공급계약 상 해제사유인 건분법위반계약해제! 

안녕하세요.

17년차 부동산 전문 임영근 변호사입니다.

가을을 건너뛰고 겨울로 바로 왔구나 싶었는데

다시 날씨가 포근해져서 외출 시 어떤 옷을

입을지 옷장 앞에서 고민을 했던 날입니다.

비가 오고 추워진다고 하니 날씨 확인하시고

출근하시길 바랍니다.

공급계약 상 해제사유인 건분법위반계약해제! 이제는 적극적 주장 가능하다!

(건축물분양에관한법률위반, 건분법위반)

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제가 지난 2025. 5. 29.자 게시글에서 건분법(건축물분양에관한법률)위반 사유로 분양계약 해제가 가능한지에 관해서 하급심 간 판단이 엇갈리고 있다는 점을 소개했습니다. 저는 계약 문언의 해석 상 건분법 위반으로 벌금형 선고 확정, 시정명령, 과태료 처분을 받으면 이것이 계약의 주된 의무위반이 아니더라도, 또 계약목적 달성이 어려운 경우가 아니더라도 건분법위반계약해제가 인정되어야 한다고 주장하였습니다.

지난 포스트에 게시할 당시에 소개한 서울고등법원 2022나2018134 부당이득금 판결은 공급계약서에 정한 건분법 위반으로 벌금형 이상의 선고가 확정된 경우, 계약목적 달성이 어려운 경우인지와 상관없이 건분법위반계약해제가 인정된다고 판결하였는데요, 당시에는 대법원에 상고가 되어 아직 결과가 나오지 않았습니다.

그런데 올해 여름에 그 재판 결과가 나와서 미루고 미루다 뒤늦게 대법원 판결을 소개합니다.

먼저 하급심 판결(서울고등법원 2022나2018134 부당이득금)의 관련 부분을 발췌하면 아래와 같습니다.

위와 같이 건분법위반계약해제 사유인 시정명령, 벌금형 이상의 형의 선고 확정, 과태료 처분은 약정해제 사유여서 법정해제권과 같은 계약목적 달성이 불가능한 경우라는 요건이 필요하지 않다는 것입니다. 위 판례 사안에서 법원은 시행사의 벌금형 이상의 형 선고가 확정되었고 수분양자들이 이를 사유로 계약해제 통보를 하여 계약은 해제되었다고 판단하였습니다.

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원심판결에 대해 상대방 매도인이 상고하였고, 최근 선고된 대법원(2024다204986 판결)도 위 원심판결의 잘못이 없다고 아래와 같이 최종 판결하였습니다.

위 대법원 판결에 따라서 향후 공급계약서 상 건분법 위반 사유를 찾고 이를 적극적으로 주장하는 것이 매우 중요해졌습니다. 건분법 위반 약정해제 사유가 발생하면 그것이 분양계약의 주된 채무가 아니고, 또 계약목적 달성이 어려운 경우가 아니더라도 이를 고려하지 않고 건분법위반계약해제 주장이 인정될 가능성이 매우 높아진 상황입니다.

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다만, 원심의 판결에 문제가 없다는 취지 정도의 대법원의 판결이고 계약목적 달성 여부와 관련 없이 약정해사유 발생만으로 해제가 가능하다는 명확한 판시가 이뤄지지 않은 점은 여전히 다툼의 여지를 남겨 놓아 아쉬움이 남는 대목입니다.

# 마무리

위와 같은 대법원은 건분법위반계약해제 해석과 관련하여 수분양자에게 유리한 판단을 내렸습니다. 그러나 해당 현장의 건분법 위반 사유를 찾아서 확정받고를 이를 근거로 적절한 시기에 먼저 상대방에게 이의 제기해야지만, 상대방의 전략적인 잔금미납 계약해제 통보에 관하여 효과적으로 방어할 수 있습니다.

이처럼 건분법 위반 사유를 발견하여 건분법위반계약해제를 적극적으로 인정받는 과정과 이 무기를 가지고 상대방에게 적절한 대응은 관련 분쟁 경험이 많은 변호사의 도움을 받아야 실수 없이 분양계약 해제라는 소기의 목적을 달성할 수 있습니다.

건분법위반계약해제를 고민하는 분이라면 언제든지 상담 신청해 주시기 바랍니다. 면밀한 준비와 대응으로 분양계약해제의 목적을 달성할 수 있도록 서포트하겠습니다.

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