건설하도급계약서 중요성과 작성법 

1. 건설하도급계약서를 작성하지 않는 경우

건설 현장은 하나의 종합 예술과도 같습니다. 하나의 건물이 완성되기까지 토목, 철근콘크리트, 설비, 전기, 인테리어, 방수, 도장 등 수많은 전문 업체가 동시에 움직이고, 이 과정에서 필수적으로 등장하는 것이 바로 건설하도급계약입니다. 그런데 현실에서는 놀랍게도 상당수 공사가 서면계약 없이 구두로 진행됩니다.

일반적으로 원청(시공사, 시행사)이 공사를 수주하고, 발주자로부터 수령한 선금 및 중도금을 가지고 공사를 진행하다가 각 공정별 전문업체에게 하도급을 주는 방식으로 진행됩니다. 문제는 공사가 급하게 진행되거나 기존 거래 관계를 고려하여 “계약서는 나중에 쓰자” 또는 “믿고 가자”는 식으로 구두합의만으로 착공하는 경우입니다. 더불어 하도급 업체 입장에서는 원청과의 지속적인 관계를 고려하여 계약서를 작성하지 않는 부분에 대해 문제 제기를 하지 못하는 경우가 많습니다.

2. 건설하도급계약서를 반드시 작성해야 하는 이유

많은 경우 여러 가지 이유로 계약서 작성 없이 구두로만 협의하여 하도급 공사를 진행하게 되는데, 대부분의 분쟁은 여기서 시작됩니다. 건설 하도급 분쟁의 상당수는 공사대금 미지급입니다.

대표적인 사례는 아래와 같습니다.

• 추가공사·설계변경이 있었으나 비용 정산 기준이 없는 경우

• 공사가 완료되었으나 일부 공정에 하자가 있다고 주장하는 경우

• 하도급 대금의 감액을 주장하며 일부에 대해서 지급하지 않는 경우

• 하도급 대금의 지급기한을 명확히 정하지 않아 하도급 공사를 완료하였음에도 대금을 지급하지 않는 경우

문제는 건설하도급계약서가 없으면 “누가 무엇을 약속했는가”를 입증하기가 매우 어렵다는 점입니다.
결국 공사대금 소송으로 이어집니다. 그래서 건설 소송 중에서도 하도급 분쟁은 가장 많은 비율을 차지합니다.

3. 건설하도급계약서에 포함되어야 하는 핵심 내용

(1) 공사대금 및 지급기한

① 공사대금의 액수

• 총액계약 : 계약 목적물 전체에 대한 공사대금 총액(정액)을 미리 정하여 체결하는 방식으로, 설계가 확정되어 물량 변동 가능성이 낮은 공사에 적용합니다. 원청은 예산 예측이 쉽고, 하도급 업체는 물량 증가 시에도 추가 대금 청구가 어려운 경우가 많습니다.

• 단가계약 : 개별 공정 또는 항목에 대한 단가(노무비, 자재비 등)와 요율을 근거로 체결하는 계약방식으로, 물량을 사전에 정확히 예측하기 어렵거나 공사 내용이 변동될 가능성이 높은 공사에 적용합니다. 실제로 투입된 물량을 공사 완료 후 정산하므로, 물량 증감에 따른 유연한 대금 조정 가능합니다.

② 공사대금의 지급방식

• 선금 / 중도금 / 잔금 방식 : 공사계약 대금은 보통 선금(계약금) 20~40%, 중도금(기성금) 40~60%, 잔금 10~20% 비율로 분할 지급됩니다. 선금은 착수 전 지급하여 자재 확보에 사용하며, 중도금은 중도금 지급 시기 기준으로 한 공사 진행률(기성고)에 따라, 잔금은 공사 완료 후 최종 검수 시 지급하는 것이 일반적입니다.

• 선급금 / 기성금 방식 : 원청은 착공 단계에서 우선 자재확보 등을 위하여 선급금을 지급하고, 이후 통상 월 1회 공사가 진행된 정도(기성고)를 검사하여 기성금을 지급하며, 원사업자는 발주자로부터 기성금을 받은 날부터 15일 이내에 수급사업자에게 지급해야 합니다. 기성금은 전체 도급 금액에 실제 공사 비율(기성고율)을 곱하여 산정하며, 선급금은 기성 비율에 따라 공제 후 지급합니다.

• 기성고 비율 산정 방식 : 기성고 비율 = (기시공 부분 실제 투입 공사비) / (기시공 부분 실제 투입 공사비 + 미시공 부분 예상 잔여 공사비)

(2) 공사대금 조정사유

① 추가공사 및 설계변경

설계서의 내용이 공사현장의 상태와 일치하지 않거나 불분명, 누락, 오류가 있을 때 또는 시공에 관하여 예기하지 못한 상태가 발생되거나, 안전사고의 우려, 사업계획의 변경 등으로 인하여 추가 시설물(가설구조물을 포함)의 설치가 필요한 때에는 “도급인”은 설계를 변경하여야 하고 그에 따라 증감된 공사비용은 산출내역서 상의 단가를 기준으로 상호 협의하여 결정해야 합니다.

② 자재 가격 상승

자재 가격 급등으로 인한 공사대금 변경은 통상 90일 이상 소요, 3% 이상 자재비 상승 등 요건 충족 시 증액 청구가 가능하도록 규정하고 있으며, 이때 증빙 자료(거래명세표, 견적서 등)를 요구하여야 합니다.

③ 공사기간 연장

공사기간 연장으로 인한 공사대금 변경은 수급인의 귀책 사유가 없는(발주처 사유, 불가항력 등) 경우, 간접비(현장 운영비, 인건비 등) 추가 청구가 가능합니다. 도급 계약 일반 조건에 따라 공기 연장 신청 및 증빙 서류(공문, 회의록)를 확보하여 준공 전까지 계약금액 조정을 신청해야 합니다.

④ 기타 계약내용의 변경

기타 위에서 언급한 사유 외의 이유로 공사대금을 조정할 경우 양 당사자의 합의에 따라 가급적 서면으로 협의하여야 할 것입니다.

(3) 공사기간 및 지체상금

• 착공일과 준공일의 명시 필요

• 공사대금 지연 시 공기를 연장할 것인지 여부 명시 필요

• 공사대금 지급 지연 시 지연손해금 조항 필요

(4) 하자보수책임 – 건설산업기본법의 적용

• 공종에 따른 하자담보책임의 기간 – 제척기간(대법원 2007. 5. 31. 선고 2006다60236 판결 등)

• 하자보수의 방법 : 해당 공사가 거래 관념상 통상 갖추어야 할 품질을 제대로 갖추고 있는 상태로 보수해야 합니다.

• 하자를 원인으로 한 손해배상액 산정의 기준

(5) 분쟁 해결 방식

• 관할합의 : 추후 소송 제기 시 어느 법원에서 진행할지 미리 협의하는 것입니다.

• 중재조항 : 소송 전 중재를 거쳐야 한다는 취지의 조항입니다.

• 이의제기 및 계약 내용에 기한 요청 시 통지의 방식 : 내용증명과 같이 서면으로 할 것을 권고합니다.

4. 건설하도급계약서가 있다고 해도 분쟁을 완전히 예방할 수는 없습니다

실무에서는 계약서는 있지만, 내용이 모호하거나 실제 시공과 다르게 진행된 경우도 매우 많습니다.
이 경우 공사일지, 문자·카카오톡, 견적서, 세금계산서, 자재발주 내역, 현장 사진 등을 통해 계약 내용을 보완 입증해야 합니다.

5. 건설하도급계약서 작성 및 검토에는 변호사의 조력이 필요합니다

건설하도급 분쟁은 금액이 크고, 이해관계자가 많으며, 기술적 쟁점이 복잡합니다. 단순히 “돈을 못 받았다”는 문제를 넘어 계약 무효 주장, 부당특약 무효, 구두계약 내용 입증, 지체상금 상계, 하자 항변 대응 등을 종합적으로 다뤄야 합니다. 특히 구두로 계약하셨다면, 계약 구조를 어떻게 설계하여 입증하느냐에 따라 승패가 갈립니다.

따라서 건설하도급계약서와 관련한 분쟁은 법리와 실무에 모두 능통한 전문가가 해결할 수 있습니다. 유수완 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사이자, 집합건물분쟁조정위원 출신 변호사로 건설 분쟁의 전문가입니다. 더불어 유수완 변호사는 변호사 자격과 건축기사 자격을 모두 보유하여, 건축에 대한 이해도가 높은 변호사입니다.

건설하도급계약 분쟁은 유수완 변호사에게 문의 바랍니다.

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