준공이 늦었을 때 지체상금, 언제부터 계산될까?

김형민 변호사

안녕하세요.

법무법인 한서의 대표변호사 김형민(25년차 경력 변호사, 부동산 전문 변호사)입니다.

빈번히 접하는 이슈 중 하나가 바로 공사대금 미지급과 공사지연에 따른 지체상금 청구입니다.

실제 현장에서는 공정표가 자주 변경되고, 발주처의 추가 요구로 설계가 수정되면서 책임 소재가 뒤섞이곤 합니다.

법원에서 선고된 사례를 통해 법원의 판단 기준과 실무상 유의점을 정리해 드리니,

동일한 문제로 고민 중이시라면 끝까지 살펴보시기 바랍니다.

2024년 9월 수원지방법원은 상가주택 신축공사 지체상금 및 공사대금을 둘러싼 분쟁에서

원고와 피고의 주장을 절반씩 인정하는 판결을 내렸습니다.

이 사건은 공사 준공이 늦어졌을 때 “공사를 완성한 시점이 언제인지”,

그리고 “추가 공사비가 원래 계약에 포함되는지”가 핵심 쟁점이었습니다.

원고는 “사용승인일(2022. 12.)이 완성 시점”이라고 주장했고,
피고는 “건축물의 물리적 공사 완료일”이 완성 시점이라고 주장했습니다.

법원은 다음과 같이 봤습니다.

“공사를 완성했다”는 것은 단순히 벽돌을 다 쌓았다는 의미가 아니라,
건축물이 사용승인을 받아 발주자에게 인도될 수 있는 상태가 되어야 한다.

즉,

따라서 법원은 2022년 10월 1일부터 2022년 12월 23일까지 84일간을 지체기간으로 보았습니다.

이에 따라 시공사 B는 원고 A에게
약 7,498만 원의 지체상금 + 지연이자를 지급해야 합니다.

시공사는 “원래 공사비 중 일부(3,265만 원)와 특약비(1,000만 원)를 아직 못 받았다”고 주장했습니다.
이에 원고는 “그 돈은 이미 다 줬다. 현장소장 D에게 준 5,400만 원이 그 돈이다”라고 맞섰습니다.

그런데 법원은 이 5,400만 원은 본 공사대금이 아니라 ‘추가 공사비’라고 판단했습니다.

그 근거는 다음과 같습니다.

따라서 이 돈은 추가 공사계약의 대금으로 보아야 하고,
원래 계약(892,654,000원)에 포함되지 않았다고 본 것입니다.

→ 결과적으로 건축주는 미지급 공사대금 32,654,000원을 시공사에 지급해야 한다는 결론입니다.

결국 양쪽이 서로 돈을 주고받아야 하는 구조였으며,
법원은 각자의 주장을 일부만 인정했습니다.

1.“공사완성”은 사용승인일 기준
단순히 시공이 끝났다고 해서 지체가 끝나는 게 아닙니다.
준공검사 및 사용승인을 받아야 “완성”으로 봅니다.

2.지체상금은 계약서 문구보다 실질이 중요
‘완성’의 의미가 명시되지 않았다면 법원은
계약 내용과 신의성실의 원칙에 따라 판단합니다.

3.현장소장에게 직접 지급한 돈은 주의
건축주는 반드시 시공사 법인 명의 계좌로 송금해야 합니다.
현장소장에게 준 돈은 “별도 계약 대금”으로 판단될 위험이 큽니다.

팁 ① 계약서에 ‘준공기준’을 명확히 써두세요.
“사용승인일”인지, “준공검사 합격일”인지 명시해야 불필요한 분쟁을 막을 수 있습니다.

팁 ② 추가공사 발생 시 반드시 서면합의!
문자나 구두로 합의하면, 나중에 “원래 계약금에 포함된 건지” 논란이 생깁니다.

팁 ③ 대금은 반드시 회사 명의 계좌로 이체하세요.
현장소장 개인계좌로 보낸 금액은 법적으로 ‘시공사에 대한 지급’으로 인정되지 않을 수 있습니다.

이 판결은 건축공사에서 자주 발생하는
“준공 시점”, “지체상금 산정”, “추가공사비 처리” 문제를 잘 보여주는 사례입니다.
계약서 작성 단계에서부터 준공 기준과 추가공사 절차를 명확히 해두는 것이
가장 확실한 예방책입니다.

법무법인 한서

김형민 변호사가 작성한 다른 포스트