점유이전금지가처분 집행절차 안내 

점유이전금지 가처분 결정 이후 집행시 준비사항 및 당일 진행상황에 관해 설명해 드리겠습니다.

안녕하세요? 주상현 변호사입니다.

통상 명도소송 시작하기 전 부동산 점유이전금지가처분을 선행하여 진행합니다. 법원에 가처분 신청을 하여 인용 결정문을 받았다면 이제 가장 중요한 절차인 강제집행을 해야 합니다. 오늘은 실제 강제집행 절차에 참관한 사례에 관해서 알아보겠습니다.

1. 강제집행 신청

채권자(신청인)는 가처분 결정서를 송달받은 날로부터 2주를 넘기면 집행을 할 수 없습니다(이 시한을 넘기면 가처분 신청을 처음부터 다시 해야 합니다). 따라서 가처분 결정을 받으면 곧바로 강제집행신청을 하는 것이 좋습니다. 법원 집행관실에 강제집행 신청서를 제출하고 하루 이틀 정도 지나면 집행관 사무실에서 강제집행일을 지정해 줍니다.

2. 집행 전 준비 사항

• 증인 섭외 : 2인 이상을 섭외해야 합니다. 당사자 및 담당 변호사는 증인이 될 수 없습니다. 채무자가 개문하지 않을 경우를 대비하여 증인이 필요합니다. * 증인 섭외가 어려우면 열쇠공에게 섭외를 요청할 수도 있다고 합니다(이때에도 비용이 발생합니다).

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• 열쇠공 섭외 : 채권자가 섭외해야 합니다. 법원 집행관실에 문의하면 열쇠공을 소개해 주시는데, 이때에도 채권자(또는 담당 변호사)가 해당 열쇠공에게 직접 연락해야 합니다. 참고로 열쇠공 비용은 (서울 기준) 출장비 4~5만원 상당이며, 강제 개문시 15~20만원 상당의 비용이 발생한다고 합니다(개문해야 하는 문이 여러 개이면 각 문마다 비용이 추가됩니다). 채무자가 개문에 동의하였다고 하더라도 열쇠공 출장비는 기본적으로 발생하니 참고하시기 바랍니다.

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• 그 외 준비물 : 임대차 계약서 사본을 지참해야 합니다. 혹시 모르니 점유이전금지가처분 결정문을 미리 준비해 가는 것도 권해 드립니다. * 집행관에게 물어보시면 준비물이나 유의사항에 관해 친절하게 알려주실 것입니다.

2. 당일 집행 절차

• 점유자 확인: 집행관은 현장에 진입하여 우편물, 생활 흔적 등을 확인하고 현 점유자가 채무자 본인인지 확인합니다. 만약 다른 사람이 해당 부동산을 점유하고 있다면 그 사람을 상대로 다시 점유이전금지 가처분을 신청해야 합니다.

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• 게시문 부착: 부동산 내부의 잘 보이는 곳에 점유를 타인에게 이전하지 말라는 내용의 법원 명령문(고시문)을 부착합니다. 통상 신발장 근처에 부착하는 것 같습니다. 채무자가 부재중이더라도 열쇠공이 개문하고 고시문을 부착할 수 있습니다(이러한 상황을 대비하기 위해 증인과 열쇠공이 필요합니다).

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• 사진 촬영: 게시문 사진을 찍어두는 것이 좋습니다. 추후 법적 대응 시 유용한 증거가 될 수 있습니다.

• 집행시간: 통상 현장 집행은 보통 5분 내외로 매우 짧게 진행됩니다. 집행관은 고시문을 해당 부동산에 붙이고 조서를 작성(채권자 서명 등) 한 후 집행을 마무리합니다.

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고시문에는 채무자가 위 게시문을 훼손하거나 숨기는 등 효용을 해칠 경우 처벌을 받을 수 있다는 문구가 들어가므로 채무자에게 상당한 압박이 될 수 있습니다.

3. 명도소송 제기

점유이전금지가처분 강제집행이 완료되었다면 이제 명도소송의 기초 공사가 끝난 것입니다. 채권자는 가급적 빠른 시일 내에 건물 인도 청구의 본안소송을 진행하여 최종적으로 부동산을 인도받는 절차를 이행해야 합니다.

주상현 변호사는 민사법 전문 변호사로 다양한 유형의 부동산 소송을 진행한 바 있습니다. 명도소송, 점유이전금지 가처분 결정 및 집행 대응이 필요하시면 언제라도 연락주시기 바랍니다(로톡/네이버 검색 등 활용).

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