공유재산 대부계약 갱신 요구(10년 주장)에 대한 방어 

[승소사례] 공유재산 대부계약 갱신 요구(10년 주장)에 대한 방어 및 소 각하 판결 이끌어낸 사례

1. 사건의 개요

본 사건의 의뢰인(피고)은 경기도 소재의 공공기관(재단법인)으로, 원고(주식회사)와 공유재산(전시관)에 대한 대부계약을 체결하고 있었습니다. 원고는 최초 계약일로부터 5년이 경과할 무렵, 개정된 「상가건물 임대차보호법」에 따라 계약갱신요구권이 10년으로 연장되었다고 주장하며 계약 갱신을 요구하였습니다.

이에 의뢰인(피고)이 추가 갱신이 불가함을 통보하자, 원고는 의뢰인을 상대로 대부계약이 유효하게 존속함을 확인해달라는 ‘대부계약존재확인의 소’를 제기하였습니다.

2. 주요 쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같았습니다.

1. 행정재산의 특수성: 공유재산(행정재산)에 대한 대부계약에 사법인 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는지 여부.

2. 개정법의 소급 적용 여부: 2018. 10. 16. 개정된 상가임대차법(갱신요구권 10년)이 이미 구법상 의무 임대차 기간(5년)을 채운 본 계약에도 적용되는지 여부.

3. 확인의 이익: 원고가 소송 중 폐업하고 퇴거하였을 경우, 소를 유지할 법률상 이익이 있는지 여부.

3. 법무법인의 조력 (피고 측 대응 전략)

저희 법무법인은 피고를 대리하여 다음과 같이 치밀한 법리 주장을 펼쳤습니다.

• 공유재산 및 물품관리법 우선 적용 주장: 이 사건 건물은 행정재산으로서 공적 특성이 강하므로, 사법인 상가임대차법보다 「공유재산 및 물품관리법」이 우선 적용되어야 하며, 이에 따르면 갱신요구권이 인정되지 않음을 주장하였습니다.

• 개정 상가임대차법 부칙 해석을 통한 방어: 설령 상가임대차법이 적용된다 하더라도, 대법원 판례에 따를 때 개정법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차에 한해 10년이 보장되는 것임을 강조하였습니다. 원고의 경우 이미 구법상 최대 기간인 5년의 기간이 만료되었으므로, 개정법의 적용 대상이 아님을 법리적으로 입증하였습니다.

• 원고의 모순된 행위 지적: 원고가 피고가 진행한 새로운 입찰 절차에 참여했다가 탈락한 사실을 들어, 이는 갱신요구권을 스스로 포기한 것으로 보아야 한다고 주장하였습니다.

• 사정 변경에 따른 본안 전 항변: 소송 진행 중 원고가 폐업하고 건물을 비운 사실(증거설명서 제출)을 포착하여, 원고에게는 더 이상 계약 존속을 확인할 ‘법률상 이익(확인의 이익)’이 없음을 강력히 주장하였습니다.

4. 법원의 판단 (승소)

재판부는 법무법인 정우의 주장을 받아들여 [소 각하] 판결을 내렸으며, 예비적 판단에서도 피고의 손을 들어주었습니다.

1. 소 각하 (확인의 이익 없음): 원고가 폐업신고를 마치고 퇴거하였으므로, 갱신 거절로 인한 현존하는 불안·위험이 없다고 판단하여 소를 각하하였습니다.

2. 갱신요구권 불인정 (부가적 판단): 재판부는 설령 본안 판단을 하더라도, "개정 법률 시행 후에 구법에 따른 의무임대차 기간(5년)이 경과하여 종료된 경우는 10년 보장 대상에 포함되지 않는다"는 대법원 법리를 인용하며, 원고의 청구는 이유 없다고 명시하였습니다.

5. 본 사건의 의의

본 사건은 공공기관이 소유한 공유재산에 대해 민간 사업자가 개정된 상가임대차법(10년 갱신)을 근거로 장기 사용권을 주장한 사안입니다.

본 법무법인은 ▲행정재산의 특수성뿐만 아니라 ▲개정 상가임대차법 부칙의 올바른 해석을 통해, 이미 5년을 사용한 임차인에게는 개정법의 10년 갱신요구권이 소급 적용되지 않음을 재확인받았습니다. 이를 통해 공공기관의 적법한 재산 관리 권한을 지켜내고 전부 승소(각하)를 이끌어냈다는 점에 큰 의의가 있습니다.