📌 월세 4개월 미납 세입자 퇴거 : 계약해지 및 미납금 회수 

■ 사건의 개요

✔의뢰인 이씨(50대 자영업자)는 본인이 소유한 다세대주택 두 채 중 한 곳을 월세로 임대 중이었습니다. 그런데 세입자가 4개월째 월세를 내지 않으면서 연락도 두절된 상황이 이어졌습니다.

처음에는 “보증금에서 제하면 되지 않느냐”는 세입자의 문자 한 통에 더 이상 연락이 닿지 않았고, 문 앞에는 택배만 쌓여가며 사실상 잠적 상태였습니다.

이씨는 임대차계약이 자동 해지된다고 생각했지만, 실제로는 임대인의 명확한 ‘계약해지 통보’ 없이는 법적으로 퇴거를 강제할 수 없다는 사실을 알고 저희 클래식 법률팀을 찾으셨습니다

■ 클래식의 조력

클래식 법률팀은 법적 절차를 철저히 준수한 3단계 대응 전략으로 진행했습니다.

① 내용증명 발송

우선 세입자에게 월세 연체금 260만 원을 명시하고,
7일 내 납부하지 않을 경우 계약 해지 및 명도소송 제기 예정임을 공식 통보했습니다.
이 단계에서 발송증명서와 우편 영수증을 확보해
‘해지 의사 통보가 적법하게 이루어졌음’을 입증할 수 있도록 했습니다.

② 계약해지 및 명도소송 병행

납부기한이 지나자 즉시 계약해지 통보서를 발송하고,
동시에 명도(퇴거) 및 미납금 청구 소송을 병합하여 접수했습니다.

소송에서는 다음과 같은 3가지 핵심 증거를 집중 제출했습니다.

• 임대차계약서 원본

• 계좌 입금내역 및 연체 내역표

• 내용증명 발송증명서 및 반송기록

③ 정산 논리 정리

상대방의 “보증금에서 제하라”는 주장은 일방적 상계(相計)에 불과하다는 점을 강조했습니다.
보증금은 계약이 정상 종료되어야만 정산 가능한 항목이므로,
임의로 월세와 상계 처리할 수 없다는 법리를 근거로 들었습니다.

■ 결과

법원은 클래식의 주장을 모두 인정했습니다.

👉 “세입자의 연체가 장기적이며 고의적이고, 임대인의 해지 통보가 적법하다”며
👉 계약해지의 효력을 인정하고,
👉 명도(퇴거) 및 미납 월세 전액 지급 명령을 내렸습니다.

결국 이씨는 약 260만 원의 연체금 전액 회수와 동시에 주택 점유를 회복하였고, 새로운 세입자에게 정상적으로 재임대할 수 있게 되었습니다.

■ 성공 노하우

1️⃣ 내용증명은 법적 시작점 – 전화나 문자 통보로는 효력이 불명확합니다.
2️⃣ 보증금과 월세는 별개 정산 항목 – 임대차가 종료되어야만 보증금 상계가 가능합니다.
3️⃣ 해지 통보 → 소송 순서 중요 – 절차를 건너뛰면 명도 명령이 기각될 수 있습니다.
4️⃣ 증거 3종 세트(계약서·거래내역·내용증명) – 법원은 형식보다 절차의 정당성을 봅니다.

📌 이번 사건은 월세 미납 세입자 대응의 정석을 보여준 사례입니다. 감정적으로 대응하기보다, 법적 통보 → 해지 → 소송의 절차를 지키면 세입자의 고의적 연체에도 보증금 손실 없이 신속히 해결할 수 있습니다.

클래식은 앞으로도 임대인의 권리와 주거 재산을 보호하는 실질적 법률 조력자로 함께하겠습니다.