전세사기 이후에도 반복되는 보증금 미반환 문제
최근 몇 년간 수도권을 중심으로 전세사기 피해자가 폭발적으로 증가하면서 사회적 경각심이 높아졌습니다. 그럼에도 불구하고 여전히 많은 임대인들이 세입자에게 보증금을 제때 반환하지 않거나 고의로 지급을 회피하는 일이 반복되고 있습니다.
임대인이 시세보다 과도한 전세보증금을 요구해 세입자 모집이 어려운 경우, 세입자가 아무리 계약을 정상적으로 해지하고 이사 준비를 마쳐도 보증금을 돌려받지 못하는 현실은 여전합니다. 그렇다면 이런 상황에서 임차인은 어떻게 대응해야 할까요?
1단계 - 내용증명으로 공식적 계약해지
임대인에게 구두나 문자로 퇴거 의사를 밝혔더라도, 계약 해지 및 보증금 반환 요청을 공식적으로 증명할 수 있도록 내용증명을 보내는 것이 중요합니다.
특히 ① 계약 해지 및 반환 요청의 공식적 증거 확보, ② 추후 소송, 지급명령, 강제집행 절차의 전제 요건 확보, ③ 변호사 명의로 내용증명을 보낼 경우 임대인에게 심리적 압박을 제공
실무상 내용증명만으로도 실제 임차인이 법적 조치를 취할 것을 걱정하여 태도를 바꾸고 보증금을 반환하는 사례도 적지 않으므로, 법적 절차의 시작은 반드시 공식적인 서면 통보로 진행해야 합니다.
2단계 - 임차권등기명령
이사를 가야만 하는 상황이라면, 보증금 반환 청구와 함께 반드시 해야 할 것이 바로 임차권등기명령입니다.
임차권등기명령이란, 전세 계약이 종료되었지만 보증금을 돌려받지 못한 임차인이, 목적물(주택)을 반환하기 전 임대차 관계를 등기부에 남기는 제도입니다.
임차인의 부동산의 인도와 임대인의 보증금 반환은 동시이행관계이기에 임차인이 목적물(집)을 비우지 않으면 보험금 청구가 불가하고, 그렇다고 집을 먼저 비우면 임차인의 권리를 보호 받지 못합니다.
따라서 임차권등기명령을 통해서 이사를 가더라도 해당 부동산에 아직 내 권리가 남아있다는 것을 법적으로 보장받아야 합니다. 임차권등기명령을 마친 후 집을 비우게 되면, 대항력 및 최우선 변제권은 그대로 유지되기에 강제집행을 통해 보증금을 회수할 가능성이 훨씬 높아집니다.
3단계 - 지급명령, 전세보증금 반환 소송
임대인이 별다른 다툼 없이 회피만 하는 경우, 지급명령 신청을 통해서 비용과 시간 부담을 줄이고 빠르게 집행권원을 확보할 수 있습니다.
하지만, 만약 임대인이 이의신청을 하거나 임대인의 초본을 발급 받았음에도 지급명령을 송당할 수 없다면, 소 제기를 통해서 집행권원을 확보해야만 합니다.
4단계 - 강제집행
보증금이 소액이고 임대인이 사용하는 주거래 은행 등을 안다면, 해당 은행을 제3채무자로 하여 채권 및 압류 추심을 통해서 예금을 압류하고 추심금 지급 신청을 통해서 빠르게 보증금은 회수할 수 있습니다.
하지만, 보증금이 고액이거나 임대인 명의의 다른 재산이 없다면 결국 집행권권을 토대로 부동산에 대한 강제경매를 신청해야 하며, 보증금은 경매 절차를 통해서 배당 받게 됩니다.
전세금 분쟁, 전문가의 조력이 필요합니다.
많은 임차인들이 “소송까지는 부담스럽다”며 망설이지만, 법적 조치를 취하지 않으면 보증금을 돌려주지 않고 배짱으로 버티는 임대인들은 적지 않습니다. 그렇기에 절차를 정확히 밟고, 임차인의 권리를 보호받기 위한 대응이 필요합니다.
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