부동산 매매대금 미지급, 매수인 지체 시 대응 전략 



▶사건의개요

계약금을 받고 잔금기한을 연장해줬는데, 매수인이 약속을 또 어기고 잔금을 주지 않습니다.

어떻게 해야 하나요?



부동산 거래에서 잔금지급이 지연되는 경우, 매도인은 계약을 해제하거나 잔금을 청구할 수 있습니다.

다만 ‘이행제공’ 요건을 충족하지 않으면 소송에서 불리한 위치에 설 수 있기 때문에,

절차와 서류 준비가 매우 중요합니다.

▶ 실제 상담 사례

“잔금 기한을 두 번이나 어겼습니다”

의뢰인은 매도인으로서 매수인과 부동산 매매계약을 체결하고 계약금을 수령했습니다.

이후 매수인의 요청으로 잔금 지급기일을 연장하면서 가격도 인상하는 합의서를 작성했지만,

매수인은 연장된 기한마저 넘기고 잔금을 지급하지 않았습니다.

이미 두 차례 내용증명으로 잔금 이행을 최고했으나 매수인은 응답하지 않았고,

현재는 이행지체 상태(민법 제390조)로 평가됩니다.







▶ 법적 쟁점과 대응 전략

1️⃣ 계약 유지 및 잔금 회수 가능성

매도인은 계약을 유지하면서 매수인을 상대로 매매대금 지급청구 소송을 제기할 수 있습니다.

이때 중요한 것은 매도인 본인이 자신의 의무를 이행할 준비가 되어 있다는 점을 명확히 해야 합니다.

• 즉, 소유권 이전등기를 위한 등기권리증, 인감증명서, 위임장 등 서류를 완비하고

• 이를 매수인에게 제공할 의사가 있음을 내용증명으로 통지해야 합니다.

이 조치를 통해 매수인의 ‘동시이행항변권’을 차단할 수 있습니다.

(※ 상대방이 “매도인이 등기서류를 안 주니 나도 잔금을 안 줬다”고 주장할 여지를 없앰)

2️⃣ 소송 전 실무적 조치

• 📩 이행제공 의사 통지: “소유권 이전등기를 위한 모든 서류를 준비 완료하였으며, 잔금 지급 즉시 이전등기를 이행하겠다.”는 취지로 내용증명 발송

• 🧾 증거 확보: 계약서, 합의서, 문자·통화내역, 내용증명 사본 등 정리

• 🏦 매수인 재산 가압류 검토: 부동산·예금채권 등에 가압류를 걸어 추후 강제집행 가능성 확보

3️⃣ 소송 진행 시 유의점

매매대금 청구소송은 원칙적으로 서면 증거로 충분히 입증할 수 있으나,

매도인의 지속적 이행의사를 보여주는 문서·행위(내용증명 반복 발송, 등기서류 준비 등)가

핵심 증거로 작용합니다.



📌 당사자가 지금 해야 할 일

📑 등기권리증·인감증명서 등 소유권 이전 서류를 즉시 준비

📬 ‘이행제공 의사’를 명확히 밝히는 내용증명 재발송

📸 계약서, 합의서, 문자·통화기록 등 증거를 체계적으로 정리

⚖️ 매수인 재산(부동산·예금)에 대한 가압류 검토

🧾 변호사와 함께 잔금 청구 소송 및 집행 절차 병행 전략 수립

▶ 판사 출신 변호사의차별화된 전략



이 사건의 핵심은 ‘이행의사 입증과 매수인의 지체 명확화’입니다.

부장판사로 재직하며 수많은 부동산 매매 분쟁을 심리한 경험에 따르면,

법원은 계약의 신뢰 회복 가능성보다, 이행 준비의 구체성을 가장 중요하게 평가합니다.

따라서 다음과 같은 접근이 필요합니다.

• 계약 연장 및 합의 이력의 타임라인 재구성 → 매수인의 반복된 지연·불이행을 명확히 정리해 채무불이행 구조를 입증합니다.

• 이행제공 증거의 완비 → 등기서류 준비, 내용증명, 문서 발송 이력 등으로 “언제든 이행할 준비가 되어 있었다”는 점을 증명합니다.

• 가압류·소송 병행 구조 설계 → 잔금 회수를 위한 강제집행 가능성을 확보하고, 협상력 우위를 유지합니다.

이처럼 법적 요건을 충족하는 이행구조를 설계하면,

법원은 매수인의 책임을 명확히 인정하고 잔금 전액 지급 판결을 내릴 가능성이 높습니다.

👉 저희 법무법인(유) 서평 일산분사무소는

부동산 매매·계약 해제·손해배상 사건을 다수 수행한 경험을 바탕으로,

계약 구조와 이행증거를 법원의 판단 논리에 맞게 설계합니다.

30년 법관 경력(그중 19년 부장판사)의 장진훈 변호사가 직접 사건을 검토하여,

계약의 신뢰 회복부터 소송 집행까지 전 과정을 체계적으로 관리합니다.

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