"엄마가 한 합의는 무효?" 임대인 가족의 말바꾸기 

[승소사례] "엄마가 한 합의는 무효?" 집주인 가족의 말바꾸기, 계약금 2,000만 원 전액 회수 성공

부모님이 자녀 명의의 아파트를 대신 관리하거나 임대차 계약을 체결하는 경우는 우리 주변에서 흔히 볼 수 있습니다. 그런데 막상 분쟁이 생기자 "계약 체결 대리권만 줬지, 해제 권한은 안 줬다"며 집주인(자녀)이 부모의 합의 내용을 뒤집는다면 임차인은 어떻게 해야 할까요?

오늘은 임대인 어머니와의 합의해제를 믿었다가, 뒤늦게 나타난 임대인(딸)으로부터 계약금 몰취를 당할 뻔한 의뢰인을 대리하여 계약금 전액과 지연손해금을 받아낸 승소 사례를 소개해 드립니다.

1. 사건의 재구성 (의뢰인의 상황)

의뢰인(원고)은 서울 대치동의 한 아파트에 대해 보증금 2억 원의 월세 계약을 체결했습니다. 계약 당일 집주인인 딸(피고)은 나오지 않았고, 대신 집주인의 어머니가 대리인으로 나와 계약서를 작성하고 계약금 2,000만 원을 받았습니다.

그런데 입주 전, 청소와 실측 등을 위해 문을 열어달라는 요청을 어머니 측이 거절하면서 감정 싸움이 발생했습니다. 결국 의뢰인은 중개사를 통해 "임차인이 마음에 안 들면 계약금을 돌려주고 없던 일로 하자"는 의사를 전달했고, 어머니는 이를 수락하며 "9월 30일에 계약금을 반환하겠다"고 통보해 왔습니다.

서로 좋게 헤어지기로 합의가 된 줄 알았던 그 날, 약속 장소에 나타난 집주인(딸)의 태도는 전혀 달랐습니다.

집주인(딸)의 주장: "어머니는 계약을 '체결'할 대리권만 있지, '해제'할 권한은 없다. 어머니가 멋대로 한 합의는 무효다. 잔금을 안 냈으니 계약 위반이고, 계약금 2,000만 원은 위약금으로 몰수하겠다."

2. 치열한 법적 공방 (핵심 쟁점)

이 사건의 핵심은 '대리인(어머니)이 한 합의해제의 효력이 본인(딸)에게 미치는가'였습니다.

• 피고(임대인) 측 주장: 민법상 대리권은 엄격히 해석해야 하며, 체결 대리권을 줬다고 해서 해제 대리권까지 있는 것은 아니다. 따라서 해제 합의는 무권대리로 무효이다.

• 원고(의뢰인) 측 상황: 만약 해제 합의가 무효가 되면, 의뢰인은 정당한 이유 없이 잔금을 지급하지 않은 것이 되어 계약금을 모두 잃게 될 위기였습니다.

3. 법무법인 민의 조력 (승소 전략)

저희는 피고의 '무권대리' 주장을 반박하기 위해 집요하게 증거를 수집하고 법리를 구성했습니다.

① 어머니에게 '포괄적 관리 권한'이 있었음을 입증 집주인은 어머니와 한집에 살고 있었고, 이 사건 아파트는 원래 어머니 소유였다가 딸에게 증여된 것이었습니다. 또한 계약 체결 후의 실측, 이사 일정 조율 등 실무적인 모든 결정을 어머니가 도맡아 했다는 점을 강조하여, 어머니에게 계약 전반에 대한 포괄적인 대리권이 있었음을 주장했습니다.

② '표현대리' 법리 적용 설령 어머니에게 명시적인 해제 권한이 없었다 하더라도, 임차인 입장에서는 어머니에게 권한이 있다고 믿을 수밖에 없었던 '정당한 이유'가 있었음을 피력했습니다.

• 계약서에 집주인 연락처 없이 어머니 번호만 기재된 점.

• 해제 통보 후 약속 날짜까지 집주인이 아무런 이의를 제기하지 않은 점.

• 이를 통해 민법 제126조(권한을 넘은 표현대리)에 따라 집주인도 책임을 져야 함을 주장했습니다.

③ 합의의 구체성 입증 (녹취록 분석) 상대방은 합의가 단순히 '사전 조율'에 불과했다고 발뺌했으나, 저희는 녹취록 분석을 통해 "계약금 2천만 원 줄 테니 끝내자", "관리실에 얘기해 놓겠다"는 어머니의 발언이 확정적인 해제 의사표시였음을 입증했습니다.

④ 동시이행 항변 무력화 상대방은 소송 중 "계약서 원본을 돌려주지 않아 돈을 못 준 것"이라는 억지 주장을 폈으나, 계약서 반환은 부수적 의무일 뿐 계약금 반환과 동시이행 관계가 아님을 법리적으로 반박했습니다.

4. 법원의 판결 (결과)

재판부는 저희 측의 주장을 받아들여 원고(의뢰인) 전부 승소 판결을 내렸습니다.

[판결 주문]

1. 피고는 원고에게 20,000,000원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라.

2. 소송비용은 피고가 전부 부담한다.

재판부는 "피고의 대리인인 어머니와 원고 사이에 계약을 해제하고 계약금을 반환하기로 합의한 사실이 인정된다"고 명확히 판시하며, 집주인의 억지 주장을 모두 배척했습니다.

5. 사건을 마치며

이번 사건은 가족 관계인 대리인을 내세워 계약을 체결한 뒤, 불리해지자 "권한이 없었다"며 책임을 회피하려던 임대인에게 경종을 울린 사례입니다.

특히 부동산 분쟁에서 대리인과 계약을 진행할 때는 위임장 확인도 중요하지만, 분쟁 발생 시 대리인의 권한 범위를 두고 다툼이 치열하게 전개됩니다.

억울하게 계약금을 떼일 위기에 처하셨다면, 초기부터 전문가의 도움을 받아 대리권의 존재와 합의의 유효성을 입증할 증거를 확보하는 것이 승소의 지름길입니다.