권리금 회수 기회 방해와 관련한 판례 소개 1 

1. 사안의 배경

기존 임대인 또는 건물을 매수하여 임대인 지위를 승계한 신규 임대인이 차임을 증액하려고 하는데, 이것이 기존 임차인이 새로운 임차인에게 가게를 넘기면서 권리금을 받는 것을 방해하는 것이 될 수도 있습니다.

또는, 새로운 임차인이 영위하려는 업종이 음식물 냄새가 심하게 나는 등의 업종일 경우, 임대인 입장에서는 그러한 업종의 임차인이 입점하는 것을 반대하게 될 수도 있습니다.

이와 관련하여 법원이 권리금 회수 기회 방해에 대하여 어떠한 기준으로 판단하고 있는지에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

2. 판례 분석

권리금 회수기회 보호 (상가임대차법 제10조의4): 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다. 이를 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다.

권리금 회수기회 보호의 예외 (상가임대차법 제10조 제1항): 다만, 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 등에는 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있으며, 이러한 사유가 있는 경우 권리금 회수기회 보호 의무도 면제될 수 있습니다.

임대인의 권리금 회수 방해 행위 판단 기준: 법원은 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 계약 체결을 거절하는 것에 '정당한 사유'가 있었는지를 엄격하게 판단합니다. 예를 들어, 단순히 신규임차인의 업종이 냄새가 난다는 이유만으로 계약 체결을 거절하는 것은 정당한 사유로 인정되기 어렵다고 본 사례가 있습니다. 임대인으로서는 환기시설 요구 등 다른 방법으로 문제를 해결할 수 있음에도 일방적으로 거절해서는 안 된다는 취지입니다(서울중앙지방법원 2023가단5259050 판결).

권리금 회수기회 보호의무가 면제되는 경우: 임차인이 임대차 기간 중 3기 이상의 차임액에 달하는 차임을 연체한 사실이 있다면, 임대인과 임차인 사이의 신뢰가 깨졌다고 보아 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있고, 권리금 회수기회 보호의무도 부담하지 않습니다. 이는 반드시 계약갱신 요구 당시에 차임이 연체되어 있을 것을 요하지 않으며, 과거의 연체 사실만으로도 인정될 수 있습니다(서울중앙지방법원 2023가단5397662 판결).

가령, 대법원 2025. 6. 12. 선고 2025다210307, 2025다210308 판결은 임차인이 임대인의 고액 차임 요구가 권리금 회수 방해 행위에 해당한다고 주장한 사안입니다

그러나 법원은 다음과 같은 이유로 임차인의 주장을 받아들이지 않았습니다.

가. 임대인의 적법한 갱신 거절권 행사: 법원은 임차인이 임대차 기간 중 3기 이상의 차임액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면, 임대인은 상가임대차법 제10조 제1항 제1호에 따라 계약 갱신을 거절할 수 있다고 보았습니다. 

나. 권리금 회수기회 보호의무의 부존재: 위와 같이 적법하게 갱신을 거절할 수 있는 경우, 임대인은 같은 법 제10조의4 제1항 단서에 따라 권리금 회수기회 보호의무 자체를 부담하지 않는다고 판단하였습니다.

다. 따라서, 임대인이 권리금 회수기회 보호의무를 부담하지 않는 이상, 설령 임대인이 새로운 임대차계약 체결을 제안하며 고액의 차임을 요구했더라도 이를 권리금 회수기회 방해 행위로 평가할 수 없다고 보았습니다. 즉, 임차인의 귀책사유로 인해 임대인이 갱신 거절권을 가지는 경우에는, 임대인의 차임 증액 요구 행위가 권리금 회수 방해에 해당하는지 여부를 따질 필요가 없다는 취지입니다.

3. 결어

임대인이 지나치게 고액의 차임을 신규 임차인에게 요구하거나, 단순히 냄새가 많이 나는 업종이라는 이유 등으로 신규 임차인을 거절하는 행위는 기존 임차인에 대한 권리금 회수 기회 방해가 되어 손해배상 책임을 부담하게 될 수 있습니다.

권리금 회수 기회 방해로 인하여 법률적 분쟁이 발생하신 분이 계시다면 언제든지 연락주시기 바랍니다. 제가 사안을 분석하고 권리금 회수 기회 방해 사안이 맞는지, 맞다면 어떤 방법으로 임대인을 압박할 수 있을지(또는 어떠한 방법으로 합법적으로 임차인과의 계약을 해지하고 내보낼 수 있을지), 손해배상 소송으로 어느 정도의 배상을 받을 수 있을지에 대하여 검토한 후 필요한 조치를 진행해 드리도록 하겠습니다.