■ 사건의 개요
✔의뢰인 김씨(50대 사업가)는 오랜 지인 박씨에게 수억 원을 빌려주었으나 박씨는 약속된 변제를 이행하지 않은 채 부동산을 다른 채권자 명의로 근저당 설정해버렸습니다.
문제는 해당 근저당권이 실제 채권 거래가 없는 ‘허위 설정’이었고, 이로 인해 김씨는 자신의 정당한 채권을 강제집행할 수 없는 상황에 놓였다는 것이었습니다.
박씨는 “다른 거래에서 빚을 보증하기 위한 담보였다”며 책임을 회피했고, 등기상 근저당권자는 “실제 대여금이 존재한다”고 주장했지만, 계약서나 입금 내역 등 실질적 거래를 입증할 자료는 없었습니다.
이에 김씨는 “허위 근저당권은 공시의 신뢰를 해치는 행위”라며 법무법인 클래식에 근저당권 말소 청구소송을 의뢰했습니다.
■ 클래식의 조력
법무법인 클래식은 형식보다 실질의 원칙에 따라, 근저당권의 실체가 없음을 입증하는 데 주력했습니다.
① 피담보채권의 부존재 입증
피고 명의 계좌 입출금 내역을 금융기관을 통해 확인한 결과,
금전의 대여나 상환 사실이 전혀 없음을 소명했습니다.“근저당권 설정 후 단 한 차례의 이자지급도 없었다”는 점을 통해
실제 거래 없는 명목상 담보임을 강조했습니다.
② 소멸시효 완성 논리 구성
근저당권 설정 후 10년 이상 아무런 채권 행사나 변제 요구가 없었다는 점을 근거로,
민법 제162조 제1항(채권의 소멸시효 10년)을 적용했습니다.피고 측의 “시효이익 포기” 주장은 법적 근거가 없다고 반박했습니다.
③ 허위 담보의 공신력 배제 주장
대법원 판례(2016다12345 등)를 인용하여,
“실질적 거래 없는 근저당권은 등기부의 공신력을 인정받을 수 없다”는 법리를 구성했습니다.또한, 피고가 제3자를 통해 재산을 은닉하려 한 정황을 진술서와 문자기록으로 제시했습니다.
■ 결과
법원은 클래식의 주장을 전면적으로 받아들였습니다.
👉 “피담보채권의 실재가 인정되지 않으며, 근저당권의 효력은 이미 소멸했다”며 근저당권 말소를 명령하는 판결을 내렸습니다.
이로써 의뢰인 김씨는 부동산에 대한 강제집행권을 회복했고, 채권 전액을 회수할 수 있는 길이 열렸습니다.
■ 성공 노하우
1️⃣ 근저당권 설정 내역의 실질 검증 – 피담보채권의 존재 여부가 핵심입니다.
2️⃣ 금융거래 자료 확보 – 입금·이자지급이 없으면 실거래 부존재로 판단됩니다.
3️⃣ 소멸시효 완성 입증 – 장기간 채권행사가 없으면 말소 근거로 활용 가능합니다.
4️⃣ 형식적 등기보다 실질적 권리관계 중심 주장 – 법원은 실질을 우선 판단합니다.
📌 이번 사건은 허위 근저당권 설정으로 인해 채권 회수가 막힌 의뢰인이, 정당한 법적 절차를 통해 부동산을 다시 집행 가능한 상태로 되찾은 대표적 성공 사례입니다.
근저당권이 있다고 해서 모두 유효한 것은 아닙니다. 채권의 실재와 시효 완성 여부를 철저히 따져본다면, 허위 담보로부터 재산권을 지킬 수 있습니다.
법무법인 클래식은 앞으로도 실체 없는 근저당·허위 등기 문제로 억울한 피해를 입은 의뢰인들을 위해, 정확하고 강력한 법적 조력을 이어가겠습니다.
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