월세 미납 상가 명도소송 해법 

안녕하세요. 로버스 법률사무소 대표변호사 신은정입니다.

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매달 나가야 할 이자는 쌓이는데 세입자가 월세도 내지 않고 연락마저 피한다면, 임대인 분들의 그 답답함과 막막함이 이루 말할 수 없을 것 같습니다.

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당장이라도 찾아가 문을 열고 짐을 빼내고 싶으시겠지만, 섣부른 감정적 대응은 오히려 형사 처벌의 빌미가 될 수 있습니다.

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오늘은 골칫거리인 월세 미납 세입자를 상대로 적법하게 계약 해지를 하고 상가 명도소송을 진행하는 절차에 대해 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.

1. 월세 미납, 언제부터 계약 해지 될까?

상가 명도소송을 진행하기 위한 첫 단추는 바로 적법한 계약 해지입니다.

상가의 경우 세입자의 월세 미납액이 '3기'의 차임액에 달했을 때 임대인은 계약 해지를 통보할 수 있습니다.

여기서 3기란 단순히 세 번을 밀렸다는 뜻이 아니라, 월세 미납 금액의 총합이 3개월 치 월세에 도달한 것을 의미합니다.

이해를 돕기 위해 예시를 들어보겠습니다.

• 월세가 200만 원인 상가를 임대한 건물주 A씨가 있습니다. 세입자는 1월에 100만 원만 내고, 2월에는 전액 미납, 3월에는 100만 원을 냈습니다. 횟수로는 3번 다 제때 내지 않았지만, 총 월세 미납액은 400만 원입니다.

이 경우, 3개월 치인 600만 원에 도달하지 않았으므로 당장 계약 해지를 할 수 없습니다.

이후 4월에 전액 미납하여 총 월세 미납액이 600만 원이 되면 비로소 계약 해지 통보와 함께 상가 명도소송이 가능해집니다.

관련 법조문을 보시겠습니다.

• [상가건물 임대차보호법 제10조의8 (차임연체와 해지)] 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

이 조건이 충족되면 가장 먼저 내용증명을 발송하여 계약 해지 의사를 명확히 해야 본격적인 상가 명도소송을 시작할 수 있습니다.

계속된 월세 미납은 임대인의 막대한 손해로 이어지므로 신속하고 단호한 통보가 중요합니다.

2. 상가 명도소송 전 반드시 해야 할 일은?

월세 미납으로 인한 계약 해지 통보 후, 본 소송에 들어가기 전 반드시 짚고 넘어가야 할 것이 바로 '점유이전금지가처분' 신청입니다.

이는 상가 명도소송 진행 중 세입자가 몰래 다른 사람에게 가게를 넘기지 못하도록 법적으로 묶어두는 절차입니다.

다음 예시를 함께 보시겠습니다.

• 건물주 B씨는 악성 월세 미납 세입자 C를 상대로 계약 해지 후 상가 명도소송을 제기했습니다. 그런데 재판 도중 C가 자신의 지인 D에게 권리금을 받고 가게를 마음대로 넘겨버렸습니다. B씨는 긴 소송 끝에 승소했지만, 판결문은 C를 향한 것이라 현재 점유자인 D를 내쫓을 수 없었습니다. 결국 B씨는 D를 상대로 상가 명도소송을 처음부터 다시 해야만 했습니다.

• [민사집행법 제300조 (가처분의 목적)] ① 다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다.

이처럼 가처분 없이 상가 명도소송만 진행했다가는 낭패를 볼 수 있습니다.

계약 해지의 효력을 온전히 발휘하고 추가적인 월세 미납 피해를 막으려면 이 보전처분 과정이 필수적입니다.

3. 상가 명도소송 승소 후에도 안 나간다면?

월세 미납을 이유로 한 계약 해지 및 상가 명도소송 재판에서 승소 판결을 받았음에도 세입자가 끝까지 버틴다면, 결국 국가의 공권력을 빌리는 '강제집행'으로 나아가야 합니다.

답답한 마음에 섣불리 짐을 빼면 오히려 형사처벌을 받을 수 있으므로 주의해야 합니다.

• 건물주 E씨는 1년에 걸친 상가 명도소송에서 이겼습니다. 하지만 월세 미납 세입자는 판결문을 무시하고 배째라 식으로 영업을 계속했습니다. 분노한 E씨가 임의로 열쇠수리공을 불러 문을 따고 짐을 들어냈다가 오히려 주거침입 및 업무방해죄로 고소를 당했습니다.

적법한 계약 해지와 승소 판결문이 있더라도 개인적인 실력행사는 절대 금물입니다.

• [민사집행법 제258조 (부동산 등의 인도청구의 집행)] ① 채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다.

결국 상가 명도소송의 마무리는 적법한 강제집행입니다.

합법적인 절차를 통해야만 월세 미납 세입자를 안전하게 내보내고 진정한 의미의 계약 해지를 완성하여 건물을 인도받을 수 있습니다.