전세사기 구조 의심 시, 형사고소가 실질적 회수로 이어진 사례 

사건 요약

의뢰인은 신축 빌라에 대해 전세 계약을 체결하고 보증금을 지급하였으나, 계약 만료 시점이 도래한 이후에도 임대인은 보증금 반환을 거부하거나 연락을 회피하였습니다. 확인 결과 해당 건물에는 다수의 임차인이 동일한 구조로 계약을 체결한 상태였고, 선순위 근저당권이 존재함에도 이에 대한 고지가 이루어지지 않았던 사실이 드러났습니다.

또한 임대인 명의 역시 실질 소유자가 아닌 제3자 명의로 되어 있었고, 의뢰인은 민사소송만으로는 보증금 회수가 쉽지 않은 상황에 놓이게 되었습니다.

쟁점 정리

이 사건의 핵심 쟁점은 단순한 전세보증금 반환 분쟁인지, 아니면 처음부터 보증금 반환 의사나 능력이 없는 상태에서 이루어진 사기적 계약인지 여부였습니다. 전세사기 사건에서는 임대인의 고의와 기망 구조를 어떻게 입증할 것인지가 관건이 됩니다.

특히 선순위 권리 은폐, 차명 구조, 반복적인 계약 체결 방식은 사기 고의를 판단하는 중요한 요소로 작용합니다. 민사상 채무불이행과 형사상 사기를 구별하는 기준이 문제되었습니다.

또한 실질 소유자의 재산이 이미 분산된 상태에서 민사 절차가 실효성을 가질 수 있는지도 함께 검토되었습니다.

진행 경과

등기부 등본, 확정일자 순위, 과거 계약 내역을 분석하여 임대인이 상당한 채무 초과 상태에 있었음에도 이를 고지하지 않았다는 점을 정리하였습니다. 동일한 구조의 계약이 반복적으로 체결된 정황을 통해 우발적 자금난이 아니라 구조적 기망이라는 점을 강조했습니다.

이러한 자료를 토대로 형사 고소를 진행하였고, 수사 개시 이후 실질 소유자 및 관련자들에게 형사적 책임 가능성이 현실화되면서 변제 협의가 이루어졌습니다. 단순 처벌 목적이 아니라 실질적인 보증금 회수를 중심으로 대응 방향을 설정하였습니다.

결과

형사 절차가 진행되는 과정에서 의뢰인은 보증금 상당액을 회수할 수 있었습니다. 이 사건은 민사적 대응의 한계를 정확히 짚고, 형사 절차를 통해 구조 전체를 압박하는 전략이 실질적인 회수로 이어진 사례였습니다. 강대현 변호사는 단순한 반환 분쟁이 아닌 사기 구조로 사건을 재구성하여, 수사 단계에서 실질적인 변제 논의가 이루어지도록 방향을 설정하였습니다.