임대차 기간 만료 후 보증금 반환 거부 시 대응책은? 

안녕하세요.
임대차·부동산 분쟁을 자주 다루는 더신사 법무법인 입니다.
임대차 계약기간이 끝났는데 “하자가 있다”, “수리비를 공제해야 한다”는 이유로 보증금 반환을 거부 당하는 일이 요즘 정말 많습니다.
저 역시 상담을 하다 보면, 임차인이 정당한 권리를 행사하지 못하고 불안해 하는 모습을 자주 보게 되는데요. 오늘은 이런 분들을 위해 보증금 반환 거부에 대한 정확한 법적 기준과 대응 방법을 알려드리겠습니다.

1. 임대인은 계약이 끝나면 즉시 보증금을 반환해야 합니다

우리 법원은 꾸준히 “임대차가 종료되면 임대인은 특별한 사정이 없는 한 보증금을 즉시 반환할 의무가 있다”고 판단하고 있습니다.
수리비 정산에 다툼이 있다고 해서 임대인이 마음대로 보증금을 붙들어 두는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다.

특히 다음과 같은 경우라면 임대인의 반환 거부는 더욱 부당합니다.

• 임대인이 주장하는 훼손이 입주 전부터 존재했던 하자인 경우

• 정상적인 생활을 하며 발생한 통상적 마모(닳고, 색 바램 등)

• 임대인이 구체적인 증거 없이 “그냥 훼손된 것 같다”고 주장하는 경우

2. 임대인이 자주 주장하는 “손해배상 공제”… 정말 가능한가요?

많은 임대인이 ‘수리비’, ‘도배·장판 교체비’, ‘가구 파손비’ 등을 명목으로 보증금을 공제하려 합니다.
하지만 모든 비용을 임차인이 무조건 부담하는 것은 아닙니다.

✔ 입주 전 존재했던 하자

→ 임대인의 책임, 공제 불가

✔ 정상 사용으로 인한 자연스러운 마모

→ 공제 불가

✔ 임차인의 ‘고의·중과실’로 인한 실제 손해

→ 임대인이 증명해야 공제 가능

즉, 임대인 측의 단순히 “훼손된 것 같다”는 무분별한 주장만으로는 보증금에서 공제할 수 없습니다.
비용 청구 시 충분한 증거자료(사진·영상·수리 내역 등)가 필수입니다.

3. 장기수선충당금을 안 돌려준다고요?

그렇다면 명백한 위법입니다.

장기수선충당금은 법적으로 임차인이 반환받아야 할 금원이며, 임대인이 다른 비용과 임의로 상계할 수 없습니다.
실무에서는 장기수선충당금을 ‘볼모’로 잡고 임차인을 압박하는 사례가 종종 있는데, 이는 보증금 반환 거부와 마찬가지로 부당한 권리 행사로 볼 수 있습니다.

4. 보증금 반환 거부 시, 어떻게 대응해야 할까요?

다음 순서대로 진행하시면 가장 깔끔하게 해결됩니다.

① 내용증명 발송

보증금 반환을 공식적으로 요구하고, 임대인의 부당한 공제 주장에 대해 반박합니다.

② 임대차보증금반환 청구 소송

임차인이 먼저 소송을 제기하면,
임대인은 법원에서 ‘왜 공제하려 했는지’를 증명해야 합니다.
증명에 실패하면 전액 반환 판결이 내려집니다.

③ 지연이자 청구

보증금 반환을 늦추는 행위에 대해서는 연 12% 상당의 지연손해금을 청구할 수 있어, 임대인에게 상당한 부담이 됩니다.

임차인 분들은 보증금을 언제 돌려받을지 걱정이 많으시고,
임대인과 직접 다투는 것 자체가 큰 스트레스일 수 있습니다.

하지만 법은 임차인의 권리를 보호하고 있으며,
증거만 제대로 갖추고 대응하면 보증금을 온전히 돌려받는 경우가 대부분입니다.

혹시 지금 보증금을 돌려받지 못해 고민하고 계신가요?
상황을 알려주시면, 필요한 법적 조치를 차근차근 안내해 드리겠습니다.