제로 한 권리이고, 보전의 필요성은 관리인이 계속 직무를 수행할 경우 회복하기 어려운 손해가 발생할 우려가 있다는 점입니다. 예컨대 관리비를 임의로 집행하거나 특정 업체와 계약을 체결하는 등의 행위는 사후적으로 되돌리기 어려운 손해를 초래할 수 있으므로, 이러한 사정을 구체적으로 소명하는 것이 중요합니다.
5. 직무대행자선임 가처분 신청하는 방법
한편, 기존 관리인의 직무를 정지시키는 것만으로는 관리 공백이 발생하게 됩니다. 집합건물은 관리가 지속적으로 이루어져야 하는 구조이기 때문에, 이를 보완하기 위한 절차로 직무대행자 선임신청을 함께 고려해야 합니다. 이는 법원에 관리인의 직무를 대신 수행할 사람을 지정해달라고 요청하는 절차입니다. 직무대행자는 통상 변호사, 회계사 등 외부 전문가가 선임되는 경우가 많으며, 공정성과 전문성을 고려하여 법원이 지정합니다.
실무적으로는 직무집행정지 가처분과 직무대행자 선임을 하나의 가처분 신청으로 함께 구하는 경우가 많습니다. 즉, “기존 관리인의 직무를 정지시키고, 동시에 직무대행자를 선임해달라”는 취지로 신청하는 것입니다. 이 경우에도 마찬가지로 관리인의 지위에 문제가 있다는 점과, 관리 공백이 발생할 경우 건물 운영에 중대한 차질이 발생한다는 점을 구체적으로 소명해야 합니다. 특히 관리비 집행, 시설 유지보수, 안전관리 등의 측면에서 긴급성이 강조되면 법원이 가처분을 인용할 가능성이 높아집니다.
6. 임기가 만료된 관리인을 끌어내리고 관리업무를 정상화 시키기 위한 로드맵
결국 이 문제의 핵심은 “형식적으로 관리인이 존재하는 것”이 아니라, “적법한 권한에 기초하여 관리가 이루어지고 있는가”에 있습니다. 임기가 만료된 관리인이 계속해서 직무를 수행하는 상황을 방치하게 되면, 이후 체결된 계약이나 집행된 관리비, 각종 의사결정의 효력 자체가 문제될 수 있고, 그 피해는 고스란히 구분소유자들에게 돌아가게 됩니다. 따라서 이러한 사안에서는 단순히 내부 협의에 맡기기보다는, 관리인지위부존재확인소송과 직무집행정지 가처분, 직무대행자 선임이라는 법적 수단을 적절히 조합하여 신속하게 대응하는 것이 중요합니다. 특히 가처분 단계에서의 판단이 사실상 사건의 방향을 좌우하는 경우가 많기 때문에, 초기 대응에서부터 정확한 법리 구성과 충분한 소명자료 확보가 필수적입니다.
집합건물 분쟁은 시간이 지날수록 이해관계가 복잡해지고 해결이 어려워지는 경향이 있습니다. 관리인의 지위에 조금이라도 의문이 생긴다면, 더 큰 분쟁으로 번지기 전에 법률전문가의 조력을 받으시는 것이 좋습니다. 유수완 변호사는 서울특별시 집합건물분쟁조정위원이자 대한변호사협회 인증 민사법 전문변호사로 관리인 분쟁의 전문가입니다. 집합건물 관리단이나 관리인과 관련하여 분쟁을 겪고 계시다면 유수완 변호사에게 문의 바랍니다.
유수완 변호사
Mobile. 010-2752-5782
Email. blackswanyu@naver.com
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