편의점 매출의 핵심 '담배권', 무기한 독점할 수 있을까? 

안녕하세요, 김우중 변호사입니다.

상가 분양이나 임대차 계약 시 가장 분쟁이 잦은 분야 중 하나가 바로 '업종 제한'과 '독점 영업권'입니다. 특히 편의점 매출의 핵심인 '담배소매인 지정'과 관련하여 특정 호실의 독점권이 법적으로 어떻게 보호되는지 최신 판례를 통해 정리해 드립니다.

1. 기본 법리 : 상가 업종제한약정은 왜 유효할까?

건축주가 상가를 분양할 때 점포별로 업종을 지정했다면, 이는 입점자들 사이에 "우리는 서로 약속된 업종만 운영한다"는 묵시적인 동의가 있는 것으로 봅니다.

• 준수 의무: 수분양자뿐만 아니라 그 지위를 물려받은 양수인이나 임차인도 이 약정을 지킬 의무가 있습니다.

• 영업금지 청구: 만약 다른 점포가 이를 위반하여 동종 영업을 한다면, 독점권을 가진 자는 침해 배제를 위해 영업금지를 청구할 수 있습니다. (서울중앙지방법원 2023. 7. 6. 선고 2021가합554586 판결)

• 사후 변경의 제한: 업종 제한은 독점 운영권을 보장하는 의미이므로, 이를 변경하려면 임차인이 아닌 구분소유자(수분양자)들 간의 합의가 필요합니다. (수원지방법원 2020. 3. 6. 선고 2020카합10005 결정)

2. 특정 호실에만 '담배 판매권'이 인정된 사례

법원은 다음과 같은 구체적인 근거가 있을 때 담배 판매 독점권을 인정하고 있습니다.

• 관리규약에 명시된 경우: "편의점 이외에는 담배권을 신청할 수 없다"는 규약이 있다면, 지정되지 않은 호실에서의 편의점 영업 및 담배 판매는 제한됩니다. (수원지방법원 2021. 5. 27. 선고 2020가합22387 판결 등)

• 분양계약서상 특약: "특정 호실에 담배판매 독점권을 부여한다"는 취지의 특약은 해당 상가 내부에서 타 점포의 담배 판매를 금지하는 권리로 해석됩니다. (의정부지방법원 고양지원 2023. 12. 21. 선고 2022가단99411 판결)

• 분양자의 방치 금지 의무: "담배권 신청은 지정호실만 가능하다"는 규정이 있다면, 분양자는 다른 호실에서 담배를 파는 것을 묵인·방치해서는 안 되며 위반 시 채무불이행 책임을 집니다. (인천지방법원 부천지원 2024. 7. 12. 선고 2023가합100611 판결)

3. 담배 판매권의 경제적 가치와 손해배상

담배판매권은 소매업 매출에 지대한 영향을 미치므로 그 자체로 충분한 경제적 가치를 지닙니다.

• 권리 상실에 따른 손해: 채무불이행으로 담배판매권을 취득할 수 없게 되었다면, 이는 손해배상의 대상이 됩니다. (수원지방법원 2025. 8. 29. 선고 2024나75864 판결)

• 독점 물품 판매 침해: 편의점 독점 조건임에도 타 점포에서 아이스크림, 과자 등 편의점 주력 상품을 판매한다면 이 역시 손해배상 책임이 인정됩니다. (수원지방법원 평택지원 2021. 6. 15. 선고 2020가단62707 판결)

4. 담배사업법(행정) vs 분양계약(민사)의 관계

이 부분에서 많은 혼동이 생깁니다. 사적인 약속과 국가의 허가는 별개이기 때문입니다.

• 행정처분의 독립성: 분양계약서에 독점권이 있어도 구청(행정청)이 다른 호실에 소매인 지정을 해주는 것 자체를 법적으로 직접 막기는 어렵습니다.

• 민사상 책임: 이 경우 구청의 처분을 다투기보다, 약속을 어긴 분양자에게 채무불이행 책임을 묻거나 위반한 점포주에게 영업금지 가처분을 거는 것이 실무적인 해법입니다. (서울고등법원 2022. 11. 25. 선고 2021나12030 판결 등)

5. 기존 소매인의 권리 보호 (취소소송 가능성)

이미 담배 소매인으로 지정되어 영업 중인 분들은 법률상 보호되는 이익을 가집니다.

• 원고적격 인정: 인근에 부당하게 신규 소매인이 지정되었다면, 기존 소매인은 그 지정처분을 취소해달라는 소송을 제기할 자격이 있습니다. (대법원 2008. 3. 27. 선고 2007두23811 판결)

💡 요약 및 조언 상가 내 담배 판매 독점권은 계약서와 관리규약에 의해 강력히 보호받을 수 있습니다. 다만, 행정처분과의 괴리가 발생할 수 있으므로 분쟁 초기부터 영업금지 가처분이나 손해배상 등 민사적 수단을 병행하는 것이 효과적입니다.

담배권 분쟁이나 업종 제한 문제로 어려움을 겪고 계신다면, 구체적인 계약서 검토를 통해 권리를 되찾으시길 바랍니다.