건축 공사를 진행하다 보면 예상하지 못한 변수로 공사가 늦어지는 경우가 적지 않습니다.

공사가 지연되면 건축주는 예정된 시점에 건물을 사용하지 못하게 됩니다.
직접 거주 계획이 틀어지기도 하고, 임대를 계획했던 경우라면 임대수익도 발생하지 않습니다.

이미 금융기관 대출이 실행된 상태라면 공사가 멈춰 있어도 대출 이자는 계속 발생합니다.

이처럼 공사 지연은 단순한 일정 문제가 아니라 건축주에게 실제 금전 손해로 이어지는 문제입니다.

이때 가장 많이 등장하는 쟁점이 지체상금입니다.

1. 지체상금 약정이 있다면 원칙은 계약대로입니다

공사도급계약에서는 보통 다음과 같은 약정을 두게 됩니다.

• 공사 완료 예정일

• 공사가 지연될 경우 지급할 지체상금

이러한 지체상금 약정은 법적으로 손해배상액의 예정에 해당합니다.

따라서 특별한 사정이 없는 한 계약에서 정한 기준에 따라 지체상금을 청구할 수 있습니다.

다만 실무에서는 다음과 같은 질문이 자주 제기됩니다.

“공사가 6개월 늦어졌다면 그 전체 기간에 대해 지체상금을 받을 수 있는 것인가?”

이 부분에서 많은 오해가 발생합니다.

2. 지체상금 산정 기간은 단순한 ‘지연 기간’이 아닙니다

대법원은 지체상금 산정 기간을 단순한 공사 지연 기간으로 보지 않습니다.

판례의 기준은 다음과 같습니다.

지체상금의 시기는 약정된 완공기한 다음 날이고,
종기는 도급인이 계약을 해제할 수 있었던 시점을 기준으로
다른 업자를 통해 같은 건물을 완공할 수 있었던 때이다
(대법원 2001. 1. 30. 선고 2000다56112 판결)

즉, 지체상금은 다음 기준으로 계산됩니다.

① 시작 시점
약정된 공사완료일의 다음 날

② 종료 시점
도급인이 계약을 해제할 수 있었던 시점을 기준으로
다른 시공업자를 통해 공사를 완료할 수 있었던 시점

결국 실제로 공사가 얼마나 늦어졌는지가 아니라,
법적으로 계약을 종료하고 대체 시공이 가능했던 기간을 가정하여 계산하게 됩니다.

이 기준에 따라 지체상금 액수가 크게 달라질 수 있기 때문에 실무에서 중요한 쟁점이 됩니다.

3. 지체상금은 법원이 감액할 수 있습니다

지체상금은 손해배상액의 예정이기 때문에, 그 액수가 지나치게 과도한 경우에는 법원이 감액할 수 있습니다.

민법 제398조 제2항은 다음과 같이 규정하고 있습니다.

손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는
법원은 적당히 감액할 수 있다.

실제 재판에서는 다음과 같은 요소들이 종합적으로 고려됩니다.

• 공사도급계약에서의 일반적인 지체상금 비율

• 실제 발생한 손해 규모

• 계약 체결 당시 예상 가능했던 손익 구조

• 지체상금 약정의 경위

대법원은 통상적인 공사도급계약에서 지체상금률을 공사대금의 1/1000 수준으로 보는 경우가 많으며,
그보다 3배 이상 높은 비율이 정해진 경우에는 특별한 사정이 있는지 심리해야 한다고 판시한 바 있습니다.

다만 거래 관행과 크게 벗어나지 않는 수준이라면 지체상금이 쉽게 감액되지는 않습니다.

4. 지체상금 약정이 없다면 일반 손해배상으로 판단됩니다

공사계약에서 완공기한은 정해 두었지만,
지체상금 약정은 없는 경우도 있습니다.

이 경우에는 민법상 채무불이행에 따른 손해배상으로 문제를 해결하게 됩니다.

공사 지연 역시 계약상 의무를 이행하지 못한 것이므로
시공자에게 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.

다만 지체상금 약정이 없는 경우에는 다음과 같은 차이가 있습니다.

• 손해의 범위

• 손해액

을 건축주가 직접 입증해야 합니다.

일반적으로 다음과 같은 손해가 인정될 수 있습니다.

• 건물 사용 지연으로 인한 손해

• 예상했던 임대수익 손실

• 공사 지연으로 인한 금융비용 증가

또한 공사 지연으로 특별히 큰 손해가 발생할 사정이 있었고 시공자가 이를 알았거나 알 수 있었던 경우에는 특별손해도 청구할 수 있습니다.

5. 공사 지연 분쟁에서 가장 흔한 원인

실무에서 공사 지연의 가장 흔한 원인은 시공자의 자금 문제입니다.

예상보다 공사비가 증가하거나 수익성이 떨어지는 경우

• 공사를 중단하거나

• 공사 속도를 늦추는 상황

이 발생하기도 합니다.

협의가 가능한 경우라면 지체상금 기준을 바탕으로 현실적인 조정이 이루어지기도 합니다.

그러나 협의가 어렵거나 시공자가 공사를 재개할 의지가 없는 상황이라면

• 지체상금 청구

• 손해배상 청구

• 계약 해제 및 대체 시공

등 법적인 대응을 검토할 필요가 있습니다.

공사 지연 분쟁은 시간이 지날수록 건축주의 손해가 계속 누적되는 문제입니다.

따라서 지체상금 산정 기준과 계약 해제 시점 등을 정확히 검토하여
초기 단계에서 대응 방향을 정하는 것이 중요합니다.

민사 전문 변호사
정현영