부실공사 건물? 매도인에게 손해배상 청구하세요. 하자담보책임. 

부실공사 건물? 매도인에게 손해배상 청구하세요. 하자담보책임.

사건개요

건물을 매수할 때 외관상 특별한 문제가 없어 보인다고 하여, 그 건물이 거래통념상 기대되는 구조적 안정성과 성능까지 당연히 갖추고 있다고 단정할 수는 없습니다. 특히 증축이나 대수선이 이루어진 건물은 겉으로는 정상적인 영업이 가능한 상태처럼 보이더라도, 실제로는 바닥 구조나 경계벽 시공이 기준에 미달하는 경우가 적지 않습니다. 이러한 하자는 매수 당시 쉽게 발견되지 않다가, 이후 감정이나 보수 검토 과정에서 비로소 드러나는 경우가 많습니다.

이 사건의 의뢰인은 인천 남동구 소재 상가 건물을 약 7억 2,000만 원에 매수한 뒤, 기존 임차인의 임대차관계를 승계하여 계속 임대수익을 얻고자 하였습니다. 실제로 해당 건물은 멀티방, 즉 노래연습장 형태로 사용되고 있었고, 매수 당시에도 외관상 영업이 이루어지고 있었기 때문에 의뢰인으로서는 특별한 구조상 중대 하자가 있다고 예상하기 어려웠습니다.

그러나 이후 임차인 명도 절차가 진행되고, 건물 내부 인테리어가 철거된 뒤 건물의 실제 상태가 드러나면서 문제가 확인되었습니다. 과거 대수선 및 용도변경 공사 과정에서 시공된 바닥 부분이 건축물대장상 기재된 철근콘크리트 구조와 달리, 일반적인 철근콘크리트 바닥 구조 수준의 내구성·방음성·차음성을 갖추지 못한 상태였고, 일부 테두리에는 틈이 존재하여 방음 및 누수 문제가 발생할 우려도 있었습니다. 뿐만 아니라 건물 양 측면의 개구부와 관련하여 기능상·안전상 적절한 경계벽이 설치되지 않은 하자도 함께 존재하였습니다.

의뢰인은 건물의 실제 사용가치와 안전성에 직접 영향을 미치는 이러한 하자들로 인해 적지 않은 보수비용을 부담해야 하는 상황에 놓였고, 매도인에게 책임을 물을 수 있는지 검토하던 중 김강희 변호사와 연락이 닿아 사건을 의뢰하였습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 크게 세 가지였습니다.

첫째, 매매 당시 건물에 존재하던 구조상 문제들이 법적으로 ‘하자’에 해당하는지 여부였습니다. 법원은 매매목적물에 하자가 있다는 것은 단순히 외형상 결함이 있다는 의미가 아니라, 거래통념상 기대되는 객관적 성질·품질·성능 또는 당사자가 전제한 상태가 결여된 경우를 의미한다고 봅니다.

→ 법원은 행정상 허가나 준공검사 통과 여부와 별개로, 실제 시공된 구조가 거래통념상 기대되는 품질이나 성능을 갖추지 못한 경우에는 하자에 해당한다고 판단하였습니다. 공부상 기재와 실제 구조가 다르다는 감정 결과가 이를 뒷받침하였습니다.

둘째, 형사 무혐의 처분이 난 경우에도 민사 하자담보책임이 인정될 수 있는가였습니다. 매도인은 검찰의 무혐의 처분을 근거로 책임이 없다고 주장하였습니다.

→ 법원은 형사상 사기 혐의 인정 여부와 민사상 하자담보책임 성립 여부는 판단 기준이 전혀 다른 별개의 문제라는 점을 명확히 하였습니다. 하자담보책임은 매도인의 고의·과실을 요건으로 하지 않으며, 목적물에 하자가 존재한다는 객관적 사실만으로 성립합니다.

김강희 변호사의 대응 [1]: 숨은 구조하자를 ‘거래상 하자’로 입증

1. 외관상 영업 가능 상태와 구조상 하자를 명확히 구분하였습니다

이 사건에서 상대방은 건물이 실제로 장기간 멀티방 영업에 사용되어 왔고, 관할 구청의 허가 및 준공 절차도 거쳤다는 점을 들어 하자의 존재 자체를 다투었습니다. 그러나 김강희 변호사의 주장은 “겉으로 사용되고 있었다”는 사정과 “거래상 기대되는 구조적 성능이 충족되었는지”는 전혀 별개의 문제라는 점을 분명히 하는 데 집중되었습니다.

실제로 감정 결과에 따르면, 문제된 바닥 부분은 일반적인 철근콘크리트 구조라고 보기 어려웠고, 내구성·방음성·차음성 면에서 현저한 한계를 보였습니다. 단순히 사용 자체가 가능했다는 이유만으로 하자가 부정되는 것은 아니라는 점을 부각한 것입니다.

2. 건축물대장상 표시와 실제 시공 상태의 차이를 핵심 쟁점으로 정리하였습니다

김강희 변호사의 주장은 건축물대장상 해당 전유부분이 철근콘크리트 구조로 기재되어 있음에도 실제 증축 바닥 부분은 그에 상응하는 구조라고 보기 어렵다는 점을 핵심적으로 정리하였습니다. 이는 단순한 마감 불량이 아니라, 매수인이 기대하는 건물의 객관적 성능 자체가 결여된 문제로 접근할 수 있는 포인트였습니다.

법원도 감정인의 의견을 받아들여, 해당 부분이 철골구조에 가까운 형태로 시공되어 있었고, 일반적인 철근콘크리트 바닥 구조만큼의 내구성 및 차음성을 갖추지 못하였다고 판단하였습니다. 이 부분은 제공해주신 판결문이 직접 인정한 사실입니다.

3. 경계벽 문제를 안전성과 기능상의 하자로 연결하였습니다

또한 이 사건에서는 단순히 바닥 구조만이 아니라, 건물 양 측면 개구부와 관련된 경계벽 설치 상태 역시 하자로 문제되었습니다. 기존 벽체가 얇은 합판 및 석고보드 칸막이 수준에 불과하고 일부 훼손되어 있어, 기능상·안전상·미관상 적절한 경계벽으로 보기 어렵다는 점을 강조하였습니다.

김강희 변호사의 주장은 이러한 요소들을 종합하여, 이 사건 건물이 단순한 노후 건물이 아니라 매매 당시 이미 구조상 보강이 필요한 상태였고, 그 자체로 거래상 하자가 존재하는 건물이었다는 점을 설득력 있게 구성하였습니다.

김강희 변호사의 대응 [2]: 인정 가능한 손해를 선별하여 보수비 중심으로 손해배상 구조를 만들었습니다

1. 보수공사비를 객관적 감정에 따라 특정하였습니다

부실공사 또는 구조하자 사건에서는 막연히 “건물이 엉망이었다”는 주장만으로는 손해액이 인정되기 어렵습니다. 그래서 김강희 변호사의 주장은 하자를 실제로 보수하는 데 필요한 비용이 얼마인지를 객관적 감정에 따라 특정하는 방식으로 정리되었습니다.

2. 불법행위와 위자료 주장은 증거 부족 문제를 냉정하게 정리하였습니다

의뢰인은 매도인이 하자를 알고도 고지하지 않았다고 강하게 주장하였고, 불법행위 책임과 위자료 청구까지 함께 진행하고 싶어하였습니다.

그러나 김강희 변호사는 의뢰인의 심정을 충분히 이해하면서도, 증거 구조상 이 부분이 법원에서 인정받기 어렵다는 점을 먼저 냉정하게 분석하였습니다. 매도인은 공사를 직접 시공한 것이 아니라 건축사사무소에 도급을 주어 진행한 것으로 보이고, 대수선허가 서류에도 철근콘크리트로 시공될 예정이라고 기재되어 있었습니다. 즉 매도인이 하자를 사전에 인식하고 있었다는 점을 입증할 직접적인 증거가 부족한 상황이었습니다.

위자료 역시 마찬가지였습니다. 판례는 채무불이행으로 인한 재산적 손해가 발생한 경우, 정신적 고통은 재산적 배상으로 회복된다고 보는 것을 원칙으로 하며, 재산적 배상만으로 회복될 수 없는 특별한 사정이 인정되지 않는 이상 위자료는 별도로 인정하기 어렵습니다.

김강희 변호사는 승산이 낮은 청구에 역량을 분산시키기보다, 입증 가능성이 명확한 하자담보책임에 집중하는 것이 의뢰인에게 실질적으로 유리하다고 판단하여 소송 전략을 정리하였습니다. 원하는 것을 모두 청구하는 것이 능사가 아니라, 법원이 받아들일 수 있는 논리 위에서 최대한의 배상을 확보하는 것이 진짜 승소라는 판단이었습니다.

결론

법원은 결국 이 사건에서 매매 당시 이미 존재하던 구조상 하자가 인정되고, 매도인이 하자 있는 건물을 인도한 이상 하자담보책임 또는 채무불이행책임을 부담한다고 판단하였습니다. 그 결과 매도인은 의뢰인에게 하자보수비 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다.

다만 이 사건은 동시에, 모든 주장이 전부 인정되는 것은 아니라는 점도 함께 보여줍니다. 즉, 원칙적으로 매수인은 숨은 구조하자에 대하여 보수비 상당 손해를 청구할 수 있으나, 예외적으로 매도인의 고의적 은폐나 기망이 입증되지 않으면 불법행위책임까지는 인정되지 않을 수 있고, 임대료 손실이나 위자료 역시 별도의 인과관계 및 특별사정 입증이 부족하면 배척될 수 있습니다.

그럼에도 이 사건은, 겉으로는 정상 영업이 가능해 보였던 건물이라도 실제로는 부실공사나 구조하자가 존재할 수 있고, 그러한 경우 매수인은 하자담보책임 또는 채무불이행책임을 근거로 실질적인 보수비 상당의 손해배상을 청구할 수 있다는 점을 분명히 보여준 사례입니다.