전세사기 대응법 – 변호사가 알려주는 ‘실전 생존 가이드’

전세사기는 단순한 보증금 분쟁이 아니라 처음부터 반환 능력·의사 없이 기망으로 계약을 체결하는 명백한 형사사기 범죄입니다.
따라서 대응 역시 민사·형사가 동시에 고려되어야 하고, 초기 전략 설정이 피해 회수율을 좌우합니다.

아래는 실제 전세사기 피해 사건을 수십 건 이상 처리한 변호사로서, 즉시 실행해야 하는 실전 가이드입니다.

1️⃣ 가장 먼저 확인해야 할 3가지 (긴급 체크리스트)

1. 등기부등본에서 근저당·가압류·경매여부 확인

• 선순위 권리 많으면 회수율 급락

• 이미 경매진행 중이면 즉시 ‘배당요구’ 필요

• 신탁등기 구조일 경우 회수 전략이 완전히 달라짐

2. 보증보험 가입 여부 확인

• 가입 시: HUG/SGI 손해배상 절차 진행

• 미가입 시: 형사고소 + 민사 소송 병행 필수

3. 임대인 또는 중개인과 연락 두절 여부

• 두절 = 사기 가능성 매우 높음

• 다수 피해자 발생 지역인지도 핵심

2️⃣ 전세사기에서 ‘사기’가 인정되는 핵심 포인트

전세사기는 형사법적으로 사기죄(형법 제347조)에 해당합니다.
수사기관이 가장 중요하게 보는 요소는 다음 4가지입니다.

(1) 임대인의 반환 능력 부재

• 선순위 대출 과다

• 다수 주택·빌라 반복 전세 놓고 미반환

• 경매 직전까지 숨김

(2) 반환 의사 없음(기망행위)

• “돌려줄 수 있다”고 말했지만 사실은 자금 없음

• 연체·체납 반복

• 동일 주소 다수 피해자

(3) 허위 정보 고지

• 선순위 근저당 축소

• 시세 대비 과도한 전세가

• 보증보험 가입 가능하다고 속임

• 등기부 위험요소 은폐

(4) 중개인의 적극 관여

• 위험을 알고도 중개

• ‘안전하다’며 허위 설명

• 서류 누락·중요사항 미고지

3️⃣ 형사 대응: 전세사기는 ‘고소’가 핵심이다

① 고소 시기: 빠를수록 좋다

이미 경매 들어가면 회수율이 낮아지므로,
“미반환 정황이 보이면 즉시 고소”가 원칙입니다.

② 고소 대상

• 임대인

• 명의자

• 중개인(허위 중개·중요사항 미고지)

• 공모자 모두 포함

③ 고소장 구성 (중요!)

고소장에서 반드시 구성해야 하는 핵심 논리는 다음 4가지입니다.

1. 임대인이 계약 당시부터 반환 능력이 없었다

2. 그 사실을 숨기고 허위로 안전한 것처럼 설명했다

3. 고의적으로 전세보증금을 편취했다

4. 동일 유형의 반복 피해 정황이 있다

이 구조가 갖춰지면 ‘구속·구공판’으로 이어질 가능성이 매우 높습니다.

4️⃣ 민사 대응: 보증금 회수를 위한 필수 절차

형사만 해서는 돈을 돌려받을 수 없습니다.
민사는 동시에 준비해야 합니다.

① 임차권등기명령

• 이사해야 하는 경우 필수

• 대항력·우선변제권 유지

• 집 비워도 권리 보호됨

② 전세보증금반환소송

임대인이 다수 피해자에 속하거나,
채무 초과 상태라면 판결문 확보가 유일한 회수 수단입니다.

• 확정판결 → 강제집행 가능

• 판결문은 추후 채권추심·가압류·배당에도 필수

③ 가압류·가처분 (자력 회수 전략)

가압류 대상

• 임대인 소유 부동산

• 임대인의 예금계좌

• 중개사무소 보증보험

• 상가·토지 등 기타 재산

가압류는 속도가 생명이며,
다른 피해자보다 먼저 집행하면 회수율이 크게 올라갑니다.

④ 배당요구 (경매 시 필수)

경매개시결정 등기일로부터 2~3개월 이내
기한을 놓치면 배당을 받을 수 없습니다.

5️⃣ 전세사기 피해자가 가장 많이 실수하는 것

❌ “임대인이 연락되면 일단 기다려보자”

→ 대부분 회수율 떨어짐

❌ “형사만 하면 돈을 돌려받는다”

→ 형사는 처벌, 민사는 회수
둘 다 해야 돈이 돌아옴

❌ “혼자 해결 가능”

→ 전세사기 구조는 매우 복잡하며, 증거 구성·법리 구조화가 수사 속도에 직접 영향

6️⃣ 전세사기에서 변호사가 해주는 핵심 업무

기망행위 법리화 (사기 입증 핵심)

형사 고소장 작성·증거분석

구속수사·구공판 압박 전략

전세보증금반환소송 전 과정

임차권등기명령·가압류·강제집행

회수전략(선순위 구조·배당 예측) 설계

중개인 책임추궁(중개사법상 고지의무 위반)

7️⃣ 결론: 전세사기는 빠른 대응 + 증거 구조화가 승패를 가른다

전세사기는 시간이 지날수록
피해가 커지고 회수 가능성은 떨어지는 구조입니다.

따라서 다음을 기억해야 합니다.

즉시 사실관계 파악

형사 고소 빠르게

민사(소송·가압류) 동시 진행

전문가 개입으로 입증력 강화