불법증축·위반건축물에 따른 매매대금 반환 실제 승소 사례 

부동산을 매수하여 계약을 체결하고 소유권 이전등기까지 완료했음에도, 이후 해당 건물이 불법으로 증축된 사실을 뒤늦게 알게 되었다며 상담을 요청하시는 사례가 적지 않습니다. 이처럼 이미 잔금 지급과 등기 이전까지 마친 상황에서는 계약을 취소하고 지급한 금액을 돌려받을 수 있는지에 대해 많은 분들이 고민하게 됩니다.

먼저 핵심부터 말씀드리면, 일정한 요건이 충족되는 경우라면 불법증축 건물에 관한 매매계약 역시 해제가 가능합니다.

법원은 매매의 대상이 되는 목적물에 대해 일반적으로 기대되는 상태나 기능이 갖추어져 있지 않은 경우, 이를 법적으로 하자가 있는 것으로 판단하고 있습니다. 특히 부동산의 경우, 정상적인 건물로 알고 매수했으나 실제로는 계약 목적을 달성하기 어려울 정도의 불법증축 상태였다면, 이는 단순한 불편을 넘어 중대한 하자로 인정될 수 있습니다. 이러한 경우 매수인은 민법 제580조 및 제575조에서 규정하는 매도인의 담보책임에 근거하여 계약을 해제하고 이미 지급한 금액의 반환을 요구할 수 있습니다. 다만 실제로는 매도인이 자발적으로 계약 해제에 응하지 않는 경우가 많기 때문에, 해당 상황에 놓였다면 초기 단계부터 법률 전문가의 도움을 받아 소송까지 고려한 대응 전략을 세우는 것이 중요합니다.

불법증축을 이유로 매매대금 반환이 인정된 실제 판례를 살펴보겠습니다. 이와 관련하여, 불법으로 복층이 확장된 건물을 매수한 사람이 계약을 해제하고 대금을 돌려받은 사례가 있습니다. 해당 사건에서 원고는 경기도 광주시에 위치한 신축 빌라를 피고로부터 매수한 사람으로, 계약 당시 분양대행사로부터 “다락 공간 자체는 문제가 없고 일부 설비만 이슈가 될 수 있다”는 설명을 듣고 매매계약을 체결했습니다.

하지만 잔금을 모두 지급하고 소유권 이전등기까지 완료한 뒤 수개월이 지나, 해당 건물이 위반건축물로 지정되었고, 그 결과 원고는 관할 행정기관으로부터 시정명령과 이행강제금을 부과받게 되었습니다. 이에 원고는 매매 목적물에 중대한 법적 결함이 존재하여 계약의 본래 목적을 달성할 수 없다는 점을 근거로, 계약 해제와 함께 매매대금 반환을 요구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

이에 대해 피고는 매수인이 조금만 주의를 기울였다면 불법 여부를 충분히 인지할 수 있었을 것이라며, 매수인의 과실 또는 인지 가능성을 주장하였습니다. 그러나 법원은 이러한 주장을 받아들이지 않고 원고의 손을 들어주었습니다. 법원의 판단에 따르면, 문제된 복층 구조는 허가 없이 설치된 불법 증축 부분으로, 이를 사용할 수 없게 될 경우 실질적인 사용 면적이 크게 줄어들어 계약의 목적 자체를 달성할 수 없다고 보았습니다.

또한 “다락은 적법하다”는 설명을 신뢰할 수밖에 없었던 점, 계약 당시 건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않았던 점, 그리고 원고가 동일 건물 내 다른 세대보다 높은 가격으로 매수한 점 등을 종합적으로 고려하여, 원고가 해당 건물이 불법 증축된 사실을 사전에 알기 어려웠다고 판단했습니다. 결국 사건을 심리한 수원고등법원은 매매계약의 해제가 적법하게 이루어졌다고 보았고, 이에 따라 피고가 원고에게 매매대금 전액을 반환해야 한다는 취지의 판결을 선고하였습니다.

앞서 살펴본 사례와 같이, 매수인이 해당 사실을 알지 못한 상태에서 계약을 체결했다면, 불법 증축은 계약을 해제할 수 있는 정당한 사유로 인정될 여지가 있습니다. 다만 모든 상황에서 일률적으로 해제가 인정되는 것은 아니며, 불법 증축 여부 역시 건축물대장만으로는 쉽게 확인되지 않는 경우가 많습니다. 따라서 계약 체결 당시의 구체적인 내용, 사전에 이루어진 설명의 경위, 실제 사용 가능 여부 등 여러 사정을 종합적으로 검토하여 판단해야 합니다. 이와 유사한 상황에 놓이셨다면, 개별 사실관계를 기반으로 전문가와 상담을 진행해 보시는 것이 필요합니다.

최동욱 변호사는 오랜 기간 축적해온 실무 경험을 바탕으로 다양한 부동산 분쟁 사건을 수행해 왔으며, 의뢰인의 입장에서 최적의 해결 방안을 제시하고 있습니다. 또한 가압류·가처분과 같은 보전절차부터 본안 소송, 이후 강제집행에 이르기까지 전 과정을 아우르는 통합적인 법률서비스를 제공하고 있습니다. 보다 자세한 상담이나 피해 회복과 관련한 구체적인 도움이 필요하신 경우, 언제든지 최동욱 변호사에게 문의해 보시길 바랍니다.