​‘업종독점상가’ 구두 약속, 분양계약서에 없다면 효력은? 

최근 상가 신축분양 사업의 시행사(이하 '고객사')를 대리하여, 수분양자(원고)들이 제기한 분양대금반환 청구소송에서 전부 승소 판결을 이끌어 낸 바, 본 사건을 소개하고자 합니다.

1. 사건의 개요

원고들은 '약국 독점 운영이 보장된다'는 분양대행사 직원의 설명을 믿고 상가 3개 호실을 분양받았으나, 고객사(피고)가 독점권 보장 의무를 이행하지 않았다고 주장했습니다. 이를 근거로 원고들은 분양계약 해제를 주장하며, 이미 납부한 분양대금과 그에 대한 지연이자의 반환을 청구하는 소송을 제기했습니다.

2. 주요 쟁점: 분양대행사 직원의 '구두 약속', 계약 내용으로 볼 수 있는가?

본 사건의 핵심 쟁점은 '약국 독점 보장'이라는 분양대행사 직원의 구두 설명 및 관련 광고물이 분양계약의 내용으로 편입되어 고객사에게 법적 책임을 지울 수 있는지 여부였습니다.

원고들은 분양상담 시 교부받은 '업종지정 희망호실' 광고물과 분양 담당 직원의 구두 약속을 근거로 독점권 보장이 계약의 중요한 내용이 되었다고 주장했습니다. 반면, 고객사는 공식적인 약속이 아니었음을 분명히 했습니다.

3. 승소 전략 및 법원의 판단

본 사건을 면밀히 분석하여, 고객사에게는 법적 책임이 없음을 명확히 하고자 다음과 같은 전략으로 소송에 임했습니다.

'처분문서'의 증명력 강조: 계약서에 없는 내용은 계약 내용이 아니다.

가장 기본적으로, 분양계약은 당사자의 의사가 명확히 반영된 '처분문서'입니다. 저희는 이 사건 분양계약서 어디에도 '약국 독점'에 관한 내용이 전혀 기재되지 않았다는 점을 강력하게 주장했습니다. 특정 업종의 독점 지정은 다른 수분양자들의 이해관계에도 중대한 영향을 미치는 사항으로, 통상 계약서에 명시되거나 별도의 합의서가 작성됩니다. 그러나 본 건은 그러한 절차가 전혀 없었음을 명확히 했습니다.

결정적 증거 제시: '계약자 확인서'의 효력

저희는 원고들이 분양계약 체결 당시 자필로 서명한 '계약자 확인서'를 결정적인 증거로 제출했습니다. 이 확인서에는 "영업사원과의 구두약속은 사업주체(시행사)와 무관함을 인지하며 확인합니다"라는 문구가 명확히 기재되어 있었습니다. 이를 통해, 설령 분양대행사 직원이 독점권을 구두로 약속했다 하더라도, 원고들 스스로 그 약속이 시행사인 고객사와는 무관하다는 점을 인지하고 계약을 체결했음을 입증했습니다.

원고 측 증거에 대한 논리적 반박

원고들이 제시한 '업종지정 희망호실' 광고물에 대해서는, 이것이 고객사가 승인한 공식 분양 광고물이 아니라 분양대행사 내부 참고자료에 불과하다는 점을 밝혔습니다. 또한, 원고 측 증인으로 출석한 분양대행사 직원조차 '시행사로부터 직접 약국 독점 지시를 받거나 관련 공문을 본 적이 없다'고 증언한 내용을 근거로, 해당 약속이 고객사의 의사와 무관하게 이루어진 것임을 효과적으로 증명했습니다.

법원의 판단: 피고의 주장 전부 인용

재판부는 저희의 주장을 모두 받아들였습니다. 법원은 판결문에서,

"영업사원과의 구두약속은 사업주체와 무관함을 인지하며 확인합니다"라고 기재된 계약자확인서에 원고들이 서명·날인한 점 등을 근거로, 분양대행사 직원의 설명은 청약의 유인에 불과할 뿐 이 사건 분양계약의 내용으로 되었다고 보기 어렵다고 명시적으로 판시하였습니다. 결론적으로 법원은 원고들의 계약 해제 주장과 해제조건 성취 주장을 모두 배척하고, 원고들의 청구를 전부 기각하는 판결을 선고하며 고객사의 손을 들어주었습니다.

4. 성공사례의 의의 및 시사점

본 해결사례는 분양 실무에서 빈번하게 발생하는 '구두 약속'과 관련된 분쟁에 대한 중요한 시사점을 제공합니다.

첫째, 분양계약과 같이 중요한 법률행위에서는 계약서의 내용이 무엇보다 중요하다는 점을 재확인했습니다.

둘째, 분양대행사 직원의 과장·허위 설명으로 인한 분쟁을 예방하기 위해, '구두 약속 무효' 조항 등이 포함된 '계약자 확인서'를 징구하는 것이 시행사의 법적 리스크 관리에 매우 효과적임을 입증했습니다.