[보증금 지키기] 임차권등기 절차, 온직은 어떻게 하나요?

권지민 변호사

“전세 계약 끝났는데, 집주인이 보증금을 안 줍니다.
그런데 이사 날짜는 다가오고 있어요.
전입신고를 빼면 대항력을 잃는다는데… 이사도 못 가고, 돈도 못 받고… 도대체 어떻게 해야 하죠?”

이런 이야기, 남 일 같지 않으시죠.

믿고 살던 집이 경매로 넘어가고, 연락두절된 집주인에게 분노하면서도

등기부를 계속 열어보고, 경매 사이트를 뒤지며, 답답한 마음으로 혼자 버텨보신 적 있으실 겁니다.

하지만 이사를 가야한다면 놓치면 안 되는 단 하나의 법적 장치,

바로 ‘임차권등기’입니다.

임차권등기를 하지 않으면 어떤 위험이 따르는지,

저희 온직에게 맡겨주시면

임차권등기변호사로서 저희가 어떻게 절차를 진행하는지 실제 사례와 함께 설명드리겠습니다.

1. 임차권등기를 안 하면, 어떤 일이 생기나요?

서울에 거주하던 A씨는 5천만 원 보증금으로 주택을 임차했고, 계약 당시 전입신고와 확정일자도 모두 받아두었습니다.

그런데 어느 날, 집이 경매에 넘어갔다는 소식을 들었고, A씨는 급히 배당요구신청을 하였습니다.

문제는 그 직후 A씨가 이사를 하며 새 집에 전입신고를 했다는 점입니다.

그런데 이렇게 전입신고를 옮기면 A씨는 대항력을 잃게 됩니다.

A씨는 서울 기준 소액임차인에 해당하지만, 경매의 배당요구 종기일까지 대항력을 유지하지 못하면 우선변제권을 잃게 되는 심각한 위험에 처하게 됩니다.

그럼 대항력을 지키려면 어떻게 해야할까요?

이사 전에 '임차권등기'를 해놨다면 A씨는 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있습니다.

이처럼 전세사기, 깡통전세 등의 위험이 커지는 요즘,

임차권등기는 '이사를 가야 하지만 보증금은 못 받은' 임차인에게 반드시 필요한 조치입니다.

법률사무소 온직은 임차권등기 변호사로서 실무 경험과 판례 기반 분석을 통해 다음과 같은 절차로 업무를 처리합니다.

① 증거자료 확보부터

② 임차권등기가 가능한지 정밀 분석

임차권등기는 '임대차계약 종료'가 인정되어야만 신청이 가능하기 때문에, 이 부분에 대한 정밀한 법리 판단이 핵심입니다.
'종료' 시점을 입증할 자료가 애매하다면 경험있는 변호사의 전략적인 준비가 필요합니다.
특히 묵시적 갱신 위험이 있는 경우, 온직은 갱신거절 의사표시로 판단될만한 자료가 있는지 전문적 검토를 바탕으로 전략적 결정을 제안드립니다.
온직은 시점에 따라 갱신거절 내용증명, 임대인과의 해지합의서 체결, 해지 내용증명 등 사안에 맞는 최적의 해결방안을 논의드리고 진행합니다.

임차권 등기가 가능한 사안이면, 신청서 작성부터 법원의 결정, 등기 기입까지 투명하게 안내하면서 진행합니다.

③ 투명한 신청서 컨펌 및 제출

[실제 의뢰인의 신청서 컨펌 과정]

[실제 임차권등기명령 신청서]

④ 진행 중 실시간 사건 관리 및 대응

[실제 법원에서 보정명령이 내려왔을 때 의뢰인과 논의를 통해 신속히 대응한 사례]

⑤ 결정 이후 책임 있는 안내

등기 결정 이후에도 온직은
- 보증금 반환 소송 등 후속절차를 안내하고,
- 등기 완료까지 책임감있게 체크합니다.
참고로, 법원 결정 이후, 등기부 등본에 실제 임차권 등기가 기입될 때까지 이사나 전입신고 변경을 하지 않아야 대항력이 유지됩니다.
혹시 잠시 전입신고를 옮기는 등 대항력을 잃으신 상황이라면, 임차권등기가 된 시점부터 새로운 대항력을 갖추게 됩니다. 이런 사안의 경우, 온직은 등기부 기입 전 근저당 등 선순위 권리관계가 생겼는지 끝까지 놓치지 않고 검토해드립니다.

[실제 결정문]