토지거래허가구역에서 계약했는데 허가를 안 받았다면? 

안녕하세요, 법무법인 심입니다.

부동산 계약을 체결하신 분들 중
“계약은 했는데 나중에 보니 토지거래허가구역이더라”
“허가 없이 계약을 진행했는데 이 계약, 유효한 걸까요?”
라는 질문을 많이 하십니다.

토지거래허가구역은 정부가 투기 방지와 계획적 토지 이용을 위해 지정하는 제도입니다.
해당 구역에서 부동산 거래를 하려면 반드시 관할 관청의 허가를 받아야 하며, 이를 지키지 않을 경우 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다.

오늘은 토지거래허가 없이 계약한 경우 어떤 문제가 생기는지, 취소할 수 있는지, 구제 방법은 있는지 자세히 살펴보겠습니다.

토지거래허가 없이 계약하면 어떻게 될까?

가장 중요한 사실은 허가 없이 체결된 토지거래계약은 무효라는 점입니다.

「부동산거래신고 등에 관한 법률」 제11조에 따르면
토지거래허가구역 내에서 토지를 매매하거나 사용 목적이 있는 계약을 체결하려면
관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하며,
허가 없이 체결된 계약은 처음부터 효력이 없는 무효로 간주됩니다.

즉,
계약서를 작성했더라도
계약금을 지급했더라도
중도금, 잔금을 모두 치렀더라도

허가가 없다면 법적으로는 ‘없는 계약’과 같습니다.

무효 계약이면 계약금도 못 돌려받나요?

허가 없이 체결된 계약은 법률상 무효이므로, 원칙적으로 계약 자체가 없었던 것처럼 처리됩니다.

그렇다면 이미 지급한
계약금, 중도금, 잔금은 어떻게 될까요?

이 경우에는 부당이득 반환 청구를 통해
상대방에게 받은 돈을 돌려달라고 요청할 수 있습니다.

즉,
“비록 계약이 무효라 하더라도,
정당한 이유 없이 받은 돈은 돌려줘야 한다”는 의미입니다.

다만 계약이 무효이기 때문에
계약금 위약금 조항이나 해약금 조건은 적용되지 않습니다.
상대방이 돌려주지 않으면 소송을 통해 해결해야 할 수도 있습니다.

나중에 허가를 받으면 계약이 유효해질까?

정답은 ‘조건부 유효’입니다.

토지거래허가구역 내 계약은
허가를 받아야만 효력이 생기며,
허가 전까지는 효력 정지 상태입니다.

정리하면 다음과 같습니다.

허가 완료 → 계약 성립
허가 거절 → 계약 확정적 무효
허가 신청 중 → 효력 정지 상태

따라서 허가 여부에 따라 계약의 법적 운명이 완전히 갈립니다.
계약 전 반드시 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.

토지거래허가 대상인지 확인하는 방법

토지거래허가구역은 국토교통부나 지방자치단체가 지정합니다.
다음과 같은 방법으로 확인할 수 있습니다.

토지이용규제정보서비스
해당 구청 도시계획과·토지정보과 문의
등기부등본에서 거래 허가 필요 여부 확인

특히 개발 호재 또는 신규 지정된 지역은
본인이 예상하지 못한 사이에 허가구역에 포함될 수 있으므로
계약 체결 전 사전 확인이 반드시 필요합니다.

마치며

토지거래허가구역에서 허가 없이 계약을 체결한 경우,
계약은 처음부터 법적 효력이 없는 ‘무효 계약’이 됩니다.

이미 계약금을 지급했다면
법적으로는 부당이득 반환 청구를 통해 대응해야 하는 상황입니다.

따라서

계약 전 반드시 허가 여부를 확인하고,
허가가 필요하다면 조속히 허가 신청을 해야 하며,
상대방이 허가 신청을 회피한다면
계약금 반환 등 법적 조치를 검토해야 합니다.