공동주택 하자소송: 보수방법의 쟁점 

공동주택 하자소송은 단순히 “하자가 있느냐 없느냐”의 문제가 아닙니다.

실무에서 치열하게 다투어지는 지점은 바로 하자보수 방법입니다.

같은 하자라도 전면 철거·재시공을 전제로 하면 고액 보수비가 나오고, 부분 보수·대체 공법을 전제로 하면 보수비가 크게 줄어듭니다. 이번 글에서는 지하주차장 누수, 욕실 단차, 도어체크, 싱크대 바닥 미시공과 관련하여 법원이 어떠한 하자보수 방법 선택을 어떻게 판단했는지 정리해보겠습니다. 본 블로그의 글은 모두 유수완 변호사가 직접 작성한 글입니다.

1. 지하주차장 누수 하자보수 방법 – 배면 그라우팅 vs 습식주입식

(1) 원고 주장

지하주차장 누수의 근본적 해결을 위해서는 배면 그라우팅 공법을 적용해야 하며, 이에 따른 고액 보수비를 인정해야 한다고 주장하였습니다.

(2)감정인의 판단

습식주입식 공법으로도 보수 가능하다는 전제에서 비용 산정하였습니다.

(3) 법원의 판단

지하주차장 건너편 면의 방수층이 손상되었다는 점이 충분히 입증되지 않았고,

배면 그라우팅이 유일한 보수방법이라는 증거도 부족하므로, 감정인이 산정한 습식주입식 공법 기준 보수비만 인정하였습니다.

법원은 “근본적 해결”이라는 추상적 표현보다는, 실제 필요한 보수 범위와 대체 가능 공법 존재 여부를 중시합니다.

2. 욕실 단차 하자보수 방법 – 50mm 기준은 어떻게 해석되었나

(1) 원고 주장

사용승인 도면상의 욕실 단차 50mm는 문턱 바로 안쪽 바닥 높이 차이를 의미하며(물매는 높이의 고려 대상이 아님), 깔판 설치는 부적절하고, 교체비용까지 10회 인정해야 한다고 주장하였습니다.

(2) 법원의 판단

• 도면에 “MIN” 표시가 없어 → 최소 단차를 의미한다고 단정할 수 없음

• 욕실은 배수 기능이 핵심이므로 → 물매(1/100)를 고려하는 것이 불가피

• 신발 걸림 등 생활상 불편은 인정되나 → 중대한 하자라고 보기 어려움

• 신발 걸림 등 생활상 불편은 인정되나 → 중대한 하자라고 보기 어려움

• 바닥 전면 철거·재시공은 → 개선 효과 대비 과도한 비용

결론적으로, 동일한 보수 효과를 낼 수 있다면 저렴한 보수방법을 선택해야 한다는 입장입니다.

즉, 법원은 하자보수비 산정은 “최고의 개선”이 아니라, 합리적 비용 대비 적정한 개선을 기준으로 판단합니다.

3. 도어체크 하자보수 방법 – 고급 피봇형으로 교체해야 하는가

(1) 원고 주장

기존 고급 피봇형 도어체크로 교체해야 하며, 현관문 철거·재설치 비용까지 포함해야 한다.

(2) 법원의 판단

• 설계도서에 특정 등급 지시 없음

• 고급 피봇형과 일반형의 기능 차이가 크다고 보기 어려움

• 감정인은 단순 교체로 목적 달성 가능하다고 판단

따라서 일반형 도어체크 교체 비용만 인정하고, 현관문 철거·재설치 비용까지 포함하는 것은 과다한 보수비 투입으로 보았습니다.

설계도서에 특정 사양이 명시되지 않았다면, 동일 기능을 달성하는 범위 내에서 최소 비용이 기준이 됩니다.

4. 싱크대 하부 바닥 미시공 하자보수 방법 – 온돌마루 vs 에폭시

(1) 사실관계

설계도면상 주방 바닥 마감재는 온돌마루판으로 지정되어 있으나, 싱크대 하부는 마감되지 않았습니다.

(2) 하자 인정 여부

몰탈 노출 → 분진 발생 우려

미관상 지장→ 하자 인정

(3) 보수방법 판단

싱크대 하부는 통상 온돌마루를 시공하지 않고, 습기로 인한 변색·뒤틀림 우려 존재하는 반면,

에폭시 페인트는 비용이 저렴하고 효과는 유사하므로, 에폭시 도장 공법 기준 보수비만 인정하였습니다.

설계도면상 지시가 있다 하더라도, 현장 통상 관행과 기능적 합리성을 종합하여 판단합니다.

5. 법원의 하자보수 방법 판단의 기준

법원이 일관되게 적용한 원칙은 다음과 같습니다.

① 유일한 보수방법인지 입증되어야 한다.

② 기능상 목적 달성이 가능하다면 저렴한 보수방법을 선택해야 한다.

③ 설계도서가 절대적 기준은 아니다.

④ 과도한 보수비 투입은 인정되지 않는다.

6. 하자소송에서 하자보수 방법 관련 전략

(1) 입주자 측

전면 보수가 불가피하다는 점에 대한 기술적 입증 필요하며,

대체 공법으로는 기능 확보가 불가능하다는 점을 설득해야 합니다.

(2) 시공사 측

사업승인 시점의 기준 명확하게 주장하고,

통상 공법 및 관행에 비추어 보았을 때 시공이 적절하며,

현 상태로도 기능을 충분히 확보할 수 있기에 입주자 측에서 주장하는 방법은 “과도한 보수”라는 점을 입증해야 합니다.

7. 올바른 하자보수 방법의 중요성

하자소송은 단순히 “하자가 존재한다”는 판단으로 끝나지 않습니다.

실제 쟁점은 보수방법 선택이며, 그에 따라 수억 원의 보수비 차이가 발생합니다.

법원은 점점 더 “기능 중심 + 합리적 비용 원칙” 을 적용하고 있습니다.

따라서 기술 기준, 설계도서 해석, 공법 비교에 대한 전문적인 대응이 무엇보다 중요합니다.

하자소송은 법리와 실무에 모두 능통한 전문가가 해결할 수 있습니다.

유수완 변호사는 대한변호사협회 인증 부동산 전문 변호사이자,

집합건물분쟁조정위원 출신 변호사로 하자소송의 전문가입니다.

더불어 유수완 변호사는 변호사 자격과 건축기사 자격을 모두 보유하여

건축에 대한 이해도가 높은 변호사입니다.

하자소송은 하자소송 전문변호사 유수완 변호사에게 문의 바랍니다.

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