건분법위반, 분양 사전광고, 경찰의 '혐의없음' 결정으로 본 



분양 마케팅 담당자라면 누구나 하는 고민, "분양신고 전에 어디까지 홍보해도 될까요?"



새로운 오피스텔이나 상가 분양, 성공적인 런칭을 위해선 초반 분위기를 띄우는 것이 무엇보다 중요합니다. 홈페이지를 미리 열어 기대감을 높이고, '관심고객'을 등록받아 잠재 고객 리스트를 확보하는 것은 분양 마케팅의 기본 공식처럼 여겨집니다.

하지만 섣부른 사전 홍보는 자칫 ‘1년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금’이라는 무서운 형사처벌로 이어질 수 있습니다. 바로 건축물의 분양에 관한 법률(이하 건분법)이 분양신고 수리 전의 '사전 광고'를 엄격히 금지하고 있기 때문입니다. 이로 인한 사전광고위반은 실무에서 가장 문제 되는 지점 중 하나입니다.

또한 최근 법원에서는 건분법위반 벌금형 선고라는 계약해제 사유를 계약목적 달성이 어려운 경우로 한정하지 않고, 벌금형 선고 확정이라는 사정만으로 해제를 인정하려는 경향이 강합니다.

따라서 사전광고위반이 어느 경우에 건분법위반이 되는지는 수분양자들에게도 시행사와 분양대행업체에게도 매우 중요한 쟁점입니다.

그렇다면 도대체 어디까지가 처벌받는 '불법 사전광고'이고, 어디까지가 허용되는 '합법적 홍보'일까요? 최근 경찰의 불송치 결정 사례와 법원 판례를 통해 그 명확한 기준을 알기 쉽게 정리해 드립니다.



1. '단순 홍보'와 '불법 광고'의 결정적 차이: 경찰의 실제 판단은?

최근 한 오피스텔 분양 사업자는 분양신고 전에 인터넷 블로그를 통해 분양 정보를 게시했다는 이유로 건분법위반 혐의로 고발당했습니다. 경찰은 조사를 통해 해당 블로그에 건물의 명칭, 위치, 평면도, 시행사 등 상세한 정보가 기재된 사실을 인정했습니다.

언뜻 보면 명백한 사전광고위반처럼 보이지만, 경찰은 '혐의없음(증거불충분)'으로 불송치 결정을 내렸습니다. 왜일까요?

경찰이 주목한 것은 법원의 판단 기준과 동일했습니다. 즉, 해당 정보가 소비자의 '계약 체결 여부에 영향을 미칠 만큼 구체적인가'를 따진 것입니다.

경찰은 결정서에서, 해당 블로그 게시물에는 가장 중요한 두 가지 핵심 정보가 빠져있다고 지적했습니다.

확정된 분양 가격

분양대금 납부 시기 등 구체적인 계약 조건

또한, 분양신고 전이라 모델하우스를 통한 정식 계약 체결도 불가능한 상황이었습니다.

결론적으로 경찰은, 비록 다양한 정보가 제공되었더라도 분양가와 같은 계약의 핵심 요소가 없다면, 이는 계약 체결에 직접적인 영향을 미치는 건분법위반 '사전 분양 광고'로 보기 어렵다고 판단했습니다. 이는 '분양 예정' 사실을 알리는 '단순 홍보'의 범주로 본 것입니다.

2. "이러면 유죄!" - 건분법위반 사전광고로 판단된 실제 사례





반면, 법원이 건분법위반 사전광고 유죄로 판단한 사례들을 보면 그 기준이 더욱 명확해집니다. 법원이 문제 삼은 '불법 광고' 행위는 다음과 같은 요소를 모두 포함하고 있었습니다.

구체적인 분양가 공개: "OO타입 OOO만원"과 같이 확정된 분양 가격을 알린 경우

호실별 면적 및 평면도 게시: 소비자가 특정 호실의 구조와 크기를 명확히 알 수 있는 평면도나 면적 자료를 제공한 경우

직접적인 청약 유도 문구: "사전예약을 통해 좋은 호실을 선점하는 것이 중요하다" 와 같이 계약을 서두르도록 유도하는 표현을 사용한 경우

청약금 입금 계좌 안내: "지금 청약금 100만원 입금 시 로열층 우선 배정!" 과 같이 청약금 입금을 유도하며 사실상의 사전 청약을 진행하는 경우

법원은 이러한 정보들이 단순히 '분양 예정' 사실을 알리는 것을 넘어, 소비자가 계약 여부를 결정하는 데 직접적인 영향을 미치는 핵심 정보라고 보았습니다. 따라서 이는 '단순 홍보'가 아닌 명백한 '판매 목적의 광고', 즉, 건분법위반 사전광고에 해당한다고 판단한 것입니다.

25년도 이제 얼마 남지 않았죠?

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연말이라고 요란할 필요 있나요?

'참 좋았다'라는 생각을 떠올릴 수 있도록 오늘도 고요한 기쁨을

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