상가 임대료 분쟁, 임차인 차임감액청구권 어떻게 대응해야 할까? 

요즘 경기 때문에 임차인이 임대료를 깎아달라고 요구하네요

최근 상가 임대인들 사이에서 가장 많이 나오는 말입니다. 임차인이 매출 감소나 경기 침체를 이유로 ‘차임감액청구권’을 행사하면, 임대인은 단순히 ‘협상’의 문제가 아니라 법적 방어전에 들어서야 합니다. 한 번의 판단으로 매달 수백만 원의 임대료가 줄어들 수 있기 때문입니다.

오늘은 실제로 임차인의 감액청구를 법원에서 전면 기각시킨 사례를 통해, 임대인이 반드시 알아야 할 대응 전략을 살펴보겠습니다.

임대차계약의 권한 관계, 왜 임대인이 불리해질까?

부동산 임대차계약에서 흔히 임대인은 ‘갑’, 임차인은 ‘을’로 표현됩니다. 일반적으로 ‘갑’의 권한이 더 크다고 생각하지만, 실제 분쟁이 발생하면 오히려 임차인이 유리하게 보호받는 경우가 많습니다.

그 이유는 바로 상가건물임대차보호법 때문입니다. 이 법은 영세 자영업자나 소상공인을 보호하기 위해 제정된 법률로, 임대인이 임차인에게 과도한 임대료를 요구하거나 계약갱신을 부당하게 거절하는 일을 막기 위한 장치입니다.

그런데 보호가 강화되다 보니, 오히려 임대인의 정당한 재산권이 침해되는 경우도 생깁니다. 최근에는 임차인이 매출 감소나 경기 침체를 이유로 임대료 인하를 요구하며 차임감액청구권을 행사하는 사례가 늘고 있습니다.

차임증감청구권이란? 임대인도 주의해야 할 법 조항

상가건물임대차보호법 제11조는 임대료를 조정할 수 있는 권리를 양측 모두에게 인정합니다.

즉,

• 임대인은 사정이 변해 임대료가 지나치게 낮을 때 인상을 요구할 수 있고,

• 임차인은 반대로 매출이 급감하거나 경기침체 등으로 부담이 과중할 때 인하를 요구할 수 있습니다.

이렇게 서로가 청구할 수 있는 권리를 ‘차임증감청구권’이라고 합니다.

하지만 법에는 ‘증액의 상한선’만 명시되어 있고 감액의 하한선은 없습니다. 즉, 임차인은 얼마든지 감액을 청구할 수 있고, 임대인은 그에 대해 방어를 하지 않으면 그대로 손해를 입을 수 있습니다.

따라서 임대인의 입장에서는 임차인이 감액을 요구할 경우 그 사유가 법적으로 정당한지, 경제 상황의 변동이 실제로 존재하는지, 감정평가가 현실적인지를 세밀히 검토해야 합니다.

임차인이 감액을 청구할 수 있는 사유는?

상가건물임대차보호법은 차임감액청구의 요건으로 다음과 같은 사정을 들고 있습니다.

• 경제 상황의 변동 – 예를 들어 코로나19와 같은 1급 감염병 확산, 경기 침체, 소비 급감 등

• 보증금·공과금의 증감 – 세금, 관리비, 전기료 등 부담이 커져 영업이 어려워진 경우

• 기타 불가피한 경영상 손실 – 건물 파손, 접근성 저하 등 영업환경 악화

이러한 요건이 인정되어야만 감액청구가 가능하므로, 임대인은 임차인의 주장이 실제 사정변경에 해당하는지 여부를 면밀히 따져봐야 합니다.

특히 단순히 “요즘 경기가 안 좋아요” 수준의 주장으로는 법원에서 감액이 인정되지 않습니다. 감정평가서, 매출자료, 상권 변화 등 객관적인 근거가 반드시 뒷받침되어야 합니다.

[사례] 임차인의 차임감액청구에 맞서 전액 기각시킨 사건

의뢰인 A씨는 서울의 한 상가건물 소유자였습니다. 그런데 임차인 B씨가 코로나19 이후 매출이 줄었다며 상가건물임대차보호법 제11조에 근거해 차임감액청구권을 행사했습니다.

B씨는 감정평가를 의뢰해 “적정 월 차임은 현재 760만 원이 아니라 560만 원 수준”이라는 감정 결과를 들이밀며 임대료 인하를 요구했습니다.

이에 대응하여 법무법인 새움은 다음과 같은 전략으로 방어에 나섰습니다.

1. 감정 결과의 신빙성 문제 제기

– 감정인은 시장의 실제 거래사례를 충분히 반영하지 않았고, 인근 상가의 평균 시세보다 과도하게 낮은 금액을 산정했습니다.

2. 사정변경의 부존재 주장

– 임차인의 매출이 줄었다는 주장에는 객관적 근거가 부족했고, 실제로는 임차인이 동일 업종으로 2호점을 확장할 정도로 영업이 활발했습니다.

3. ‘확인의 이익’ 부재

– 감액청구 자체가 법적으로 확인의 이익(판결을 통해 권리관계를 확정할 필요성)이 없다는 점을 강조했습니다.

법원은 이러한 주장을 받아들여 임차인의 차임감액청구를 전면 기각했습니다. 이로써 A씨는 임대료를 온전히 유지할 수 있었고, 불필요한 손실을 막을 수 있었습니다.

임대인이 반드시 확인해야 할 대응 포인트

임차인의 감액 요구가 들어왔을 때는 감정적으로 대응하기보다 다음의 단계를 따르는 것이 중요합니다.

• 청구 사유의 타당성 검토

– 임차인이 주장하는 사정변경이 객관적으로 입증 가능한지, 단순한 영업부진인지 확인합니다.

• 시장가 현실 조사

– 주변 상가의 실제 임대료, 건물 위치, 접근성 등을 근거로 ‘현재 임대료가 과도하지 않다’는 점을 자료로 준비합니다.

• 감정 결과 반박 자료 준비

– 감정평가서에 오류가 있다면, 별도의 감정인 의견서나 상가시세 데이터를 확보해야 합니다.

• 전문 변호사의 대응 전략 수립

– 임대차분쟁의 쟁점은 복잡하고 법리적 판단이 필요하므로, 초기 대응부터 법률 조력이 필수적입니다.

상가건물임대차보호법, 임대인에게도 ‘방패’가 필요합니다

상가건물임대차보호법은 기본적으로 임차인 보호를 목적으로 하지만, 그 틀 안에서도 임대인은 정당한 임대료를 받을 권리를 가지고 있습니다.

임차인이 감액청구를 했다고 해서 무조건 임대료를 낮춰야 하는 것은 아닙니다. 청구의 사유가 불명확하거나 감정 결과가 부당할 경우, 충분히 반박과 방어를 통해 원래의 임대료를 유지하거나, 손실을 최소화할 수 있습니다.

특히 감액청구가 기각될 경우, 소송비용을 상대방이 부담하게 되어 오히려 임대인이 피해를 줄일 수도 있습니다.

임차인의 차임감액청구는 단순한 협상 문제가 아니라,
임대인의 수익 구조와 직결되는 중대한 법적 분쟁입니다.

감정 결과가 마음에 들지 않더라도, 섣불리 합의하거나 감정적으로 대응하기보다 법적 근거와 시장자료를 토대로 전략적으로 대응해야만 합니다.

만약 현재 임차인이 임대료 감액을 요구하고 있거나, 이미 소송이 진행 중이라면 혼자서 대응하기보다는 상가건물임대차보호법에 정통한 전문 변호사의 도움을 받으시기 바랍니다.

법무법인 새움은 실제 사건에서 임차인의 청구를 전면 기각시킨 경험을 바탕으로, 임대인의 재산권을 지킬 수 있는 최선의 해결책을 제시해 드립니다.