부동산 매수 후 밝혀진 "불법증축", 손해배상 승소하였습니다 

부동산 매수 후 밝혀진 미고지 하자, 손해배상 승소하였습니다

사건 개요

부동산 거래에서는 매도인이 알고 있는 중요한 사실을 매수인에게 제대로 알리지 않는 경우가 적지 않습니다. 특히 건물의 불법 증축, 용도 위반, 구조적 하자와 같은 문제는 겉으로 쉽게 확인하기 어렵기 때문에 거래 이후에야 뒤늦게 발견되는 경우가 많습니다. 이러한 경우 매수인은 예상하지 못한 비용을 부담하게 되거나 건물의 가치가 크게 하락하는 피해를 입게 됩니다.

이 사건의 의뢰인들은 부부로, 다가구주택 건물을 매수하면서 임대수익이 안정적으로 발생한다는 설명을 듣고 약 14억 8,000만 원에 건물을 매수하였습니다. 해당 건물은 1층에 상가와 주택이 함께 있는 구조로 설명되었고, 매도인과 중개인은 1층에 주택 두 세대가 있어 임대수익이 높다는 점을 강조하였습니다.

의뢰인들은 거래 과정에서 1층 구조가 법적으로 문제가 없는지 여부를 확인하였으나, 매도인과 중개인은 “근린생활시설을 주택으로 사용하는 것은 문제가 없다”는 취지로 설명하였습니다. 이에 의뢰인들은 특별한 법적 문제가 없는 것으로 믿고 매매계약을 체결하고 소유권 이전까지 완료하였습니다.

그러나 약 1년 뒤 상황은 전혀 다르게 드러났습니다. 지자체의 합동 단속 과정에서 해당 건물 1층이 허가받은 면적을 초과하여 불법으로 증축된 건축물이라는 사실이 확인되었고, 의뢰인들은 원상복구 명령을 받게 되었습니다. 결국 의뢰인들은 이행강제금을 납부하고 불법 증축 부분을 철거하는 공사까지 진행해야 하는 상황에 놓였습니다.

의뢰인들은 이러한 사실을 매도인에게 항의하며 손해배상을 요구하였지만 합의가 이루어지지 않았고, 결국 법적 대응을 검토하던 중 김강희 변호사와 상담을 진행하게 되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심은 매도인이 건물의 불법 증축 사실을 고지하지 않은 것이 불법행위에 해당하는지 여부였습니다.

부동산 거래에서는 거래 상대방이 해당 사실을 알았다면 계약을 체결하지 않았을 가능성이 있는 중요한 정보라면, 매도인은 신의성실의 원칙에 따라 이를 고지할 의무가 있습니다. 이러한 고지의무는 단순히 법률 규정뿐 아니라 계약상 신뢰 관계에서도 인정됩니다.

이 사건에서도 문제된 건물은 건축물대장상 1층이 근린생활시설(소매점)로 등록되어 있었음에도 실제로는 다가구주택 2세대가 불법 증축된 상태였습니다. 이는 건물의 적법성뿐 아니라 임대수익 구조에도 직접적인 영향을 미치는 중요한 정보에 해당합니다.

따라서 매도인이 이를 알고도 고지하지 않았다면 매수인은 건물 가치 하락, 원상복구 비용, 이행강제금 등 다양한 손해를 입게 되므로 손해배상 책임이 문제됩니다.

김강희 변호사의 대응 [1]: 부동산 거래에서의 고지의무 위반 구조 입증

1. 불법 증축 사실에 대한 인식 여부 정리

김강희 변호사의 주장은 먼저 매도인이 건물의 불법 증축 사실을 알고 있었거나 최소한 알 수 있었던 상황이라는 점을 강조하는 방향으로 전개되었습니다.

해당 건물은 매도인이 직접 건축한 건물이었고, 증축 역시 매도인이 진행한 것이었기 때문에 건물 구조와 허가 범위를 가장 잘 알고 있는 당사자였습니다.

2. 계약 체결 여부에 영향을 미치는 중요 정보임을 강조

또한 김강희 변호사의 주장은 불법 증축 여부가 매매계약 체결 여부와 가격 결정에 직접적인 영향을 미치는 핵심 정보라는 점을 설득력 있게 설명하였습니다.

실제로 불법 증축이 확인될 경우

• 원상복구 명령

• 이행강제금 부과

• 건물 가치 하락

등의 문제가 발생할 수 있기 때문입니다.

3. 고지의무 위반에 따른 불법행위 책임 주장

김강희 변호사의 주장은 이러한 사정을 종합하여 매도인의 고지의무 위반이 민법상 불법행위에 해당한다는 점을 강조하였습니다.

김강희 변호사의 대응 [2]: 실제 발생한 손해액의 구체적 산정

1. 원상복구 공사비

의뢰인들은 불법 증축 부분을 철거하고 건물을 원래 상태로 복구하기 위해 약 2,813만 원의 공사비를 지출하였습니다.

2. 이행강제금

또한 지자체로부터 이행강제금이 부과되어 이를 납부해야 했습니다.

3. 건물 가치 하락

불법 증축 부분이 철거되면서 임대 가능한 세대 수가 줄어들게 되었고, 감정 결과 건물 시가가 상당한 수준으로 하락된 것으로 밝혀졌습니다.

결론

법원은 이 사건에서 매도인이 불법 증축 사실을 제대로 고지하지 않은 행위는 고지의무 위반에 해당하며 불법행위 책임이 인정된다고 판단하였습니다.

그 결과 법원은 매도인과 중개인이 공동으로 손해배상을 지급해야 한다고 판결하였습니다.

이 사건은 부동산을 매수한 이후 불법 증축이나 중대한 하자가 뒤늦게 발견된 경우에도 매도인의 고지의무 위반을 근거로 손해배상 청구가 가능하다는 점을 보여주는 사례입니다. 특히 건물의 구조나 용도와 관련된 위법 사항은 거래 당시 반드시 확인되어야 할 중요한 정보이기 때문에, 이를 고지하지 않은 경우에는 민사상 책임이 인정될 수 있습니다.