재개발에 10억 묶인 의뢰인님 전액 돌려받은 사례

홍원표 변호사

승소(손해배상)

상황: 재개발 아파트, 10억이 꼼짝없이 묶이다

서울 외곽 A구역 재개발 조합아파트. 분양권을 프리미엄 포함 10억 원대에 매수한 의뢰인님은 입주만 기다리고 있었습니다. (의뢰인님 정보 보호를 위해 사건 내용은 각색 되었습니다.)

그런데 조합과 시공사가 사업 일정을 수차례 일방 변경하더니, 설계 변경·공사 지연이 반복되면서 입주 예정일은 끝없이 밀렸습니다. 그 사이 금융 이자는 쌓이고, 전매도 막혀 자금은 완전히 동결.

"이러다 원금까지 날리는 거 아닌가" 고민하시다가 의뢰인께서 저를 찾아온 시점이 바로 이때였습니다.

사건을 분석해 보니 세 가지 층위의 문제가 겹쳐 있었습니다.

1) 채무불이행 (민사) : 조합·시공사가 관리처분계획상 약속한 일정과 설계를 정당한 사유 없이 변경하고 지연. 의뢰인에 대한 채무불이행이 성립할 여지가 충분했습니다.

2)행정처분의 위법성 (행정) : 사업 일정 변경은 관할 구청의 사업시행변경인가를 거쳤는데, 인가 과정에서 주민 동의 절차 하자와 도시정비법상 요건 미충족이 확인되었습니다. 즉, 행정처분 자체가 위법할 가능성이 있었습니다.

3)헌법적 논점 재산권 침해 주장을 보강 논거로 활용. 사업 지연으로 인한 재산 가치 하락과 처분권 제한이 비례의 원칙에 반한다는 점을 행정소송에서 함께 주장할 수 있었습니다.

민사소송 하나만으로는 조합 측이 "행정 인가를 받았으니 적법하다"고 방어할 게 뻔했습니다. 행정소송을 병행해 그 방패 자체를 깨는 것이 핵심 전략이었습니다.

관할 구청의 사업시행변경인가 처분을 대상으로 취소소송을 제기했습니다.

핵심 공격 포인트는 두 가지였습니다.

첫째, 도시 및 주거환경정비법이 요구하는 조합원 동의율·통지 절차가 제대로 이행되지 않은 점.

둘째, 설계 변경의 실질적 사유가 시공사의 원가 절감에 불과해 공익 목적이 없다는 점.

저는 서울고등검찰청에서 국세청 대리로 200건 이상의 행정소송을 수행하며 체득한 행정처분 위법성 분석 프레임을 그대로 적용했습니다.

행정청이 어떤 논리로 방어하는지, 법원이 어떤 기준으로 재량권 일탈·남용을 판단하는지를 이미 충분히 알고 있었기 때문에, 주장 구성과 입증 자료 선별을 빠르게 마칠 수 있었습니다.

조합과 시공사를 공동 피고로, 지연 손해(금융비용·기회비용)와 설계 변경에 따른 가치 하락분을 청구했습니다.

여기서 행정소송이 지렛대 역할을 합니다.

행정소송에서 변경인가의 절차적 하자가 인정되면, 민사 법원에서 "조합·시공사의 사업 변경이 적법한 절차를 거치지 않았다"는 점이 사실상 확정되기 때문입니다.

세계3대컨설팅회사에서 M&A 실사와 PMI를 수행하며 훈련한 재무 분석 역량을 활용해, 지연 기간별 금융비용·시세 변동·기회비용을 정밀하게 산출한 손해액 산정 모델을 법원에 제출했습니다.

막연히 "손해가 크다"가 아니라, 숫자로 입증하는 것이 승패를 가릅니다.

행정소송에서 변경인가의 절차적 위법성이 인정되면서, 민사소송에서도 조합·시공사 측이 더 이상 "적법한 인가"를 방패로 쓸 수 없게 되었습니다.

결국 조합·시공사 측은 의뢰인의 투자 원금에 해당하는 금액을 손해배상으로 지급하는 것에 합의하였고, 의뢰인은 수년간 묶여 있던 자금을 온전히 회수할 수 있었습니다.

✔ 재개발·재건축 사업이 계속 지연되는데 빠져나올 방법을 모르겠다

✔ 조합이나 시공사가 일방적으로 설계·일정을 바꿔서 손해가 커지고 있다

✔ 수억 원이 묶여 있는데 전매도 안 되고, 이자만 쌓이고 있다

재개발·재건축 분쟁은 민사·행정·세금·헌법 쟁점이 동시에 얽힙니다.

한 가지 소송 트랙만으로는 상대방의 방어를 뚫기 어렵고, 문제의 층위를 정확히 진단하는 것이 결과를 결정합니다.

지금 상황이 정리가 안 되셔도 괜찮습니다. 현재 계약서와 조합 통지문 가지고 상담하시면, 어떤 층위의 문제가 겹쳐 있는지, 회수 가능성이 있는지 진단해 드리겠습니다.

처음부터 믿고 맡겨 주신 신뢰를 의뢰인 분께 승소로 보답해드렸습니다.

의뢰인의 편에서 최선의 전략을 제시해드리겠습니다.

감사합니다.

법률사무소 무제

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