근저당이 설정되어있는 건물을 특정인에게 유증했다면 해당 건물의 근저당 채무는 누구의 몫일까요?
기본적으로 망인의 재산과 채무는 모두 상속인에게 승계되다보니 근저당 채무는 상속인에게 변제 책임이 있다고 보고 수증자는 해당 건물의 소유권만 유증받은 것이라고 주장하는 경우가 있습니다.
이렇게 되면 상속인은 특정인에게 피상속인의 재산이 넘어가 원래 받아야할 상속분보다 적은 상속분을 받게 되며, 채무는 그대로 떠안는 불이익이 생기게 될텐데요,
서울가정법원앞 법률사무소 카라
이번 시간에는 채무가 있는 부동산을 유증받은 경우 채무 변제 책임 소재와 부담부 유증과 유류분 관계에 대해 알아보도록 하겠습니다.
임차인이 있는 건물 유증 후 임차보증금 반환 누가 해야하나요?
임차인이 있는 건물을 유증받았다면 새로운 소유자(수유자)가 임대인의 지위를 승계하여 임차인을 보호할 의무를 부담합니다.
즉 임차보증금 반환은 수증자의 몫입니다.
간혹 임차보증금 역시 상속채무로 보아 상속인이 승계하는 것 아니냐고 주장하기도 하지만, 판례는 채무가 있는 상속재산을 유증받는 경우 특별한 사정이 없는 한 수증자가 소유권과 채무를 동시에 부담하는 부담부 유증에 해당한다고 판단하고 있습니다.
부담부 유증이란 유언자가 재산을 물려주면서 수증자(재산을 받는 사람)에게 일정한 의무(빚을 갚거나 다른 사람을 부양하는 것 등)를 부과하는 유증을 말합니다.
또한 민법 제1088조는 부담부 유증을 받은 수증자는 유증받은 재산의 가치를 초과하지 않는 범위 내에서 그 의무를 이행할 책임이 있다고 명시하고 있어 임차인이 있는 건물이거나 근저당이 설정된 부동산을 유증받았다면 유언장에 특별히 채무 변제의 책임소재를 명확히 명시하지않았더라도 해당 건물을 유증받은 수증자가 소유권과 채무를 모두 부담하는 것이 원칙입니다.
부담부 유증을 받은 경우 유류분 문제
유류분이란 피상속인의 재산처분 자유를 제한하여 법률상 상속인에게 최소한으로 보장되는 상속분으로 피상속인이 유언이나 증여를 통해 상속인에게 돌아갈 재산을 다른 사람에게 넘겨 유류분이 침해되었을 때, 유류분권자는 그 부분을 돌려달라고 요구할 수 있습니다.
유류분액은 (상속재산 + 유증재산 + 증여재산 - 상속채무) × (법정상속분 × 유류분 비율) - (특별수익) 으로 계산되며 이렇게 계산된 유류분액에서 상속받은 순상속분액을 차감하여 최종적으로 돌려받아야 할 유류분 부족액을 산정합니다.
부담부 유증을 받은 경우, 유류분 산정 시에는 유증받은 재산의 가액에서 부담의 가액을 뺀 순수익을 기준으로 유류분 침해 여부를 판단하는데, 이때 부담부증여의 특별수익을 계산할때 유증 전체 가액에서 채무 부담가액을 제한 가액을 유증 가액으로 인정해 유류분 반환 범위를 정해야 합니다.
예를 들어 6억원의 채무가 있는 시가 20억 짜리 건물을 유증받았다면 채무를 제한 14억을 유증가액으로 계산해 유류분 반환범위를 정해야 하는 것이죠.
채무가 있는 부동산을 유증받는 경우 주의사항
채무가 있는 부동산을 유증받는 경우 부동산에 설정된 담보대출, 임대차보증금 등의 채무는 별도의 유언이 없어도 수증자가 부담해야하므로 유증을 통해 받는 부동산의 가치와 그에 수반된 채무의 가치를 비교해야 합니다.
채무가 부동산 가치를 초과할 경우, 수증자는 초과하는 부분까지 책임져야 할 수 있으므로 필요시 한정승인이나 포기를 고려해야 합니다.
특히 상속인이 아닌 경우 은행은 사망 당시 대출액 외에 실제 피담보 채무 잔액을 알려주지 않을 수 있기 때문에 부동산의 정확한 채무 금액을 파악하기 어렵거나 채무가 복잡한 경우, 전문가(변호사, 법무사 등)의 도움을 받는 것이 안전합니다.
부담부 유증을 고려하고 있다면 유증 부동산의 가치와 채무를 정확히 파악해 향후 분쟁을 줄일 수 있도록 유언장을 작성하는 것이 필요하겠습니다.
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