부동산 공동투자, 조합·합유 소송에서 꼭 알아야 할 핵심 쟁점

김형민 변호사

안녕하세요.

법무법인 한서의 대표 김형민 변호사(25년차 경력 변호사, 부동산 전문 변호사)입니다.

부동산 투자나 공동사업을 하다 보면 ‘조합재산’, ‘합유’ 같은 법률 용어를 종종 마주하게 됩니다.

사업이 잘 굴러갈 때는 별 문제가 없어 보이지만, 이익이 발생하거나 분쟁이 생기기 시작하면이 개념들이 매우 중요해집니다.

최근 나온 부산고등법원 판결은 조합재산과 합유재산, 그리고 조합원이 단독으로 소송을 제기할 수 있는지 여부까지 실무에 중요한 기준을 제시한 사례입니다.

오늘은 이 판결을 통해 부동산 공동투자자가 반드시 알아야 할 법적 리스크를 정리해 보겠습니다.

원고 A와 피고 B·C는 부동산 임대사업을 함께 하기 위해 동업계약을 체결하고 조합을 만들어 운영했습니다.
문제는 피고 B가 임대료와 관리비를 연체하면서시작되었는데요.

A는 임대차계약을 해지하고, 조합재산인 건물 6·7·8층의 인도를 요구하는 소송을 A 개인 명의로제기했습니다.
하지만 이 과정에서 다음과 같은 중요한 법적 쟁점이 발생했습니다.

법원은 이 건물을 조합의 합유재산으로 보았습니다.

합유란,

여러 사람이 공동으로 소유하지만 지분을 마음대로 팔거나 처분할 수 없는 공동소유 형태입니다.

즉 등기 명의는 A 혼자이지만, 실제 법률관계는 A·B·C 모두가 함께 소유하는 것과 같다는 의미입니다.

여기서 중요한 점!
민법 제272조는 합유재산의 보존행위만 조합원 1인이 단독으로 할 수 있게 규정하고 있습니다.
하지만 임대차계약 해지나 명도청구는 단순한 보존이 아니라 재산 상태를 적극적으로 바꾸는 행위로 판단됩니다.

A는 소송을 단독으로 제기할 수 있다고 주장하면서 3가지 근거를 들었습니다.

하지만 법원은 모두 인정하지 않았습니다.

❌ 소송신탁 → “증거 부족”

소송권을 넘겨받았다는 점을 입증하지 못했음.

❌ 청산인 → “단독 청산인 아님”

조합 해산 후에는 청산인 전원의 결의가 필요한데 이를 거치지 않음.

❌ 보존행위 → “적극적 처분행위”

임대차 해지·명도청구는 다른 조합원의 이익과 충돌할 수 있으므로 단독행위 불가.

그래서 결과는?
👉 절차적 하자로 ‘각하’, 즉 소송 자체가 성립하지 않는다고 보았습니다.

① 조합계약서, 처음부터 촘촘하게!

의사결정 구조(예: 운영위원회 만장일치 규정)는 분쟁 상황에서 매우 큰 영향을 미칩니다.
이번 사건에서도 이 규정 때문에 A의 단독행위가 인정되지 않았습니다.

② 보존행위 vs 처분행위, 정확히 구분해야

보존행위: 재산을 유지·보호하기 위한 소극적 행위 → 단독 가능

처분행위: 계약 해지·임대차 변경·명도처럼 재산 상태를 변경하는 행위 → 원칙적으로 공동결의 필요

이 차이 하나 때문에 소송이 ‘각하’될 수 있습니다.

③ 소송 제기 시 ‘내 지위는 무엇인가?’ 반드시 점검

업무집행조합원?
청산인?
합유자?

지위에 따라 소송 제기 요건이 전혀 다릅니다.
적절한 요건을 갖추지 않으면 소송 자체가 성립하지 않아 시간·비용 모두 낭비될 수 있습니다.

부동산 공동투자에서 발생하는 분쟁은 단순한 권리 주장만으로 해결되지 않습니다.
조합계약 내용, 조합원의 지위, 합유·조합과 관련한 민법 규정까지 함께 고려해야 성공적으로 대응할 수 있습니다.

소송까지 가면 늦는 경우도 많기 때문에,
📌 계약 단계의 법률 검토,
📌 분쟁 초기의 전문가 상담
이 무엇보다 중요합니다.

비슷한 문제가 걱정되거나 현재 분쟁 상황에 놓여 있다면,
혼자 고민하지 마시고 전문가의 상담을 받아보시길 권합니다.
조합·합유 분쟁은 예방이 최선이며, 대응은 전략이 핵심입니다.

법무법인 한서

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