임차인 보증금 돌려받으려면? 묵시적갱신과 내용증명 작성방법 

"사례 - 2015년 5월 임대차기간 2년, 보증금 1억원으로 임대차계약을 체결하였고, 계약이 갱신된 이후 만기 1개월 전인 2019년 3월, 임대인에게 계약을 연장하지 않겠다는 통보를 하게 되었습니다.

이사일에 보증금을 반환하여 달라고 하였는데, 임대인은 세입자가 들어오거나 통보시점으로부터 3개월이 지나야 보증금을 지급할 수 있다고 합니다.

임대인이 한 얘기가 맞나요? 보증금을 반환받기 위해서는 어떻게 해야하나요?"

임대차관계에서 계약서 내용에 따라 정확하게 보증금 반환이 이루어지고, 건물명도도 이루어진다면 임차인과 임대인 사이에 얼굴을 붉히며 다툴 이유는 없겠지만, 개인 사정에 의해서나 아니면 계약서나 관련 사항의 해석에 따라 견해차이는 발생하여 이행이 원할하게 이루어지지 않는 경우도 많습니다.

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말씀드린 위 사례내용은 임대차분쟁에 있어 빈번하게 발생되는 내용에 해당하는 한편, 임대차계약이 갱신되는 것과 관련된 쟁점, 보증금 미 반환시 대응과 관련된 쟁점, 각각의 주장에 따라 참고할 부분이 있어 이에 대하여 살펴보고자 합니다.

즉, 임대인은 임대차기간 종료 전 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인은 임대차기간 종료 1개월 전까지 갱신을 하지 않겠다는 통지를 하지 않은 경우에는 임대차 기간이 묵시적으로 갱신되어 임대차기간을 2년 더 주장할 수 있게 됩니다.

임대차 계약서상에 별도로 갱신에 관한 부분을 규정 해놓은 경우도 많고, 만일 별도 관련 내용이 명시 되지 않았다고 하더라도 위와 같이 주택임대차보호법 제6조에 따라 기간 만료 1개월 전까지 임차인과 임대인 사이에 임대차계약을 "더 이상 갱신하지 않겠다", "나가라", "나가겠다"라는 표시가 없는 경우라면 효력을 유지할 수 있겠습니다.

단, 여기서 주의하실 부분은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나, 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 위 묵시적 갱신이 적용되지 아니합니다. (주택임대차보호법 제6조 제3항)

2. 묵시적갱신된 경우 2년간 계약을 유지해야 하나?

이 질문의 경우, 2년간 꼼짝없이 계약기간에 구속 되는지 중간에 나갈 수는 없는지, 한편으로 임대인 입장에서는 임차인을 내보낼 수 없는지에 대한 의문이 생길 수 있습니다.

이렇게 묵시적으로 갱신된 경우더라도, 2년 동안 계속 임대차관계를 유지하고 있어야 하는 것은 아니고, 임차인은 중간에 계약을 해지할 수가 있습니다. 주택임대차보호법은 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적(제1조)으로 마련되었는데, 임차인의 입장에서 갱신되어 보장된 임대차기간을 스스로 해지하는 것은 주거생활을 불안정하게 하는 것이 아니기 때문입니다.

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주택임대차보호법 제6조의 2를 살펴보면,

위와 같이 규정하고 있어, '갱신된 이후라고해도 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있음'을 확인할 수 있습니다. 다만 이 경우 해지의 효력이 바로 발생하는 것이 아니라, 위 제2항에 따라 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다고 볼 수 있습니다.

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해당 기간은 임대인의 신뢰를 보호하기 위해 설정된 기간으로 임대인으로서는 중간에 계약해지를 할 수 없는 대신(*임차인이 차임을 미지급하거나, 무단으로 전대하는 등 별도 계약을 해지할 사유가 있는 경우에는 임차인에 대한 계약해지 의사표시로 해지가 가능), 이렇게 일정 기간 보장을 통해 해당 기간 동안 세입자를 구한다거나 보증금마련에 필요한 기간을 가질 수 있습니다.

3. 사례에서 임대인 주장내용이 타당한가?

임대인 : 임차인이 계약해지를 통보한 때로부터 3개월 이후 지급가능하다

이 부분은, 묵시적 갱신이 되었고, 임대차기간 종료되기 전에 임차인이 해지통보를 하는 경우 일견 타당한 부분이 있습니다.

하지만, 사안에서는 임차인은 갱신된 임대차기간의 종료 1개월 전 갱신을 하지 않겠다는 통보를 하였기에 주택임대차보호법 제6조의 2에 따라 3개월이 지나야 효력이 발생하는 것이 아니라, 제6조에 따라 갱신을 하지 않을 것임을 표시하였기 때문에 임대인의 3개월 이후 지급하겠다는 주장은 타당하지 않겠습니다.

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한편, 갱신거절, 해지통보와 관련하여 구두로 하거나 문자, 서면 등 여러 방법은 있겠으나 추후 해지통보가 있었는 지와 관련한 다툼이 발생할 경우를 대비하여 가급적 내용증명을 통해 통보를 하는 것이 좋겠습니다.

임대인 : 세입자가 구해지면 보증금을 주겠다

이 부분은 유효한 주장이 아닙니다. 임대차기간이 만료되면 임차인의 건물인도와 동시에 보증금반환이 이루어져야 하는 것이고, 양 당사자 사이에 별도 계약이 갱신되는 등의 사유가 없다면 임차인이 이사하는 날짜에 보증금이 지급되어야하겠습니다.

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따라서, 이 경우 임대인이 보증금을 반환하지 않는다면, 내용증명발송, 임차권등기명령신청, 보증금반환청구 소제기(지급명령신청) 등 절차로 나아갈 수 밖에 없는 상황이 발생됩니다.