토지 위에 건물이 있고 지상권이 설정되어 있는 경우라면, 토지소유자가 건물 철거나 토지 인도를 바로 요구하기는 어렵습니다.

건물소유자에게 토지를 사용할 법적인 권리(지상권)가 인정되기 때문입니다.

그래서 많은 토지소유자들이

“내 땅인데 왜 나가라고 못 하나요?”

라는 질문을 하게 됩니다.

하지만 지상권이 있다고 해서 영원히 건물을 그대로 두어야 하는 것은 아닙니다.
일정한 요건이 충족되면 지상권 자체를 소멸시키는 방법도 존재합니다.

실무에서는 이 부분이 중요한 분쟁 포인트가 됩니다.

1. 지상권이 있으면 바로 철거를 요구하기 어렵다

지상권은 타인의 토지를 이용하여 건물이나 공작물을 소유할 수 있는 권리입니다.

따라서 건물소유자는 토지를 사용할 법적 권리를 가지므로,
토지소유자가 단순히 “내 땅이니 나가라”고 주장하는 것만으로는 건물 철거나 토지 인도를 요구하기 어렵습니다.

이 경우 토지소유자가 행사할 수 있는 기본적인 권리는 다음과 같습니다.

• 토지사용료(지료) 청구

• 지료 상당의 부당이득 반환청구

실무에서는 분쟁을 줄이기 위해 토지임대차계약을 체결하여 지료를 정해 두는 경우가 많습니다.

2. 지상권의 기간은 건물 구조에 따라 달라집니다

민법은 지상권의 존속기간에 대해 최소기간을 규정하고 있습니다.

석조·석회조 등 견고한 건물30년, 일반 건물15년, 공작물5년 입니다.

민법 제280조는 이 기간보다 짧게 약정할 수 없도록 규정하고 있습니다.

또한 존속기간을 정하지 않은 경우에도
민법 제281조에 따라 위 최단기간이 그대로 적용됩니다.

3. 지료를 2년 이상 내지 않으면 지상권을 소멸시킬 수 있습니다

지상권은 강력한 권리이지만, 지료 지급 의무까지 면제되는 것은 아닙니다.

민법 제287조는 다음과 같이 규정하고 있습니다.

지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니한 때에는
지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

즉 지료 2년 이상 미납이 발생하면
토지소유자는 지상권 소멸청구권을 행사할 수 있습니다.

중요한 점은 다음과 같습니다.

이미 2년분 미납이 발생했다면 이후에 지료를 지급하더라도 소멸청구를 막을 수 없다는 점입니다.

대법원 역시 다음과 같이 판단하고 있습니다.

법정지상권에서 지료액이 판결로 정해진 경우
판결 확정 전후를 합쳐 지체된 지료가 2년분 이상이면
지상권 소멸청구가 가능하다
(대법원 2005.10.13. 선고 2005다37208)

다만 실무에서 자주 문제가 되는 부분이 있습니다.

지료 금액이 확정되지 않은 경우입니다.

이 경우에는 지료 미납을 ‘지체’로 보기 어려워
지상권 소멸청구가 인정되지 않을 수 있습니다.

따라서 먼저

• 지료 약정

• 지료 결정 소송

등을 통해 지료를 확정시키는 절차가 필요한 경우도 많습니다.

4. 지상권이 소멸하면 철거 또는 매수 문제가 발생합니다

지상권이 소멸하면 원칙적으로

• 건물 철거

• 토지 원상회복

의무가 발생합니다.

다만 민법 제285조에 따라 토지소유자가 상당한 가액을 제시하면 건물을 매수할 수도 있습니다.

실무에서는 다음과 같은 방식으로 정리되는 경우가 많습니다.

• 감정평가 후 건물 매수

• 철거 후 토지 인도

• 합의에 따른 지료 지급 및 사용 지속

특히 노후 건물이나 경제적 가치가 있는 건물의 경우에는
철거보다 매수 방식으로 분쟁이 정리되는 사례도 적지 않습니다.

5. 기간 만료만으로는 철거가 쉽지 않습니다

지상권 기간이 만료되었다고 해서
곧바로 건물 철거가 가능하다고 생각하는 경우도 많습니다.

하지만 민법은 다음과 같은 권리를 인정하고 있습니다.

• 지상권자의 갱신청구권

• 건물 매수청구권

따라서 건물이 현존하고 있다면
단순히 기간이 끝났다는 이유만으로 철거까지 이어지는 경우는 많지 않습니다.

실무에서는 오히려 지료 2년 미납을 근거로 한 지상권 소멸청구가
보다 현실적인 해결 방법이 되는 경우가 많습니다.

6. 토지소유자가 먼저 확인해야 할 핵심 포인트

지상권 분쟁에서는 다음 세 가지를 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

1️⃣ 지료가 약정 또는 판결로 확정되어 있는지
2️⃣ 미납 지료가 2년분 이상인지
3️⃣ 지료 미납을 입증할 자료가 정리되어 있는지

이 요건이 충족된다면

• 내용증명에 의한 지상권 소멸청구

• 건물철거 및 토지인도 소송

까지도 검토할 수 있습니다.

지상권 분쟁은 토지소유자와 건물소유자의 권리가 복잡하게 충돌하는 영역입니다.

특히 지료 미납 문제는
지상권 존속 여부 자체를 좌우하는 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

지료 미납 문제로 협의가 진행 중이거나
지상권 소멸 또는 건물철거 소송을 검토하고 있다면

현재 지료 상태와 법적 요건을 정확히 점검해 보는 것이 필요합니다.

민사 전문 변호사
정현영