집합건물의 관리비 부담 

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아파트나 주상복합건물, 상가건물, 오피스텔 등과 같이, 한 동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립되어 사용될 수 있는 건물을 ‘집합건물’이라 부르고, 이에 관해서는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(집합건물법)이 규정하고 있습니다.

집합건물의 각 부분은 각각의 구분소유자를 가지고 있으며, 각 구분소유자들은 각자 직접 사용하고 소유하는 전유부분(專有部分)과 타인과 공동으로 사용하는 공용부분(共用部分), 건물의 대지 부분에 대한 권리를 가지고 있는 것입니다.

집합건물을 관리하는 ‘관리단’은 각 구분소유자에게 관리비를 부과하게 되는데, 이때 관리비는 전유부분에 대한 관리비와 공용부분에 대한 관리비로 구성되어 있는 것입니다.

집합건물법 제18조는 “공유자가 공용부분에 관해 다른 공유자에 대해서 가지는 채권은 그 특별 승계인에 대해서도 행사할 수 있다”고 규정하고 있는데, 이는 공용부분에 대한 관리비의 경우에는 해당 목적물을 새로 취득한 사람이 책임을 진다는 내용입니다.

즉, 상가건물의 특정 호수를 경매로 낙찰받은 사람은, 해당 상가에 설정되었던 근저당권 등 각종 채무에 대해서는 책임을 지지 않지만, 전 소유자가 연체한 관리비 중 공용부분에 대한 관리비의 경우에는 납부할 책임이 있는 것입니다.

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즉, A는 B상가 관리단이 요구하는 관리비 중 전유부분에 대한 관리비를 제외한 공용부분에 대한 관리비는 납부할 의무가 있습니다. 그러나, 전유부분에 대한 관리비는 설사 그런 내용의 관리규약이 있다고 하더라도 A가 동의하지 않는 이상 효력이 없으므로(대법원 2001.09.20. 선고 2001다8677 전원 합의체 판결) 납부할 의무가 없고, 연체료의 경우에도 위약벌의 일종이므로, 공용부분에 대한 것인지와 상관없이 납부할 의무가 없습니다.

한편, 위 관리비 채권은 3년의 소멸시효에 걸린다고 봐야 하므로, 청구일로부터 3년이 지난 관리비는 특별한 사정이 없는 한 소멸시효의 완성으로 납부하지 않아도 됩니다.