제주 예래휴양형 주거단지 개발사업 토지수용 무효 승소 사례 

1심 판결문

2심 판결문

사건 개요

제주국제자유도시개발센터(JDC)가 추진한 예래휴양형 주거단지 조성사업과 관련하여, 토지소유자들의 토지가 협의매매 및 수용재결을 통해 강제로 취득된 사건입니다. 저희 법무법인은 토지소유자 총 160여명을 대리하여 이 사건 사업인가처분의 무효 및 토지 반환을 구하는 총 6건의 소송을 수행하였고 모두 승소판결을 받았습니다.

사건의 핵심 쟁점

가. 사업인가처분의 적법성 문제

피고 개발센터는 2005년 11월 서귀포시장으로부터 "예래유원지 조성사업"이라는 명목으로 도시계획시설사업 시행자 지정 및 실시계획 인가를 받았습니다. 그러나 실제 사업내용은 국토계획법상 유원지가 아닌 휴양형 주거단지 개발이었습니다.

나. 토지취득 과정의 문제점

- 2004년부터 2006년까지 협의매매 명목으로 토지 취득

- 협의에 응하지 않은 토지소유자들에 대해서는 수용재결 진행

- 총 사업시행지 면적 778,800㎡ 규모의 대규모 개발사업

법률적 쟁점 및 승소 전략

가. 사업인가처분의 당연무효 주장

핵심 법리:
국토계획법상 유원지는 일반 공중의 위락·휴양을 목적으로 하는 시설이어야 하나, 이 사건 사업은 영리 목적의 휴양형 주거단지 조성사업으로서 본질적으로 다릅니다.

법원의 판단:
"피고 개발센터가 하고자 하는 이 사건 사업의 휴양형 주거단지는 국토계획법에서 정한 도시계획시설인 유원지와는 그 목적, 구조, 형태 등 모든 면에서 본질적인 차이가 있고 객관적·외형적으로도 위 차이가 명백하다"

나. 등기부취득시효 항변에 대한 반박

피고들은 10년간 점유를 이유로 등기부취득시효 완성을 주장하였으나, 저희는 다음과 같이 반박하였습니다:

무과실 요건 불충족:
"이 사건 사업은 유원지와 무관한 영리 목적의 휴양형 주거단지를 조성하는 것이어서 이를 목적으로 하는 협의취득은 공익적 필요성이 인정되지 아니하는데, 그럼에도 피고 개발센터는 예래동 유원지에 대한 도시계획시설결정이 존재함을 기화로 도시계획시설사업의 외관만을 갖추어 이 사건 사업의 사업시행자로서 협의취득인 이 사건 계약을 체결하고 이 사건 수용재결을 함으로써 이 사건 각 토지의 점유를 취득한 점"

다. 부당이득반환청구

소장 부본 송달일(2016. 6. 16.)부터 2025. 3. 11.까지 약 8년 9개월간의 임료 상당 부당이득금 청구에 성공하였습니다.

소송 경과 및 결과

1심 판결 (제주지방법원 2021. 1. 21. 선고)

주문 내용:
1. 피고 개발센터는 원고들로부터 별지 목록 기재 각 해당 매매대금 및 이에 대한 법정이자를 지급받음과 동시에:
- 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기 이행
- 또는 무효인 소유권이전등기의 말소등기 이행

2. 피고 리조트는 원고들에게:- 진정명의회복을 원인으로 한 소유권이전등기 이행- 또는 무효인 소유권이전등기의 말소등기 이행

항소심 판결 (광주고등법원(제주) 2025. 5. 28. 선고)

추가 인용 내용:
피고 개발센터는 원고들에게 별지 2 표 '인용금액'란 기재 각 원고별 해당 부당이득금 및 이에 대하여 2025. 3. 12.부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라.

이 사건의 의의

가. 공익사업 인가처분에 대한 엄격한 심사

본 판결은 공익사업이라는 명목으로 이루어지는 토지수용이 실질적으로 공익성을 갖추지 못한 경우, 그 하자가 중대·명백하여 당연무효임을 명확히 하였습니다.

나. 토지소유자 권리 보호의 강화

단순히 토지 반환만이 아니라, 장기간 점유·사용으로 인한 임료 상당의 부당이득까지 인정받아 토지소유자들의 실질적인 권리 구제를 실현하였습니다.

다. 등기부취득시효 항변의 배척

공익사업 명목의 토지취득이 무효인 경우, 사업시행자의 등기부취득시효 주장이 받아들여지지 않음을 확인하였습니다.

저희 법무법인의 강점

가. 대규모 집단소송 수행 경험

77명의 원고를 대리하여 1심부터 항소심까지 약 9년간 소송을 성공적으로 수행하였습니다.

나. 행정법·부동산법 전문성

- 도시계획법, 국토계획법 등 관련 법령에 대한 깊이 있는 이해

- 사업인가처분의 하자 판단 및 당연무효 법리 적용

- 토지보상법 및 부당이득 법리의 정확한 적용

다. 실질적 권리 구제 실현

단순한 승소를 넘어 부당이득반환청구를 통해 의뢰인들의 실질적인 경제적 손실까지 회복시켰습니다.

라. 장기 소송 대응 능력

- 1심: 2016년 소 제기 → 2021년 판결 (약 5년)

- 항소심: 2021년 항소 → 2025년 판결 (약 4년)

- 총 9년간의 소송을 끝까지 책임지고 수행

이런 분들께 도움을 드릴 수 있습니다

✓ 공익사업을 이유로 토지를 수용당하셨거나 협의매매를 강요받으신 분
✓ 사업인가의 적법성에 의문이 있으신 분
✓ 이미 토지를 넘겼지만 사업이 제대로 진행되지 않는 경우
✓ 토지 반환 및 그동안의 사용료를 청구하고 싶으신 분
✓ 개발사업자의 등기부취득시효 주장에 대응이 필요하신 분

상담 안내

부동산·토지보상 분쟁은 초기 대응이 매우 중요합니다.
사업인가처분의 하자, 협의매매의 적법성, 수용재결의 효력 등 복잡한 법률문제에 대해
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※ 본 사례는 실제 판결을 바탕으로 작성되었으며, 개별 사건의 구체적 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.