임차권등기명령, 집주인이 몰라도 효력 있을까? 

안녕하십니까.

대표변호사가 상담부터 재판, 집행까지 모든 과정을 직접 책임지는 로버스 법률사무소 신은정 변호사입니다.

최근 전세 사기나 깡통 전세 이슈가 계속되면서 보증금 반환을 받지 못해 발을 동동 구르는 임차인분들이 많습니다.

오늘은 이사를 가야 하는데 보증금 반환을 받지 못한 분들을 위해 '임차권등기명령'과, 특히 최근 법 개정으로 중요해진 '임차권등기 미고지(송달 불능)' 문제에 대해 명쾌하게 설명해 드리겠습니다.

보증금을 못 받았는데 이사 가도 될까요?

계약 기간이 끝났는데 집주인이 "다음 세입자가 들어오면 돈을 주겠다"며 보증금 반환을 미루는 경우가 많습니다. 이때 급한 마음에 그냥 이사를 가버리거나 짐을 빼버리면 절대 안 됩니다.

그 순간 임차인의 가장 강력한 무기인 '대항력'과 '우선변제권'을 상실하기 때문입니다.

이때 필요한 것이 바로 '임차권등기명령'입니다.

법원에 신청하여 등기부등본에 "이 사람은 보증금을 돌려받을 권리가 있다"는 것을 기록해두는 것입니다. 임차권등기가 설정되면 이사를 가서 주소를 옮기더라도 종전의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

따라서 보증금 반환을 받기 전에는 반드시 임차권등기를 마치고 움직이셔야 합니다.

집주인이 일부러 법원 우편을 안 받으면 어떡하나요?

이 부분이 오늘 글의 핵심입니다.

과거에는 임차권등기명령을 신청해서 법원의 결정이 나와도, 그 결정문이 집주인(임대인)에게 '송달(도달)'되어야만 등기소에 등기를 촉탁할 수 있었습니다.

나쁜 마음을 먹은 집주인들이 이를 악용했습니다.

주소지를 옮겨 다니거나, 집에 있으면서도 없는 척 문을 잠그고 법원 우편물을 받지 않는 것입니다. 이렇게 '미고지' 상태가 되면 임차권등기가 안 되고, 세입자는 이사도 못 가고 발만 동동 구를 수밖에 없었습니다.

하지만 2023년 4월 18일에 법이 개정되어 2023년 7월 18일부터 시행되었습니다.

이제는 집주인에게 임차권등기명령 결정문이 송달되기 전이라도 임차권등기를 할 수 있습니다.

즉, 법원의 결정만 떨어지면 집주인이 알든 모르든(미고지 상태라도) 상관없이 바로 등기부등본에 임차권등기를 올릴 수 있게 된 것입니다.

이와 같이 가압류 집행 절차 준용 규정을 두어 송달 전에도 집행 가능하도록 개정이 된 것입니다.

이 개정 덕분에 집주인이 연락을 피하며 보증금 반환을 지연시켜도, 임차인은 신속하게 임차권등기를 마치고 이사를 나갈 수 있게 되었습니다.

임차권등기명령 신청했으니 바로 이사 가도 되나요?

정말 많은 분이 실수하시는 부분입니다.

법원에 임차권등기명령을 신청했다고 해서 바로 효력이 발생하는 것이 아닙니다.

반드시 등기부등본(등기사항전부증명서)에 '주택임차권'이라는 글자가 기재된 것을 눈으로 확인한 뒤에 이사를 가셔야 합니다.

다음 예시를 보겠습니다.

임차인 A씨는 변호사를 통해 임차권등기명령을 신청했고, 법원에서 "결정되었다"는 연락을 받았습니다. A씨는 모든 게 끝났다고 생각하고 다음 날 바로 짐을 빼서 새집으로 전입신고를 했습니다. 하지만 등기소의 업무 처리 지연으로 실제 등기부에는 3일 뒤에 기재되었습니다.

이 경우 A씨는 짐을 뺀 시점부터 등기가 기재된 3일 사이의 공백 기간 동안 대항력을 상실하게 됩니다. 만약 그사이에 집에 다른 가압류라도 들어오면 보증금 반환 순위에서 밀려날 수 있습니다.

따라서 신청이나 결정 통보만 믿지 마시고, 반드시 등기부를 떼어보고 확인하신 후 열쇠를 넘겨주셔야 합니다.

전 재산이나 다름없는 보증금 반환이 불투명해지면, 임차인은 극도의 불안감에 휩싸입니다.

당장 이사는 가야 하는데 집주인은 연락도 안 되고, 임차권등기 절차는 복잡해 보이기만 합니다.

이런 상황에서 의뢰인은 지푸라기라도 잡는 심정으로 변호사를 찾습니다. 인생의 터전이 걸린 중요한 문제이기에, 변호사의 정확한 가이드 하나가 의뢰인의 삶을 지탱하는 버팀목이 됩니다.

로버스 법률사무소는 대표변호사인 제가 직접 서류 작성부터 신청, 그리고 등기부등본에 기재되는 마지막 순간까지 확인하여 "이제 이사 가셔도 됩니다"라고 말씀드립니다.

그렇기 때문에 저희 의뢰인들은 임차권등기명령 과정에서 발생하는 돌발 변수에 당황하지 않고, 안전하게 권리를 지키며 보증금 반환 싸움을 이어갈 수 있습니다.

불안한 마음은 이제 저에게 맡기시고, 편안한 일상으로 복귀하시길 바랍니다.

감사합니다.