🚨보증금 반환 청구 - 임차권등기 및 압박을 통한 회수 사례 

1. 사건의 개요

의뢰인께서는 수년간 거주해 오신 임차 주택에 대하여 전세대출 연장을 신청하는 과정에서, 해당 건물이 위반건축물(불법증축)임을 비로소 알게 되셨습니다. 이로 인해 금융기관으로부터 전세대출 연장이 최종 거절되었고, 고액의 연체 이자 부담을 지면서도 보증금을 돌려받지 못하는 심각한 상황에 처해 계셨습니다.

2. 쟁점

① 임대인 귀책에 의한 계약 해지의 정당성

임차 주택이 위반건축물임은 임대인의 귀책사유에 해당하며, 이로 인해 전세대출 유지라는 계약의 중요한 전제조건이 소멸한 것이므로 민법 제546조(계약해제) 및 제623조(임대인의 의무)에 근거한 해지의 정당성을 확립하는 것이 첫 번째 쟁점이었습니다.

② 임대인의 자력 불명 및 강제집행의 실효성

소송을 통해 판결을 받더라도 임대인의 재산 현황이 불분명하였고, 강제집행 및 경매 절차를 거치더라도 보증금 전액의 변제를 기대하기 어려운 상황이었습니다. 단순 소송 외의 실질적인 보증금 회수 전략이 필요하였습니다.

③ 임차권등기의 활용과 압박 효과

전세 목적물에 임차권등기를 마쳐 등기부상 임차권을 공시함으로써 새로운 임차인 모집을 사실상 차단하고, 이를 통해 임대인으로 하여금 자발적으로 보증금을 반환하도록 유도하는 전략적 접근이 핵심 쟁점이었습니다.

3. 변호사의 전략

계약 해지 의사의 명확한 법적 정리

대출 거절 통보 직후 신속하게 임대인에게 계약 해지 의사를 문자로 통보하고, 이후 민법 제546조 및 제623조에 근거한 내용증명을 발송하여 해지 사실과 보증금 반환 의무를 법적으로 명확히 하였습니다.

임차권등기명령 신청을 통한 권리 보전

전입신고, 확정일자, 점유 개시일 등 주택임대차보호법상 대항력 및 우선변제권의 요건이 완비되어 있음을 확인하고, 법원에 주택임차권등기명령을 신청하였습니다. 등기부에 임차권이 기재됨으로써 제3자에 대한 대항력을 유지하면서도 의뢰인께서 자유롭게 이사하실 수 있는 법적 기반을 마련하였습니다.

임대인 압박 및 신규 임차인 모집 전략의 병행

임차권등기가 등기부에 공시되면 사실상 신규 임차인 모집이 불가능해지는 점을 활용하여, 임대인 스스로 보증금을 반환할 유인을 극대화하였습니다. 동시에 임대인과 협의하여 새로운 임차인을 구하고, 그 보증금으로 기존 보증금을 상환받는 방식을 병행함으로써 소송과 강제집행의 불확실성을 우회하는 실질적 해결 경로를 설계하였습니다.

4. 결과

임차권등기명령 신청 이후 등기부에 임차권이 공시되자 임대인은 신규 임차인을 구하여 그 보증금으로 기존 보증금을 충당하는 방식으로 협조하였고, 의뢰인께서는 보증금 전액 3억원 가량을 온전히 돌려받으신 후 안전하게 이사하실 수 있었습니다. 장기간의 소송과 불확실한 강제집행 절차 없이, 임차권등기라는 법적 수단을 전략적으로 활용하여 신속하고 확실한 방식으로 의뢰인의 재산을 보호한 사례입니다.

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법무법인 SHIELD 이진훈 변호사 올림