테라스도 전용면적? 전용면적 관련 분양계약 분쟁, 전부 승소 

1. 사건의 개요

저희는 상가 신축 분양 사업을 하는 시행사(피고, 의뢰인)를 대리하여, 상가를 분양받은 수분양자(원고)가 제기한 매매대금 반환 청구 소송에서 전부 승소 판결을 이끌어냈습니다.

원고는 피고 회사와 상가 1층의 한 호실에 대한 분양계약을 체결했습니다. 계약서상 전용면적은 47.45㎡로 기재되어 있었으나, 원고는 준공 후 실제 전용면적을 측량해보니 23.1㎡에 불과하다고 주장했습니다. 이는 계약상 면적의 절반에도 미치지 못하는 큰 차이라는 것이 원고의 주장이었습니다.

이에 원고는 주위적으로는, 면적 부족을 이유로 계약 목적을 달성할 수 없으므로 계약을 해제하고 이미 납부한 분양대금을 반환하라는 청구를, 예비적으로는, 계약이 유지되더라도 부족한 면적(약 7.35평)에 해당하는 분양대금을 감액하여 반환하라는 청구를 제기하였습니다.

2. 피고의 주장 및 변론

저희는 이 사건의 핵심 쟁점이 두 가지라고 보았습니다. 첫째, 이 분양계약이 면적에 따라 가격이 정해지는 '수량을 지정한 매매'에 해당하는지, 둘째, 실제로 계약상 면적이 부족했는지 여부였습니다.

이에 저희는 다음과 같이 적극적으로 변론하였습니다.

이 사건 분양계약은 단순한 '수량을 지정한 매매'가 아닙니다.

상가와 같은 집합건물의 분양가는 단순히 면적만으로 결정되지 않습니다. 의뢰인은 사업 부지 매입비용, 공사비, 금융비용 등 총사업비를 고려하여 전체 분양대금을 책정한 후, 각 호실의 위치, 방향, 접근성, 조망, 설계 등 여러 요소를 종합적으로 평가하여 개별 분양가를 산정했습니다. 따라서 면적은 가격을 정하는 여러 기준 중 하나일 뿐, 절대적인 기준이 아니므로 '수량을 지정한 매매'로 단정하기 어렵다고 주장했습니다.

계약상 '전용면적'은 부족하지 않았습니다.

이것이 이 사건의 가장 핵심적인 부분이었습니다. 저희는 건축법 시행령과 하급심 판례를 근거로, 원고가 주장하는 '실내 면적'만이 전용면적의 전부는 아니라는 점을 명확히 했습니다.

테라스의 일부가 전용면적에 포함: 이 사건 호실의 전용면적 47.45㎡에는, 호실에 부속된 테라스 공간 중 지붕이 있는 안쪽 부분이 포함되어 있었습니다. 이 테라스는 다른 호실과 유리벽으로 구분되어 있어, 오직 해당 호실을 통해서만 출입이 가능한 배타적 사용 공간이었습니다. 저희는 이러한 배타적 사용 공간을 전용면적에 포함하여 산정한 것은 건축법 및 관련 규정에 따른 적법한 계산 방식임을 도면과 함께 명확히 제시했습니다.

원고의 사전 인지: 원고는 계약 당시 분양 홍보관에서 건물내부도면과 분양가 계산표 등 충분한 자료를 제공받았습니다. 특히 도면에는 테라스의 존재와 그 형태가 명확히 표시되어 있어, 테라스 일부가 전용면적에 포함될 수 있음을 충분히 예측할 수 있었다는 점을 강조했습니다.

공부(등기부)와의 일치: 결정적으로, 해당 호실의 등기사항전부증명서상 전유부분 면적 또한 계약서와 동일한 47.45㎡로 등재되어 있었습니다. 이는 저희의 면적 산정이 객관적이고 공적인 기준에도 부합함을 입증하는 강력한 증거였습니다.

3. 법원의 판단

재판부는 저희의 주장을 대부분 받아들였습니다. 법원은 이 사건 분양계약이 '수량을 지정한 매매'의 성격이 있다고 보면서도, 가장 중요한 쟁점인 면적 부족 여부에 대해서는 저희의 손을 들어주었습니다.

재판부는 판결문에서,

"테라스 부분은 각 호실별로 칸막이로 구분되어 있어 각 호실의 소유자 외에는 자유로운 통행이 불가능한 배타적인 영역으로 보이므로, 지붕으로 가려진 부분만을 전용면적으로 포함한 것은 타당해 보인다."

라고 명시하며, 테라스 일부를 전용면적에 포함한 피고의 계산 방식이 정당하다고 판단했습니다. 또한, 등기부등본상 면적이 계약서와 일치하는 점, 원고가 사전에 받은 도면 등을 통해 면적 구성을 예측 가능했던 점 등을 모두 인정했습니다.

결론적으로 법원은 계약상 면적에 부족함이 없다고 판단하여, 원고의 계약 해제 주장(주위적 청구)과 대금 감액 주장(예비적 청구)을 모두 기각하고, 피고(의뢰인)의 전부 승소 판결을 선고하였습니다.

4. 결론 및 시사점

이번 판결은 상가나 아파트 등 집합건물 분양 계약에서 '전용면적'의 법적 의미와 그 산정 방식의 정당성을 다투는 분쟁에 있어 중요한 기준을 제시합니다.

'전용면적'의 범위는 실내 면적에 국한되지 않습니다. 흔히 '전용면적'을 벽체로 둘러싸인 실내 공간(안목치수)으로만 생각하기 쉽지만, 법원은 건축법 등 관련 규정에 따라 외부 공간이라도 배타적·독점적으로 사용할 수 있는 부분은 전용면적에 포함될 수 있음을 명확히 했습니다. 이 사건에서는 지붕이 있고, 다른 호실과 분리되어 해당 호실의 소유자만이 사용할 수 있는 테라스의 일부를 전용면적에 포함한 것이 적법하다고 인정되었습니다.

계약 전 제공된 도면 등 자료의 중요성이 확인되었습니다. 법원은 원고(수분양자)가 계약 당시 분양사로부터 제공받은 건물내부도면 등을 통해 테라스의 존재와 그 구조를 인지하고 있었으므로, 면적 구성을 충분히 예측 가능했다고 판단했습니다. 이는 분양 계약 시 단순 홍보 문구나 구두 설명이 아닌, 도면과 같은 객관적인 자료를 꼼꼼히 확인하는 것이 얼마나 중요한지를 보여줍니다.

공부(公簿)와의 일치는 결정적 증거가 됩니다. 분양계약서상 전용면적이 등기사항전부증명서(등기부)상의 전유부분 면적과 일치한다는 점은 면적 산정이 공적인 기준에 부합함을 입증하는 가장 강력한 증거가 되었습니다. 분양사 입장에서는 분양면적 산정 시 관련 법규를 준수하고, 이를 등기부와 일치시키는 것이 향후 분쟁을 예방하는 핵심 요소임을 시사합니다.

결론적으로, 이 사건은 '수량을 지정한 매매'에 해당하여 면적에 따른 감액 주장이 원칙적으로 가능하더라도, 그 전제인 '면적의 부족' 사실 자체가 인정되지 않으면 청구가 기각될 수 있음을 보여준 사례입니다. 분양 계약을 둘러싼 분쟁에서는 계약서에 기재된 면적의 숫자 자체뿐만 아니라, 그 면적이 어떤 공간을 포함하여 어떻게 산정되었는지에 대한 법리적, 사실적 검토가 승패를 가르는 핵심이 된다는 점을 명확히 한 판결이라 하겠습니다.