임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우란 언제일까? 

안녕하세요 삼성동최변입니다

​「상가건물 임대차보호법」 제10조 제2항에 따라

상가건물의 임차인은 최초 임대차기간 개시일로부터 10년 동안 임대기간을 보장받을 수 있는데요

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다만, 동법 제10조 제1항 제3호에 따라 임대인이 임차인과 합의하여 상당한 보상을 제공한 경우에는

임대기간이 10년이 경과되지 않았더라도 임차인의 계약갱신요구를 거절하고

임대차계약을 종료시킬 수 있습니다

(임차인이 임대차계약을 위반하지 않았고 재건축과 같은 특별한 사정도 없는 상황에서

임대인이 임대차관계를 종료시킬 수 있는 거의 유일한 경우입니다)

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그렇다면 오늘은 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우란 언제인지

관련판례들을 바탕으로 그 의미와 구체적인 판단기준에 대해 살펴보겠습니다

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먼저, 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우의 의미에 대한 법원의 입장은 다음과 같습니다.

- 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공하여 권리금 회수를 보장할 필요가 없는 경우를 말한다

(대법원 2019. 5. 16. 선고 2017다225312, 225329 판결)

- 임차인이 임대차기간 만료 후 점유를 그만두게 되면 그동안 이룩한 영업권 및 설비와 재고의 가치를

잃게 될 것이므로 상당한 보상은 임차인이 입은 손해에 상응하는 보상이어야 한다

(춘천지방법원 강릉지원 2019. 12. 11. 선고 2019가단35328 판결)

- 계약갱신 거절로 인한 임차인의 손해를 완전히 전보할 정도까지는 아니더라도,

그와 같은 임차인의 손해를 상당한 정도로 전보할 수 있는 정도에 이르는 경우를 말한다

(인천지방법원 부천지원 2022. 9. 22. 선고 2021가단117311 판결)

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결국, 임차인이 더이상 영업을 하지 못하게 됨으로써 입게 되는 유·무형의 재산적 손실에 상응하는 수준의 보상

이어야 '상당한 보상'으로 인정될 수 있다는 것인데요

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따라서 ① 이사비 명목으로 금전을 제공하거나, ② 임대료를 일부 감액해주거나,

③ 장기간 비교적 저렴한 임대료로 영업을 계속하게 해준 것만으로는 '상당한 보상'에 해당하지 않습니다

그렇다면 임차인이 입게 되는 유·무형의 재산적 손실은 어떻게 산정해야 할까요!?

이에 관해 법으로 정해진 공식이나 일률적인 기준은 없으며,

개별 사안마다 구체적인 사정들을 종합적으로 고려하여 판단해야 하는데요

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임차인이 임대차계약 종료시 받을 수 있는 권리금이 핵심적인 판단기준이 될 수 있습니다

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권리금이란 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등

유·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가를 의미하며,

​임대인이 임대차기간 도중 임대차계약을 종료할 경우 임차인으로서는 권리금 회수 기회를 상실하게 되므로

임차인의 권리금에 상당하는 금액을 보상하는 경우여야 '상당한 보상'에 해당한다는 것입니다

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법원에서는 주로 외부감정인에 의한 감정평가를 통해 권리금을 객관적으로 산정하는데요

소송이 제기되기 전 단계에서는 임대인과 임차인이 상호 협의를 통해 적정한 수준에서

권리금 가치와 보상액을 정하는 것이 일반적입니다

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(※ 참고로, 영업시설 및 비품과 같은 유형자산의 경우에는 일반적으로 '취득가액 - 감가상각액'의 방식으로

잔존가치를 평가합니다)

이제부터는 '상당한 보상'에 해당하는지가 문제된 판례들을 구체적으로 살펴보겠습니다

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① 춘천지방법원 강릉지원 2019. 12. 11. 선고 2019가단35328 판결

임차인이 임대인 소유 단독주택 1층 91.75m2를 임차하여 카페를 운영하고 있었는데요

임대조건은 최초 2년 동안은 임대보증금 500만원, 월 임대료 120만원,

2년 후부터는 임대보증금 2천만원, 월 임대료 110만원이었습니다

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임대기간 도중 임대인과 임차인은

"건물매수자가 직접 1층 점포를 사용하고자 할 경우에는 임차인이 3개월 내에 조건 없이 점포를 비워주기로 하며 이 경우 임대인은 임차인이 다른 곳에서 영업을 지속할 수 있도록 3천만원을 지원해주기로 한다"는

내용의 특약을 체결하였는데요

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그 후 임대인은 임대건물을 제3자에게 매도하였고,

위 특약을 근거로 임차인에게 3천만원을 지급받는 대가로 임대건물을 비워줄 것을 요구하였으나

임차인이 이를 거절하였으며, 이에 임대인이 임차인을 상대로 건물명도청구 소송을 제기했습니다

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본 사안에서 재판부는

임대인과 임차인이 체결한 특약이 임차인의 계약갱신청구권 및 권리금 회수기회를 보장하는

상가건물 임대차보호법에 위반하여 무효라고 판단하는 한편,

임대인이 지급하기로 한 3천만원이 임차인의 권리금 회수 기회를 보장할 필요가 없을 정도로

'상당한 보상'이라고 보기 어렵다고 판단했습니다

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② 대구지방법원 2022. 8. 9. 선고 2021가단146666 판결

임차인이 임대인으로부터 임대보증금 1억 5천만원, 월 임대료 460만원으로 건물을 임차하여

숙박업소를 운영하고 있었는데요

임대차계약서에 "재건축이나 재개발 사업이 진행될 경우 임차인이 임대인으로부터

이주비 4천만원을 지급받는 동시에 명도하기로 한다"는 특약이 있었습니다

이후 임대인이 위 특약에 따라 재건축을 이유로 건물명도를 요구하였으나 임차인이 이를 거절하였고,

이에 임대인이 임차인을 상대로 건물인도청구 소송을 제기했습니다

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본 사안에서 재판부는

임차인이 당초 전 임차인에게 권리금으로 5,500만원을 지급한 점,

그로부터 약 7년이 경과하였으므로 그동안의 감가상각을 고려해야 하는 점,

코로나 사태가 지속되고 있고 전 세계에 경기불황이 만연해 있는 점 등을 고려할 때

임대인이 지급하기로 한 4천만원이 임차인의 권리금에 근접한 금액으로서 '상당한 보상'에 해당한다고 보았습니다

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③ 수원지방법원 2018. 8. 16. 선고 2017가합15907 판결

임차인이 임대인으로부터 임대보증금 1억원, 월 임대료 500만원으로 건물을 임차하여

숙박업소를 운영하고 있었는데요

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임대차계약서에 "현재 임대건물이 매매중이고 매매가 될 경우 3개월 안에 명도하기로 한다.

단, 1년 이내 매매될 경우 임대인은 임차인에게 이사비로 천만원을 지급하고,

1년에서 2년 이내 매매될 경우 500만원을 지급하기로 한다"는 특약이 있었습니다

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이 사건에서도 임차인이 임대인의 명도요구를 거절하면서 임대인이 건물명도청구 소송을 제기했는데요

임대인은 그 전 임차인에 비해 임차인에게 임대보증금을 3억원, 월 임대료를 150만원 감액해주었으며,

위 금액 또한 임차인에게 지급한 보상금에 포함되어야 한다고 주장했습니다

본 사안에서 재판부는

임대건물에 대해 감정평가를 실시한 결과

임대차계약 체결 당시 적정 월 임대료가 주변 유사 부동산의 임대료와 비슷한 수준에 불과하므로

임대인이 임차인에게 특별히 임대료를 감액해주었다고 보기 어려우며,

그밖에 임대인이 '상당한 보상'을 지급한 것으로 볼 수 없다고 판단했습니다​

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④ 인천지방법원 부천지원 2022. 9. 22. 선고 2021가단117311 판결

임차인이 2013년부터 임대인의 건물을 임차하여 음식점을 운영하고 있었던 사안으로서,

2019년부터 적용되던 임대조건은 임대보증금 5,400만원, 월 임대료 218만원이었는데요

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임대인이 임대차기간 도중 임대건물을 매각하기로 하였고, 이에 따라 아래와 같이 명도합의서를 체결했습니다

​임대인은 명도합의서에서 정한대로 임차인에게 이사비 2,700만원을 지급하였고,

그로부터 이틀 후 임차인은 임대인에게 임대건물을 인도해주었는데요

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이후 임차인은 상가건물 임대차보호법에 따른 권리금 회수 방해를 이유로

임대인에게 5천만원의 지급을 구하는 손해배상청구 소송을 제기했습니다

그리고 소송진행과정에서 감정을 실시한 결과 권리금이 약 4,800만원으로 산정되었는데요

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본 사안에서 재판부는

감정인이 임차인의 매출액과 영업이익 산정 시 코로나로 인한 매출액 감소를 고려하지 않는 등

감정인이 평가한 것보다 임차인의 권리금이 더 적다고 볼 여지가 있고,

임차인이 임대건물에서 8년 동안 음식점을 운영하면서 상당한 영업이익을 얻어 투하자본이나

영업상 가치를 상당 부분 회수하였을 것으로 보인다고 판단하면서 임차인의 손해배상청구를 기각했습니다

이처럼 '상당한 보상'은 임차인이 입게 될 재산적 손해를 실질적으로 전보할 수 있는 수준이어야 하며,

이에 대한 상호 합의는 물론 합의된 보상금이 실제로 임차인에게 제공되어야

임대인의 정당한 계약갱신 거절사유로 인정될 수 있습니다

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